正确理解《重庆市物业管理条例》之“社区安全防范”规定

　　新《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）进一步对物业服务企业和业主各自的安全防范管理责任进行了明确和界定，并首次引入“赔偿责任”，其中最重要的是安保责任，例如业主家中被偷，或在小区内被他人伤害或抢劫等，物业服务企业要按事先与业主签订的合同约定，赔偿业主损失。不少业主认为自己人身、财产再受到不法侵害就能找到“赔主”了。不少企业认为只要按照新《条例》把工作做细，就不会背黑锅了。实际这两种观点都没能正确理解“社区安全防范”规定的内涵。　　

　　曲解一：业主认为请了物业服务企业统一实施物业区域的管理，安全管理工作理所当然也应该归物业服务企业负责，家中发生被盗，物业服务企业理应承担损害赔偿责任。　　

　　现状：小区一旦发生财产安全损害事故，大多数业主习惯性认为自己交了物业服务费，物业服务企业负责秩序维护工作，理应对业主的财产损失负责。如果不赔，就不交物业服务费或用服务费冲抵损失。把两个完全不同的法律民事关系混为一谈。物业服务企业则认为自己认真履行了职责，不存在过错，有无责任应该由公安机关认定，不是业主自行认定。在这种情况下，双方僵持从而使双方关系紧张。　　

　　《条例》新规：物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。如果业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务企业是否承担业主损害责任，取决于两点：1.公共秩序维护制度和防范措施是否建立健全和执行；2.业主专有部位的安全防范管理范围、内容和责任是否在《物业服务合同》中有明确约定。　　

　　曲解二：物业服务企业是物业区域的总管家，业主在物业区域发生任何事情，都应该找物业服务企业负责，物业服务企业也应该具备解决各种问题的能力而不是什么事都等靠政府部门处理。　　

　　现状：物业区域一旦发生安全突发事件，业主都希望物业服务企业是万事通、过河卒，而不是马后炮。但是，有个别业主却又把物业服务企业的抢险行动（如火灾紧急破门措施）视为侵权；把安全避险措施（如遇业主自杀进行劝解、燃气泄漏关气后等待专业单位救援）视为不作为；把物业服务企业的安全事故工作报告和协助（如发生盗案报警后保护现场等待公安机关出现场）视为没有能力。从而导致物业服务企业无所适从，处于一种尴尬的局面。　　

　　《条例》新规：业主委员会在与业主大会选聘物业服务企业签订书面物业服务合同时，必须对物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护加以约定。但不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。　　

　　新《条例》把物业服务企业的安全管理职责和安全行政管理部门的职责进行了界定。将物业服务企业的安全应急救助职责和相应行政管理部门及专业单位的处置职责进行了划定。既有利于防止物业服务企业的缺位和越位而更好的履行“社区安全防范”的社会责任，又有利于防止业主将物业服务企业的安全救助责任无限扩大化而强化提升业主自防自救意识和技能，从而更有利于促进物业行业安全管理规范和良性发展。

　　作者单位：重庆大正物业管理有限公司