深圳物业管理法律关系

第一节　物业管理法律关系概述

　　一、研究物业管理法律关系的意义

　　物业管理法律关系是指物业管理法规实际组控物业管理社会关系和社会行为时所形成的 法律上的物业管理特定境位中主体间权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系之一种，体现物业管理关系当事人、参与者 的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系系统中居于各境位并以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管 理法律规范建立的法律关系。

　　物业管理法律关系论，是关于物业管理法规发挥组控功能，直接规范具体物业管理民事 、经济、行政、刑事关系的模式的概括理论。它主要包括：物业管理法律关系的一般阐述；物业管理法律关系特定境位中主体、客体(标的)和内容(权利义务)三要素的论析；能够引起 物业管理法律关系产生存在、变更和终止(消灭)事实的说明。

　　物业管理法律关系在中国大陆是随着改革开放后房地产市场经济发展和物业管理事业于 1981年开始起步推进而出现的一种崭新的法律关系，对其进行研究具有十分重要的意义：

　　1.物业管理法律关系是物业管理法规控制、调整物业管理社会关系的产物(结果)，是根据物业管理法律规范确立的以民事经济权利义务为主要内容的社会关系，是用来直接规范现 实物业管理关系，使该关系在法律轨道上运行的根本手段和法律模式。它作为法律模式(一种法律关系形式)，从始至终规范着被物业管理法律调整的物业管理社会关系，使之符合法 规的规定。法律规范是抽象的，因为法律规定是并且只能是针对受其规范的时空之内不特定的一切人和生活事实而发。而法律关系却是具体的。物业管理法律关系与作为物业管理法规 调整对象的社会关系实际上只是一个关系，换言之，受物业管理法规调整的社会关系是以物业管理法律关系出现的。因此，物业管理法律关系是物业管理法规调整约束、组控物业管理 关系和活动最直接的基本性方法，是物业管理法规发挥功能的始点，又是归结点。所以，物业管理法律关系论在物业管理法学理论中居于核心地位。研究物业管理法律关系，有利于掌 握物业管理法学的核心理论，明了社会物业管理各种关系哪些已被纳入法规组控范围及其组控重点所在，正确理解对物业管理实务活动和纠纷处理所应坚持的“以事实为根据，以法律 为准绳”的法律原则，学会运用物业管理社会关系的法律模式去分析、评价、调整物业管理实际关系。

　　2.物业管理法律关系是物业管理法规与现实物业管理事务活动发生联系的途径，物业管理法规是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。由于物业管理法律关 系是与物业管理法律规范紧密结合在一起，是以物业管理法规的存在为前提，因而研究它也就是研究物业管理法规在实施中对现实物业管理社会关系规范化、法制化的适宜程度和组控 效果的问题，以便结合物业管理社会关系发展变化实际情况，采取有效措施及时完善物业管理法规和保证其正确实施，这对于加强中国物业管理法制建设和健全物业管理具体法律制度 会产生有益的促进作用。

　　3.物业管理法律关系是一种由物业管理法规规定的居于特定境位主体间权利义务关系，以有关当事人的境位权利、义务为主要内容。在具体的物业管理实务活动中，有关当事人的 行为应当遵守物业管理法律关系内容的具体要求，在充分享有权利的同时全面履行自己承担的合法义务，若其行为违反义务规则，就要依法承担相应的法律责任(惩戒性报应)。因此， 研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方式办法，来有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各 类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调等矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立和稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。

　　二、物业管理法律关系的要素

　　物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构 成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统的主体、客体、内容三要素说。由于变动原因本 身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃是指处于特定法律境位的具有法定身份的主体。

　　(一)物业管理法律关系的主体

　　物业管理法律关系的主体，可简称业事主体，是指参与物业管理法律关系而居处一定法 律境位具有法定身份的享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。由于物业管理法律关系按所属组控的法律部门不同可划 为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

