物业纠纷处理范例解析

范例一　开发商未能及时办理业主产权证

　　业主陈某于１９９７年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年９月３ ０日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在１９９７年１２月３１日前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商向陈某进行赔偿。但 直到陈某申请仲裁的1９９８年2月９日，开发商仍未能提供有关的证明，致使陈某无法拿到产权证。７月２４日，市仲裁委员会就此作出仲裁：开发商应向陈某赔付违约金３５７７０ 余元（从１99７年１０月1日至１９９８年７月２４日止），同时全额承担仲裁费用。

　　范例二　周某诉潘某房屋产权纠纷案

案 情 介 绍

　　１９８９年，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被 告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于１９８７年购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币５７０元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于1９８７年购买的折旧公 房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款５７０元。于１９８９年１２月４日，原告公爹 毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的１０％交购房款４７３２.6４元。1９８９年末，该楼竣工，由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。１９９ 1年６月１９日，煤矿房产科以毛乙已购买了折旧公房为理由，按矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配给原告周某。并将房证改在周某 的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

　　被告潘某的丈夫毛乙，于１９８９年12月2０日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的 确权问题提出诉讼。

审理及评析

　　一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产， 煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原 告对一审判决不服，向中级人民法院提起了上诉。

　　中级人民法院经审查认为：被告的丈夫毛乙于１９８７年购买出售的折旧房一套，按其 所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争讼的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没 有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法 院判决，改判如下：

　　撤销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。

问 题 解 说

　　（一）本案中房屋有限产权的含义是什么？

　　有限产权，又称之为“部分产权”指房屋产权人对享受政府或企事业单位津贴而建造或 购买的房屋所享有的、部分权能受法定限制的产权。

　　有限产权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中的产物。住房问题，是 我国亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投入了大量的人力、物力和财力，但城镇住房供需矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法， 存在着严重的弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要。国家的负担越来越重。人们需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，造成城镇居民消费结构和社会产业 结构都很不合理的现状。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题。在这种严峻形势下，党和国家自８０年代初就开始酝酿对现行的住房制度进行改革，先是搞改革 试点，后于１９８７年下决心正式在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案。住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划商品经济的要求，实现住房商品化。从改革公房低租 金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住房通过商品交换，取得住房的所有权或者使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环， 从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑和建筑工业发展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改 善居住条件上来，以便通过国家、集体和企业的共同努力，加紧解决住房困难。而所建的商品住宅和旧有公房在现行的低工资制度下能否卖出去给职工、居民，是衡量住房制度改革成 功与否的一个重要标志。为了积极鼓励职工个人购买商品住宅，国家采取了一系列的措施，主要有补贴出售、优惠付款（包括分期付款、长期低息抵押贷款）、按标准价优惠出售等。 为了保证职工个人购买的这种商品住房能用于自住，以达到住房制度改革的目的，就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制。于是，房屋的“有限产权”便应运 而生。由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革创新阶段，故在不同时期，有限产权的内容是有所不同的。

　　１.住房制度改革开始到１９８８年２月２５日以前。这一时期，有限产权的内容，主要是职工按规定对补贴购买的住宅，享有购房人的权利，但不得出租、典当。如需出售、转 让，必须出售、转给原售房单位或房地产部门。

　　２.1９88年２月２５日以后。这个时期的有限产权制度在内容上与住房制度改革试点时期相比有所变化，已停止补贴出售的办法。职工按标准价买到住房后，产权归个人所有，可 以使用、继承和出售。但出售的增值部分不能完全归个人。且在个人出售时，原出售单位有优先购买权，所以个人享有的实际上还是有限产权。

　　３.１９９１年１２月３１日公布的国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇制度改革的意见》从政策上对住房制度改革作了最新也是最全面的阐述。其中提出了“部分 产权”的概念，指出：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积之内的实行标准价，购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以 后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所有收益，按政府、个人、单位的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住 时受到法律保护，按标准价购入的住宅投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。”这种由于享受了政府和单位优惠价所购得的房屋产权，其名词从“有限产权”改为“ 部分产权”。“有限产权”的主要内容：①产权人享有占有权和使用权、有限处分权和收益权；②可以继承；③可以在购房五年以后进入市场出售或出租，但不得高价，而且，出售和 出租所得收益应由政府、单位、个人按产权比例进行分配；④原产权单位有优先购买权和租用权。同时，法律也允许享有有限产权的购房者和补贴者各自让渡自己的权利，购买者可能 通过清偿补贴费用等方法使自己享有的有限产权变为完全产权。但是，有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房产交易市场。

