保险在物业管理中的价值

　　2006年初，中国石油化工集团下发了《职工住宅物业供暖收费改革办法》，办法中规定：职工住宅的所有经费来源按北京市普通商品房管理方式取得。这意味着沿袭了二十多年由单位代职工交纳物业管理费、供暖费、承担其他相关费用的时代宣告结束，集团公司总部机关（以下简称总部机关）职工住宅的管理也因此而更加贴近市场。随着这项重要后勤改革的启动，若干新问题摆在了物业管理单位面前，其中最重要的一个问题就是物业管理风险问题。两年多来，通过和保险公司的良好合作，本单位不仅对物业保险有了深刻的认识，也体会到了保险对物业管理单位的重要作用。

物业管理单位的经费来源和面临的风险

　　收费改革后，职工住宅的物业管理费、供暖费及其他相关费用单位不再支付，零散房屋，由职工自己按房屋所有权证上标注的建筑面积直接向物业管理单位交纳物业费和供暖费；笔者所在单位自己管理的整栋由职工住宅的经费来源仅剩两个渠道：一部分是职工交纳的物业管理费，另一部分是以楼为单位、从售房款中提取的和职工购房时交纳的公共维修基金。公共维修基金属专款，按上级主管部门要求要专存、专用，只有在住宅公共部分的设备设施需大修时才可动用，日常维护、小修及中修不得动用。这项基金的动用，即使符合条件，也要经过有关部门的严格审核及审批，而且过程漫长，对物业管理单位来讲，这项基金是不到万不得已时不会轻易申请使用的，因此，职工住宅日常经费来源仅剩职工交纳的物业管理费。

　　职工住宅的管理和其他行业一样，在履行管理责任的同时，也面临着种种不确定的风险。一是物业管理责任风险，这种风险来源于对公共设施、设备管理的确失，例如位于公共部位的自来水、下水、暖气管线因维护不到位突然破裂漏税，给住户造成财产损失，或是自行组织施工时因管理不当造成人身伤害和财产损失；二是设备、设施意外损坏引起的风险，这种风险来源外界的不可抗力或是人为不可预测因素，比如夏季的强雷电对电梯的损害，或者是维修人员对消防系统的误操作，都可能带来数额大小不一的财产损失。风险的背后是财产损失，弥补财产损失需要充足的经费保障。尽管在做年度预算时单位也会把这些因素考虑进去，但风险是无处不在、无孔不入的，是不可预测的。在没有经费压力时，单位有着百分之百抵御这些风险的能力；但收费改革后，不再有这方面优势，如果不借助外力之手，单位抵御风险的能力会一落千丈，为职工提供服务的质量也会因此而下降。

保险的引入及顺利赔付的案例

　　面对上述问题，笔者所在单位首先想到了保险，尽管当时保险在物业管理行业还未普遍认可，但我们认为只有保险才能和我们共同承担并化解这些风险。2006年3月，在北京市物业协会的积极推荐下，经过单位领导深入细致的了解，和康信保险中介公司——现在的中物信和保险代理公司鉴定了物业管理责任险、财产一切险和机器损坏险三个险种的保险合同。三份保险合同，每年保费不足6万元，保险金额超过千万元，保险范围基本涵盖了单位所面临的风险。

　　2007年的夏季格外炎热，雷雨天气也多于往年。在一次强雷雨天气中，位于惠新里的一栋住宅楼的电梯被雷电集中，发生故障。这真是一件意想不到的事故！每年春季，笔者所在单位会按行业要求，严格对高层住宅进行避雷检测，检测中如发现问题会及时整改，十几年来从未发生过雷击事故。经检查，电梯机房内一块集成控制板被雷电击穿，需费用1万1千元左右。尽管在上一年预算中也考虑了一部分不可预见费用，但是，一年还没过半，预算中的这笔费用是不可能轻易动用的。此时，楼内的居民已是怨声载道！天气热，高峰时只有一部电梯，梯内拥挤不堪，上下速度缓慢，让住户感觉到了极大的不便。我们把情况及时向保险公司进行了报告，保险公司马上派出这个项目的保险员到现场实地调查取证，着手进行理赔。保险公司的同志非常热情，服务也很周到，在事故原因还未最后调查清除之前，他们安排我们先垫付钱买电梯配件，同时承诺尽可能在最短时间内按最高额度进行赔付，让投保单位少受损失。在保险公司的积极努力下，电梯很快恢复了正常运行，并对我们的损失进行了全额赔偿，在困难之中解了单位的燃眉之急。

