旧小区物业管理 政府支持是关键

　　随着我国住房制度改革步代的不断深入，商品化住房建设呈现出逢勃发展的态势，成为城市一道靓丽的风景线。然而，城区旧小区的现状与其相比形成了较大的反差，物业管理工作难度很大。

　　旧小区物业管理的客观现状

　　旧小区往往由于资金链的断裂长年失修，房屋及配套设施陈旧不堪，问题较多。普遍存在以下几种现象：（1）楼房主体破旧，墙皮脱落，屋面防水层渗漏现象普遍；（2）楼内电源线路设计负荷小、电器设施老化，缺水断电现象经常发生，供水管线生锈漏水、供暖线路管径小，供暖不达标；（3）小区道路凹凸不平破损严重，室外照明、绿化、园林小品、娱乐健身等人文景观无从谈起；（4）小区规化布局不合理，居民乱搭乱建现象非常普遍，脏、乱、差环境难以改观；（5）地下供水管网老化，跑、冒、滴、漏现象非常严重，水损耗达20%至30%等等一系列的问题，不但给业主的日常生活带来了很大的影响，也难以实施统一的物业管理。　　

　　在这种环境条件下，物业管理工作就很难在旧小区中有效推进和顺利实行，人们对这一新型行业普遍有一种抵触的心理和消费误区，认为物业服务企业收了物业服务费没有改变他们的居住条件和生活环境，与新建小区相比，他们没有享受到优质的服务，各配套设施、绿地、场地、人文景观、道路、绿化、园林小品、健身器材等公共设施不完备，住房水、电、暖设施老化现象依然没有改观而拒绝交费。　　

　　而物业服务公司认为，做为企业，它是以《物业管理条例》为法律依据，根据物业服务合同的约定履行自己的职责，对小区现有房屋及设施实施物业管理，为业主提供质价相符的物业服务，没有责任和能力承担旧小区房屋及配套设施的更新和改造，再加之旧小区自来水和居民用电设施陈旧老化、水电损耗严重、居民消费意识淡漠，使得物业服务企业在接管旧小区后又背上了一个负利润的包袱，得不偿失。由此，物业服务公司与业主之间引发了许多矛盾，造成管理难、收费难的不利局面。　　

　　在实际工作中，笔者深有体会，笔者所在公司管辖的原新疆建化工业总厂建化小区就存在着上述这样的问题。该小区是一家老国有企业的住宅小区，建筑面积7万多平方米，共有21栋住宅楼960多户居民，其中，少数民族职工有200多户。　　

　　住宅区中最早的楼房始建于上个世纪七八十年代，由于企业效益长期不佳，长年来又缺乏专项维修建设资金的投入，小区现有房屋和配套设施显得非常陈旧，配电、供暖、供水等设施问题很多，公共设施建设很不到位，甚至还有2栋小二楼内无卫生间、无暖气等设施，天然气也没有到户。　　

　　尤其是地下供水管网陈旧老化，经常发生管道断裂和爆管现象，计量器具读数也不准，使每年仅水损耗一项物业服务公司就得补贴9万多元，经营负担十分沉重。再加之近400户左右的退休老职工，还有近20%的少数民族职工，由于收入普遍偏低，生活困难，居住和生活条件都比较差，因此，上级总公司要求我公司对老离退休职工每月每户只收取8元物业服务费，即便如此，收费难度非常之大，公司每年都要进行各项物业开支的补贴。像这样的旧小区有哪些物业服务企业愿意接管呢？