　　（二）本案中毛乙、潘某夫妻为什么不享有讼争房屋的有限产权？

　　这一问题，涉及到处理有关有限产权纠纷的一些原则。实践中，遇有此类纠纷，一般按 以下原则办理：

　　１.１９８８年２月２５日以前试点期间出售给个人的住宅，一律有效，购房人享有有限房权。对有限产权的房屋，有限产权人不得出租、出典，如有出售、转让，只能出售、转 让给原售房单位或房地产部门。如果购房人将有限产权的房屋出卖、转让给其它单位或个人，原出售单位或者房管部门提出异议的，应宣布其买卖关系无效。

　　２.１９８８年２月２５日以后，个别单位仍补贴出售的住宅，购房人不能取得产权。但如果购买人已将补贴费用交还补贴单位的，经审查属实后，可承认其完全产权，产权人可 以依法自行处分。

　　３.如果购房人是按国家规定的标准价购买的商品房，其产权归个人所有，可以使用、继承和出售，但出售的增值部门，本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价部分的 比例。

　　４.出售新、旧住房，标准价和各项优惠措施不适用于年收入一万元以上的住户。

　　５.凡在１９８８年２月２５日以后贱价出售的公有住房，应分别情况处理，或按规定补收价款，或由出售单位收回产权并退回原价金，重新订立租赁关系。贱价出售的公房在未 处理前不发房产证和土地使用证，已采取欺骗方法取得的房产证和土地使用证，在处理纠纷时应宣布无效。

　　６.旧公房出售时，原住户享有优先购买权。凡因未保护原住户对这种优惠商品住房的优先购买权而发生纠纷的，应认定其买卖关系无效。

　　7.购得旧公房的住户，在购旧房５年后才允许出售，且原出售单位享有优先购买权，原住户只能按有关规定取得售房款，即只能分得售价扣除有关税费后原付款占当时房屋平均综 合造价的比例部分。如因该住户未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷，须委托房地产交易市场代售。

　　本案中，有关纠纷情况不属于上述几种情况，而是属于煤矿住宅分配问题。被告在分房 之前，已经购买了一套出售的折旧公房，虽然更名为原告所有，但原告并没有付款给被告；房屋并没有转移给原告。而按照本案中煤矿房产科的有关规定，被告因已购买一套旧有公房 没有了购买单位新建的住宅的资格。所以，实际上被告已不可能取得新建房屋的有限产权，而且后来有关事实也证明了产权也按规定作了更改。所以，二审法院宣布房屋有限产权不属 于被告，而属于原告是正确的。

　　范例三　如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷

　　问：我向某房产公司预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为９１平方米，在交房 时建筑面积减至８８平方米，请问我能不能向该房产公司交涉？

　　答：预售商品房建筑面积具有不完全确定因素。在预售商品房建设竣工后，应由房屋土 地测绘部门测定的房屋建筑面积为准。房地产权属登记机关以房屋土地测绘部门测定的建筑面积为依据。因此，预售商品房在交付时，会出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面 积增减的情况。由于我不清楚你预购的商品房减少３平方米建筑面积是什么原因，另外，在签订预售商品房合同时对建筑面积的误差是如何约定的，所以，我只能就几种可能的原因及 处理意见供你参考。

　　预售的内、外销商品房统一按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 的规定测定房屋建筑面积。这是测定商品房建筑面积的法定依据。

　　当出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积误差而产生的纠纷，按照房地产有关 法规、规章，应当区分各种原因分别处理：

　　（１）因分摊房屋共用部位的建筑面积原因，造成建筑面积增减的，按上海市、区、县 房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准。预售合同约定的房屋预售总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。

　　（２）因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术原因，造成建筑面 积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的总价格不变。

　　（３）因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的根据预售合同约定的处 理。如果预售合同没有约定，房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

　　（４）除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的建筑面积的，预购人可以不 承担增加建筑面积部分的价款；不足预售合同约定的建筑面积的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。

　　根据最新的商品房预售合同标准文本，对有关建筑面积的约定内容有：

　　１.购买房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再另行变动。

　　２.在房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：

　　（１）暂测面积与实测面积的误差不超过±______％（包括±______％）时，本合同约定的总房价款保持不变。

　　（２）暂测面积与实测面积的误差±______％以上至±______％（包括±______％）时，超过±______％部分按该房屋每平方米建筑面积单份计算，多退少补。