　　法律关系的主体是人。法学中和法律中的人，不仅包括有肉体构造和生命力的自然人， 还包括将社会组织甚至某类财产通过法律拟制成的“人”，通称“团体人”，如可以享受权利承担义务的法人、非法人团体和国家。成为法律关系主体的资格，称为法律上的“人格” ，只有具有法律“人格”的，才为法律上的人，才能成为法律关系主体。法律上的“人格” 是由法律赋予的一种资格，一种权利能力，是社会成员或社会组织能够作为独立主体参与一 定法律关系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定权利所必须具有的条件。人格是随主体的产生而产生，并与主体不可分离地共存，主体不存在了其人格也消失。民法上自然 人的人格是一种不依附于任何人而独立存在的权利能力，人格与生俱有，既不可被他人剥夺，也不得由本人放弃或转让，除了死亡之外，人世间没有任何力量可以导致自然人的人格消 灭。身份是主体所入居的境位和角色的反映，属于社会性人的要素。对“身份”一词，《辞海》解释为“人的出身，地位或资格”，在法学和司法实务中，将“身份”理解为主体在特 定关系中所处的不可让与的地位或社会角色关系状态。如民法调整的人身关系包括身体关系、人格关系与身份关系三类。

　　根据中国物业管理法规的规定，物业管理法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、 使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主自治团体法人、物业管理 行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下国家，也可成为业事主体 。

　　物业管理法律关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活 动的行政监管机关。

　　(二)物业管理法律关系的内容

　　物业管理法律关系的内容是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权) 和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件，赋予一定法律关 系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己意思或意志自由行为的能力。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依服务权利的要求必须(或应当)作 出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容，权利内容是通过相应的义务来表现的，义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务相互对应地 存在于同一个法律关系中，同时约束着物业管理法律关系的当事人双方。

　　物业管理关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。 民事权利可以按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括 身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、 继承权等)三类，商事权利主要包括商事组织方面的权利和商事交易方面的权利两类，政事权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对人权利三类，政事权利不同于国事权 利(即参与和管理国家事务的权利)。

　　物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类 。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体负担的义务)和 非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如 各业主自己缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务，人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理公司的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于义务与权 利密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体的行为要求和规范，因此，研究物业管理法律关系内容应自觉运用法律规范分类中的行为程式规范法理。

　　法组控物业管理社会关系，就是为了使法律规定的物业管理法律关系的内容在现实生活 中实现，使得权利人能够享有权利带来的利益，使义务人作出服务权利的必为行为，并通过各种途径和方式保障这种目的的实现。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章 节的专门介绍和论述。

　　(三)物业管理法律关系的客体

　　物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称 为“标的”，是主体所需合法利益(法益)的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最 核心的利益关系。

　　各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分 为物业、权利、行为效果三类。

　　1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权 、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。

　　2.权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻 权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身 又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。

　　3.行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管 理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以是 行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中 所产生的对有犯罪意图者无形镇慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

　　(四)物业管理法律关系易化动因——法律事实

　　物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生( 产生)、变更和终止(消灭)的客观现象或原因条件。它具有客观性(不是主观想象的“事实” )、能动性(能够影响当事人之间法律关系易化状态)、法定性(何种客观现象为法律事实。何种法律事实引发何种法律效果，是由法律规定的)。“易化”一词具有事物关系形成和产生 、变更、转化、终止、消灭含义。

　　物业管理法律事实引起业事法律关系的变动，包括业事法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中的主体、客体、内容三 要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间的权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。例如，业主方与物业管理公司因为签订委托管理物业合同的行为而发生一 个合同之债的法律关系，之后双方补签增加物业管理服务项目合同的行为而使原委托管理物业合同关系的客体发生相应变化，最后因为双方的完全和适当履行的行为及合同期满的事实 而消灭了这种债的关系。

　　物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有 关可以划分为自然事实与行为事实两大类。

　　1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性， 与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：

　　(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。中国《民法通则》第153条立法解释“不可抗力”术语：“是指不能预见、不能避免并不能 克服的客观情况。”中国《合同法》第117条第2款关于“不可抗力”的立法解释与《民法通则》的解释相同，并在该条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影 响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《合同法》第118条又要求：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失， 并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等) 和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并 不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。情势变更法律原则可适用于因社会意外事件引发的法律关系易化纠纷。

　　(2)法律状态是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，物业管理公司 经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。

　　2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为与他人行为两种。他人行为是指由非当事 人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。当事 人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业管理的业事行为与事实行为(如无因管理 ，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为依其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

　　通常有一个法律事实就可以引起物业管理的业事法律关系的易化，而在某些情况下，须 有两个以上的事实的结合才能引起业事法律关系的易化。相互结合才能引起法律关系易化的法律事实的关联总和，法学称之为法律事实构成。