　　两个案例的启示

　　同样是老国有企业，因所处行业不同，它们的发展机遇各不相同。笔者亲眼目睹了位于乌鲁木齐市石油新村一家国有运输企业兴衰的发展过程。十年前，这家企业由于摊子大、包袱重、货源不足，经营效益一直不佳，走进他们的住宅区给人印象最深的是破旧的住宅楼、平房和自家修建的小院，没有绿地和配套的其它公共设施。起风时尘土飞扬，化雪时泥水满地。但是，现在的情景却让人耳目一新，随着国家能源战略的振兴，企业抓住了这一千载难逢的发展机遇，经济效益逐年攀升，企业下拨专项建设资金对住宅区进行兴建和改造，短短的几年时间，一幢幢新建住宅取代了小平房和旧式建筑，道路、绿化、休闲小品、小公园等等分布在住宅区的各处，使整个小区面貌一新。同时，物业管理工作也开展得非常有序。　　

　　前不久，在新疆昌吉市发生了19个旧小区的物业服务企业自动退出小区管理、不再提供物业服务的事件，给我们物业管理行业和相关政府职能部门敲响了警钟。而问题的症结就是上述一系列问题所引发的。那么，面对这样的问题，到底该怎么办呢？　　

　　谁来解决这些不和谐现状、承担这些社会责任呢？　　

　　让笔者值得庆幸的是，昌吉市政府对这起事件非常重视，市领导和行业主管部门亲临各小区进行深入客观的调研，并作出决定，由政府提供400万元的财政支持，对昌吉市旧、老小区基础设施进行改造，改造后的小区由政府牵头、行业主管部门组织面向社会公开招标实施物业管理，并建立激励机制，在一年内对中标的物业服务企业所管辖的小区进行行业评议和评比，对能够认真履行合约，业主满意率达标的物业服务企业，政府给予10万元的奖励。　　

　　这项政策的出台，无疑让旧小区的居民感受到了政府的关怀，同时，对物业服务企业来说具有很大的诱惑力。从政治的高度讲，小区公共设施建设到位了，业主满意了，小区和谐了，社会的和谐与稳定才能真正得以保证，社会主义科学发展观的核心要旨才能充分体现。　　

　　所以，笔者认为，新疆昌吉市政府的这一举措，是当前解决和改善旧、老小区所面临现状的最行之有效的手段和方式，有利于社会和谐大局，可谓是一举多得。由此看来，旧小区的遗留问题，一是靠小区背后的企业依据自身能力投入建设资金来解决，二是政府应该承担起社会责任，对关闭、停产、破产和连年亏损的企业住宅区和旧小区进行财政投入，有义务帮助这些特困小区走出困境，使其能够与整个社会统一协调发展，这是构建社会主义和谐社会的价值所在，是一项利国利民的重大举措。

　　扶持旧小区物业管理意义重大

　　小区是构成社会的一分子，小区的和谐稳定关系到整个社会的稳定大局，是确保国民经济快速平稳发展的首要任务。建国初期许许多多国有老企业的创业者们，为祖国建设献出自己的青春，企业所创利润上缴国家财政，为国家做出了巨大贡献，改革开放30年的成果也正是在过去工业基础上所取得的。因此，这些创业者们应该充分享受改革开放的成果，充分享受政府的阳光政策。　　

　　由此，笔者认为，旧住宅小区当前所面临的困境只有在政策和财政的支持下才能改变，政府应该进行社会调研，借鉴新疆昌吉市政府的经验，在财政上设立专项资金，对原国有改制企业无力投入的特困小区在基础设施建设上投入改造，使政府的阳光政策深入人心，这是旧小区纳入统一的物业管理所必备的条件和基础，是一项维护社会稳定，构建和谐社会的民生工程，对拉动内需，改进民生，改善和提高人民的生活条件和居住环境都将起到积极作用。　　

　　综上所述，目前旧小区要纳入统一的物业管理轨道，离不开政府财政的支持，不少旧小区所面临的问题是企业改制、体制转型过程中产生和遗留的问题，也是我们不可回避的问题，必须引起行政管理部门和政府的高度重视，让这些无人接管的小区能够获得资金的支持，改善居住条件和生活环境，最终实施统一的物业管理，创造一个和谐美好的大家园。

　　作者系新疆乌鲁木齐市物业管理协会副会长　　

　　新疆建化物业服务有限公司总经理