　　（３）暂测面积与实测面积的误差超±______％，卖方同意买方有权终止合同。卖方在收到买方关于终止合同的书面通知后一天内将买方已支付的房价款（包括利息，利息______ 利率计算）全部退还买方。

　　３.房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化，该房屋总房价款保持不变。

　　从上述政府主管部门制定的预售商品房标准文本，对房屋有关建筑面积的规定和约定越 来越规范，这方面的纠纷将会减少。

　　范例四　新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿

　　问：我家住北京市西城区太平桥大街，最近接到有关部门通知，我的住所将被列为拆迁 范围，这样对我们全家人来说，食、住、行都要进行重新调整，生活节奏将发生变化。据说，北京市出台了新的拆迁法，因此我很想了解，我做为被拆迁人将可以得到哪些补偿？

　　答：《北京市城市房屋拆迁管理办法》已于去年１２月１日正式实施，其中就城市房屋 拆迁的补偿，对原《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》作出了实质性调整，一是不再按户籍人口考虑调整，二是将以居住面积补偿改为按建筑面积补偿，更加保 护了被拆迁人的合法利益；三是由过去主要采用房屋补偿改为现在主要以货币补偿，以适应住房改革的需要。

　　具体到被拆迁人可以获得以下补偿：

　　一、住宅房屋被拆除的，可以按被拆除的房屋原建筑面积重置价格结合新旧程度获得补偿。

　　二、私有住房，房主除了根据被拆迁房屋的建筑面积重置价格结合新旧程度获拆迁补偿 外，还可以依据被拆房屋所在区、县的区位要求获得地级补偿。

　　出租的私有住房，按国家规定的租金标准出租的，房屋使用人不获补偿。不按国家规定 的租金标准出租的，房屋使用人可以根据拆迁房屋原建筑面积结合所在区的当时普通商品房 价格折算，扣除给房主的拆迁补偿后，其余额作为补偿。

　　三、如果是不成套的住房，可以根据被拆除房屋原建筑面积换算为成套住房的建筑面积 后，要求拆迁补偿。

　　四、农民宅基地上的房屋因国家建设征用而被拆除的，如果被拆除房屋原人均建筑面积 超过３０平方米的，在人均建筑面积３０平方米以上的部分按照被拆除房屋的原建筑面积重 置造价结合新旧程度以及区位地级获得补偿，超出人均建筑面积３０平方米以外部分，只能 按照被拆除房屋的原建筑面积的重置价格结合新旧程度以及区位地级价款的２０％获得拆迁 补偿。

　　五、长期居住自建房屋，并且在拆迁范围内、外均无正式住房的，可以要求适当补偿。

　　六、住房困难户，只要经过认定的，就可以按原人均房屋建筑面积６平方米计算拆迁补 偿。

　　七、非住宅房屋被拆除的，被拆除房屋的建筑面积按市场评估价格计算。如因重点工程 拆除，则按市人民政府有关规定来执行。

　　八、出租的非住宅房屋，执行国家规定租金标准的，房主可以根据被拆除房屋原建筑面 积的重置价格结合新旧程度获得拆迁补偿，房屋使用者也可以根据被拆除房屋原建筑面积的 市场评估基本下扣除房主所得部分的余额作为拆迁补偿。

　　不执行国家规定租金标准，只有房主获得拆迁补偿。

　　九、因拆迁造成停产、停业引起的经济损失，被拆迁人可以根据被拆除房屋所在区位和 使用性质，按一定标准，获得一次性停业停产综合补助费。

　　十、未超过期限的临时建筑，按照原建筑面积的建筑造价结合剩余期限，可以要求补偿 。违章建筑和超过批准期限的临时建筑，就不能获得拆迁补偿。

　　十一、因拆迁搬家，可以要求搬家补助费；如搬迁需占用工作时间的，单位应按公假处 理，工资、资金照发。

　　十二、拆除公益事业的房屋，管理人有权要求按照原性质、原规模重建或者按市场评估 价格给予补偿，或者按规划统筹安排。

　　十三、被拆迁人要求房屋补偿款的，可以根据上述拆迁补偿款与补偿房屋的商品房价格 与拆迁人结算差价。

　　范例五　山墙公用面积如何分摊计算

　　答：国家建设部建房（１９９５年）５１７号文件，关于《商品房销售面积计算及公用 建筑面积分摊原则（试行）》中，对山墙一律按共用墙计算，即山墙的水平投影面积的一半计入公用建筑面积，然后把总公用建筑面积按套内建筑面积占套内总建筑面积的比例进行分 摊，计入商品房销售面积内。