北京市物业项目交接管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范本市物业项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进本市物业管理行业健康有序发展，促进和谐社区建设，根据《北京市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内，建设单位或物业服务企业与全体业主之间进行物业项目交接的，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

　　第四条 市房屋行政主管部门负责全市物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

　　区县房屋行政主管部门负责本辖区内物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调处理本辖区内物业项目交接纠纷，指导协助业主共同决定有关事项。

　　第五条 物业项目交接活动应当遵循依法有序、平等协商、维护社区和谐与社会稳定的原则。

　　第二章 交接内容和程序

　　第六条 已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

　　全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。

　　第七条 物业项目交接前应当签订交接协议。

　　交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

　　第八条 业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

　　(一)全体业主将业主共同决定书面告知建设单位;

　　(二)双方协商签订交接协议;

　　(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

　　(四)双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

　　《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第九条的规定进行交接。

　　第九条 业主共同决定不再接受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

　　(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业;

　　(二)双方协商签订交接协议;

　　(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

　　(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

　　第十条 物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：

　　(一)物业服务企业提前3个月书面告知全体业主;

　　(二)双方协商签订交接协议;

　　(三)物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

　　(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

　　物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。

　　全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。

　　第十一条 业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

　　(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;

　　(二)双方协商签订交接协议;

　　(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

　　(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

　　第十二条 本办法第八条、第九条规定的物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

　　(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;

　　(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

　　建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

　　第十三条 物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

　　第三章 交接行为规范

　　第十四条 物业项目交接可以参照《新建物业项目交接查验标准》进行交接查验。

　　第十五条 物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现下列行为：

　　(一)拒不移交物业服务用房和相关资料;

　　(二)拒不配合交接查验;

　　(三)拒不撤出物业管理区域;

　　(四)强行接管;

　　(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第十六条 本办法所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十二条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

　　第十七条 本办法所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

　　(一)未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外;

　　(二)原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

　　第十八条 有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

　　(一)物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

　　(二)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

　　(三)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

　　第十九条 应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。

　　第二十条 组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

　　第二十一条 应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。

　　第二十二条 应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

　　第二十三条 应急物业服务期限一般不超过3个月。

　　应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。

　　第二十四条 应急物业服务期间，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。

　　第五章 监督管理

　　第二十五条 违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。

　　第二十六条 违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由市、区县房屋行政主管部门按照本市物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

　　第二十七条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

　　第二十八条 建设单位、物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

　　第六章 附则

　　第二十九条 本办法自2010年12月1日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》(京建物[2006]23号)同时废止。