　　2009年5月，物业管理人员在芍药居某楼内进行启动消防系统的演练，12层的消防水龙带突然从接口处裂开，带着压力的水一下子向楼内各处流去。由于漏水处离电梯井非常近，水很快蔓延到电梯内并顺着井道往下流，电梯被迫停运。清理完电梯内的污水后，我们心存侥幸，希望电梯晾干后还能正常运转。但事与愿违，两天后，电梯晾干后依然不能正常运转。经检查发现，轿箱门的集成控制板短路，需要更换，费用1万5千元左右，这让我们感到压力很大。今年的经费格外紧张，去年底，我们上报的全年预算为600万，经财务部门审核，最后只给了380万，多于的钱几乎一份都没有。正在为难之时，还是保险公司伸出援助之手，在一周之内完成了理赔工作，给我们报销了全部费用。

　　以上案例只是与保险公司合作两年多来的两个典型案例，表面上看它不过是帮助我们规避了经费上的风险，但实际上意义确远大于此。为此，我们也进行了深层次的思考。

体会保险在物业管理中的作用

　　物业收费改革两年多来，让像我们这些以前吃“皇粮”的管理单位体会到了以前从未有过的艰辛，同时也体会到了在保险在物业管理中的巨大魅力和价值。通过深入分析和思考，我们觉得保险对物业管理行业有着以下重要作用：

　　一是与物业管理单位共担风险，消除或减少突发事件带来的财产损失。物业管理行业的一大特点是经费来源确定，但经费支出不确定。之所以这样讲，是因为维护物业日常的运行，依靠的是住户交纳的物业管理费，这个经费的来源的是有限的。但是，应对突发事故，特别是严重的突发事故，经费基本上没有来源，而经常要面对突发事故，又是物业管理单位的一大特点。在这种情况下，物业管理单位要正常运转就必须借助保险的有利支撑。两年来，我们的保险经历和案例就是对这一点的最好说明。

　　二是保持并提高了现有的服务水平。我们管理总部机关职工住宅已近20年，在多年的服务实践中，形成了自己的服务理念，创造了自己的服务风格，长期地保持了高端的服务水准，在住户中形成了良好的口碑。但优质服务背后，需要有强大的资金力量支持。物业收费改革后，我们不再有充足的资金做后盾，如何在这种情况下，继续保持服务水平，继续让让住户满意，这是对我们的巨大考验。通过保险的有利支撑，两年来我们做到了这一点，仅今年上半年，我们就接到住户的表扬信十余封。

　　三是为今后的发展注入了强大动力。集团公司“断奶”以后，有相当长的一段时间我们感到很茫然。失去了强大有力的依托，机关物业管理的出路又在哪里？经过反复思考与研讨，我们认为只有走一条既贴近市场又符合集团公司后勤管理现状的道路才能稳固我们位置，也才能在适当的时机有所发展。这种发展既包含管理水平、服务水平的提高，也包括业务范围的不断扩大，而这一切都需要物业管理单位有较强的支付能力，物业保险的引入，不仅提高了我们的支付能力，也为我们今后的发展创造了良好条件。

　　保险陪伴我们走过了近三年的风雨历程，让我们有了更多的感悟和体会。今后，保险还会更充分地发挥它的作用，为物业管理的健康、科学发展创造更加美好的明天。

　　作者单位：中国石油化工集团公司机关服务中心