绿色物业管理浅析

随着社会的不断进步，经济发展与环境保护之间的矛盾越发突出，产品绿色革命已成为国际潮流，而绿色住宅已经成为当今住宅业发展的趋势。主要体现在建筑的规划、设计、施工、运行、维护和拆除或再使用的全寿命过程中，考虑保护资源和生态环境，减少污染，以实现社会总体效益的最大化。推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然结果。倡导绿色物业管理概念，正是基于绿色住宅的兴建和业主对于绿色消费的需求。它的提出不但反映了人们对于居住环境的要求，同时物业管理也逐步由单向管理型向社会经济环境等综合管理效益型转变，物业管理模式也正朝着绿色物业管理发展。
　 一、住宅建筑与环境
　　随着城市化水平的提高以及房地产业的兴起，大量物业的竣工对资源消耗和生态环境产生负面影响。建筑占据大量土地资源和自然空间，传统建筑产业粗放、污染的生产工艺影响了自然水文状态和空气质量，并产生大量的废弃物，目前我国建材生产、建筑活动造成的污染约占全部污染的３４％，对环境产生重大的负面影响。
　 当前，全社会的环保意识不断增强，营造绿色物业、健康住宅，为子孙后代承担义务，正成为越来越多的开发商、建筑师追求的目标。人们不但注重单体建筑的质量，也关注物业小区的环境；不但注重结构安全，也关注室内空气质量；不但注重材料的坚固耐久和价格低廉，也关注材料消耗对环境和能源的影响。目前的房地产市场上，“绿色”概念已成为新卖点。环保型、生态型的绿色住宅或绿色住宅区的概念频频推出。绿色景观、绿色装修、绿色电梯等新概念叠出，开发商和消费者对绿色物业的关注与追求，折射出新的物业消费需求趋势，体现了进入21世纪房地产市场发展对物业消费的“优化”要求。2001年南京白下区在全区率先推行“绿色物业管理”。该区把全区70多个物管小区划分为五个片区，从环境、服务、文化三个方面提出了管理目标，并经常组织现场观摩学习。
二、绿色物业内涵的界定
与传统物业相比,在房地产开发中的绿色物业一般应该具有如下内涵：
“绿色”首先是一个人文的概念。对绿色的追求反映出物业消费由追求数量到关注质量的消费水平的阶段性提升,体现的是一种文化品位和道德素养,是一种健康的物业消费观念,是抛开急功近利的浮躁后的宁静,是人类因漠视自然而受到惩罚后感悟到的亲近自然的需求,体现出人对自然的尊重。在“以人为本”的前提下,追求人与自然的和谐共生。通过绿色观念营造出既与自然融合又属于自己的一方居住空间。
其次,“绿色”的内涵不是仅指颜色和外在景观,也不是简单意义上的反璞归真和崇尚原生态,房地产的开发和消费都不能为绿色而绿色,靠山近树临水并不是绿色物业的全部含义。绿色物业是应用现代的科技手段和先进的文化理念为居住者提供的符合人性的健康居住环境,绿色的表现形式可以多种多样,其核心体现的是人与自然的关系,也不能用物业价格的高低来简单衡量。
最后,绿色物业是一个多项指标的组合体,而且有较高的科技含量。在面对不同的消费群体和市场定位时,其技术含量应该有所区别。绿色物业的开发建设必然伴随着现代科技的应用,包括节约用地、合理规划平面和空间、节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑寿命、具有良好的抗灾能力等多项指标,在经济、技术、自然等多方面符合社会的可持续发展的要求。
三、绿色物业的衡量标准和基本要求
(一)绿色物业的衡量标准绿色物业在建筑设计时,要吸收建筑学、生态学、生物学等多方面的科技成果,在设计上考虑多重物质因素和精神因素设计而成,使物质资源在物业使用过程中能够有序的循环转换,并与自然和生态相平衡,获得一个高效、低耗、无废物、无污染、舒适自然、便利生活;在价格性能比方面均好的居住空间。其基本的衡量标准是：1 在生理生态方面有广泛的开敞性；2 采用的是无害、无污、可以自然降解的环保型建筑材料;3 按生态经济开放式闭、合循环的原理作无废无污的生态工程没计；4 有合理的立体绿化,能有利于保护、稳定周边地域的生态；5 利用了清洁能源,能降解住宅运转的能耗,提高自养水平；6 富有生态文化及艺术内涵。
(二)绿色物业除须具备传统物业遮风避雨、通风采光等基本功能外,还要具备协调环境、保护生态的特殊功能。因此,绿色物业的建造应遵循生态学原理,体现可持续发展的原则,在规划设计、营建方式、选材用料方面按区别于传统物业的特定要求进行。根据建设部住宅产业化促进中心正在研究制定的有关绿色生态住宅小区的技术导则,绿色住宅大致应满足如下一些要求(见表1)

四、绿色物业管理
体现人本思想，推行人性化管理“绿色物业管理”的特征之一是：尊重人，因此要大力推行“人性化管理”。我们在长期的物业管理实践中，一贯强调“以人为本”和“业主至上”的指导思想。采用多种绿色方式营造一个生态住宅与自然景观、社会文化相融合的环境。因此，我们首先要关心业主和住户不同层次的需求，维护他们的切身利益；还要把员工看成是企业兴旺之本，关心他们的工作、生活、学习和进步，选贤任能，唯才是举。其次，在小区环境的维护和建设中，融入人文思想和人性因素，一切围绕人来做文章。再次，把业主和住户都看成是一个大家庭的成员，把“家庭式的关怀”送到家家户户。第四，塑造具有现代文明特征的社区精神，在人与人之间，在管理与服务之间，在小区的每一个角落，营造个人心情舒畅、邻里和睦相处、社区情舒畅，邻里和睦相处，社区生活活泼的氛围，确保小区长治久安、业主安居乐业。
提供尊重人的“零干扰服务”，其具体内容体现在：尊重业主的隐私权和最大程度上方便业主，实施“零干扰服务”。首先对业主的需求做深入细致、全面系统的调查，提供即时服务，即成立一支招之即来、来之能干、干之则好的应急服务队和一支24小时快速维修队，保证业主随叫随到，及时为业主提供服务和帮助。而当业主没有服务要求时，我们就要实行“隐性管理”，尽量不干扰业主的生活自由。这二者的结合则为“零干扰”服务。例如物业管理公司只在固定执勤岗位安排穿着职业制服的安全管理员值勤，而其他保安员一律身着统一便服在小区巡视。再如，不在业主和住户上下班人流高峰期间安排保洁工作，尽量把清洁工作安排在人流稀少时进行。提供全方位的特色服务，满足不同层次的需求物业管理公司为满足不同业主的需要，应尽量提供多样化的特约服务，如家政服务的“贴心管家”、照顾儿童的“四点半学校”等。我们将根据业主、住户的文化素质、职业特征、发展目标、风俗习惯、个人爱好、年龄层次、家庭结构和消费需求等特点，细分用户、细分爱好、细分项目，提供全方位、多层次、个性化的特色服务，在满足群体需求、一般需求的同时，尽可能满足业主的个体需求和特殊需求。

最后,绿色物业是一个多项指标的组合体,而且有较高的科技含量。在面对不同的消费群体和市场定位时,其技术含量应该有所区别。绿色物业的开发建设必然伴随着现代科技的应用,包括节约用地、合理规划平面和空间、节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑寿命、具有良好的抗灾能力等多项指标,在经济、技术、自然等多方面符合社会的可持续发展的要求。
五、绿色物业管理的实施
绿色物业管理理念的宣传阶段
首先，在物业销售阶段积极宣传绿色物业管理理念，树立企业的“绿色品牌”。如1999年上海著名楼盘锦秋加州花园的锦秋物业管理（上海）有限公司，就接受了国际权威认证机构SGS的现场审核，并顺利通过了ISO9002和ISOl4001认证，成为全国首家绿色物业管理公司。
具体做法为：早期介入的物业管理公司与业主签订环境保护承诺书，承诺书中不仅对物业管理公司自身的环保义务提出要求，同时也要求业主入住后遵守小区的环境保护准则。通过多种形式对购房者进行“绿色家园”、“绿色住宅”、“绿色消费”等方面的宣传，培养居民良好的绿色意识。
其次，在规划、施工阶段向开发商及业主推行绿色管理。要求开发商把保护环境、节约能源放在重要位置上，以达到高舒适度低能耗为设计目标。物业管理公司可以向房地产开发商推荐或建议使用绿色建材，装修材料，或按照国家有关标准向业主提出创建“绿色住宅”的要求，或就规划、设计等方面提出相应的措施和标准等。
再次，在物业管理实施阶段，要遵循“以人为本”的基本原则，积极宣传绿色物业管理理念。包括：建立“创绿”管理机构；制定“创绿”制度；制定绿色社区环保准则；定期举办绿色消费、环境教育及宣传活动。
绿色物业管理模式的应用阶段
１．分类处理垃圾。垃圾大体可分两类，一是生活垃圾，二是“工业”垃圾（主要是固体废物，包括室内二次装修施工的垃圾等）。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，并做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。
２．控制空气质量，提高大气洁净度。现代物业应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油烟的排放量，改用液化气作燃料；提倡使用无铅汽油。同时，在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选择种植对汽车尾气有吸收转化功能的植被和树种。
３．雨水、污水的排放、处理和再利用。就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水污水进行处理，变废为宝，使雨水污水成为物业区域内的再生水资源，用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等。这样，既可减少污染又可节约水资源。
４、噪声控制。与物业管理有关的噪声源主要有：车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等。对于车辆交通噪声，要充分考虑人车分流管理并限制车辆速度，同时禁止车辆在小区鸣笛。对于建筑施工噪声，要禁止在夜间从事施工作业，要有限控制装修施工时间。
５．建立生态绿化系统，美化物业环境。根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候特征，设置相宜绿地的绿化带，建立生态绿化系统，真正使人与自然达到完美和谐的统一。绿地和绿化带不仅能美化环境，更重要的是保护环境。养护好、利用好生态绿化系统，是物业管理人员的神圣职责。
６．加大科技投入，促进和物业有关的高科技产品的使用。通讯网络入户和各种信息联网，为用户提供了多种选择。智能管理系统的应用，使小区（大厦）在安全、呼救、能源设施管理、付费自动划款等各方面，提高了管理水平，对降低能耗、减少物业管理从业人员都有十分重要的意义。同时，可以在管理区内大力倡导各类环保产品的使用，如提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂泄漏对臭氧层的破坏等等。
７．搞好社区绿色文化建设，共建美好家园。社区文化建设是社区精神文明的主流，良好的社区文化建设也是精神文明建设的目标。物业管理公司可利用自身优势，在社区内组织广大住户从社区的共同利益出发，加强绿色文化建设，共建美好家园。
参考文献:
[1]白丽华 读懂绿色住宅 城乡建设,2001,(7)
[2]李俊岭 我国生态住宅发展途径探析 住宅科技,2001,(8)
[3]陈谦明 绿色生态住宅 住宅科技,2002,(2)

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