物业管理企业管理制度

以下内容是根据深圳市某物业管理公司的制度体系而选编的部分制度示例。
　　 （一）领导制度
　　 1．董事会职权。
　　（l）议定本公司的长远规划和经营方针。并报上级公司审定。
　　（2）依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围，并报上级公司备案。
　　（3）讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
　　（4) 定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
　　（5）提出公司董事、总经理、副总经理以上管理人员的任免和奖惩的建议，报上级公司审定，讨论和决定各部、室和管理处正副职人员的任免和奖惩。
　　 （6）依据上级公司制定的工资政策和标准对本公司的工资标准进行制定和修定。
　　（7）讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
　　（8）讨论和审核有关购买房屋、汽车、开工建设等以及在X万以上的非生产性设备、物品及开支，并报上级公司批准。
　　（9）根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
　　 2．总经理办公会议职权（相当于部门职责）。
　　 （参加人为公司正副总经理，各部门、各管理处正职和没有正职的部门副职）在本公司董事会领导下，总经理办公会议负责根据董事会决议和决定处理公司日常工作，其具体职权为：
　　 （1）讨论向董事会提交的机构数量、人员编制、公司长远发展规划等。
　　（2）讨论向董事会提交的年度工作计划、各项管理制度及其实施和执行措施。 （3）提出各部门正副经理、各管理处正副主任的任免、奖惩建议，报董事会审批。
　　（4）讨论决定公司机关各部门、各管理处下属工作人员的招聘、调整、奖惩、辞退等事宜。
　　 （5）讨论本公司财务决算，提交董事会通过执行。
　　（6）讨论本公司年度工作总结，报董事会通过。
　　 （7）提出公司员工工资、福利待遇方案，提交董事会通过。
　　（8）提出购买房屋、汽车、电脑等设备计划、报董事会讨论，讨论决定价值在X千元以下非生产性设备物品的购买。
　　（9）讨论公司各项制度执行情况和提出修改意见。
　　（10）研究决定公司公关工作事宜和职工集体福利、康乐活动等事项。
　　 （11）根据工作需要，讨论决定应由集体研究决定的其他问题。
　　 3．正副总经理岗位职责。
　　 总经理岗位职责：
　　 （l）在公司董事会领导下，负责董事会决定的贯彻落实，负责公司的全面领导和管理工作。
　　 （2）负责召集和主持总经理办公会议，研究、处理总经理办公会议职权内的各项工作和问题。
　　（3）负责协调、指导副总经理及部门经理、各个管理处主任的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。
　　（4）负责向董事会提出需经由董事会讨论、通过或决定的问题议案。
　　 （5）分管财务部门和办公室的工作，负责组织编制公司年度财务预算，做好财务审核监督，并负责拟任部门副经理、管理处副主任以上职务人员的鉴定、录用、辞退等工作。
　　（6）负责公司重要的公关及接待工作。
　　（7）批准副总经理、部门经理、管理处主任的公出及假期安排。
　　 （8）兼任公司党支部书记工作，按照上级党委的要求，负责党支部的全面工作。
　　（9）有以下审批权限。
　　①供货合同在X万元人民币以上。
　　②工程分包合同在X千元人民币以上。
　　③非生产性用品购买单项在X千元人民币以下。
　　④应酬报销一次在X百元人民币以上。
　　（10）完成上级公司董事会、本公司董事会及董事长授权或交办的其他工作任务。
　　 副总经理岗位职责：
　　（l）在总经理领导下，分管工程部、保安部、清洁部和各管理处的工作。
　　（2）负责统筹物业管理公司的内部管理工作，协助总经理协调各部门、各管理处之间的工作关系。
　　（3）负责公司员工的思想教育和队伍建设以及应聘员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。
　　（4）负责组织制订、修订公司各项管理制度，提交董事会通过并监督其实施。 （5）根据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交总经理办公会议或董事会决定。
　　（6）负责新物业大厦的接管及管理处的筹办工作。
　　（7）受总经理委托，在总经理因事不在岗位时，代行总经理职权。
　　（8）有以下审批权限：
　　 ①供货合同在X万元人民币以上。
　　 ②工程分包合同在X千元人民币以上。
　　 ③非生产性用品购买单项在X千元人民币以下。
　　 ④应酬报销一次在X人民币以上。
　　（9）完成董事会、董事长、总经理授权或交办的其他工作任务。
　　（二）管理机构及管理人员职责制度
　　1．部门及其管理制度。
　　 办公室职责：
　　（互）学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实公司的各项工作指令；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的工作决策提供可靠的依据。
　　（2）负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。
　　（3）承办公司各类会议的会务工作，做好会议记录，整理会议纪要。
　　（4）负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。
　　（5）协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻落实公司的各项工作决策和指令。
　　（6）负责公司人事工作，根据总经理的指示做好员工的接收、调配、辞退、考核和管理工作。
　　（7）负责公司员工食堂的管理工作。
　　（8）负责公司车辆的调度、使用和维修保养工作。
　　（9）负责公司办公室、洗手间及楼梯通道的卫生清洁工作。

　　（10）负责公司对外联络和来请来访的接待事宜。
　　（11）完成总经理交办的其他工作。
　　工程部职责：
　　（1）参加新入伙楼宇工程的验收，对验收中发现的问题及时报告上级公司，以求得到解决。
　　（2）提供新入伙楼宇有关设施的增补改造初步方案，对外发包工程进行初审，会同管理处监督施工质量，主持竣工验收。
　　（3）对管理处提出的大厦设施改造方案进行技术审定。
　　（4）掌握机电设备情况，编制机电设备维修保养计划，检查执行情况，对管理处管理设备维修进行技术指导。
　　（5）负责对各大厦工程技术资料、设备说明书、维修保养记录收集、整理、存档。
　　（6）对各楼宇电梯、电视、呼唤设备直接管理、维修、年审，保证正常运转。
　　 2．部门负责人岗位责任制示意。
　　办公室主任职责：
　　 (1）学习当前国家的方针、政策，贯彻落实公司的各项工作指令；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的工作决策提供可靠的依据。
　　（2）负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核工作。
　　（3）协助总经理处理日常工作，当好参谋和助手，做好各部门、各管理处之间的协调工作。
　　（4）负责公司对外联络工作，组织安排接待、参观等公关活动。
　　（5）主管公司人事工作，根据总经理的指示做好员工的接收、调查、辞退、考核等管理工作。
　　（6）负责车辆的调度和管理工作。
　　（7）做好员工的管理教育工作。
　　（8）完成总经理交办的其他工作。
　　管理处主任岗位责任制：
　　（1）坚决贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。
　　 （2）负责大厦管理处的全面领导与管理工作。
　　 (3）根据大厦实际情况核定人员编制并报公司批准，制定管理方案并组织实施
　　（4）组织编制大厦的年度财务预算并切实执行，严格控制日常管理费用的支出。
　 （5）负责对外联络事宜，做好内部协调工作。
　 （6）负责员工思想政治教育工作，努力提高员工的政治业务素质，坚持业主至上、服务第一的宗旨，检查督促各岗位员工认真履行职责。
　 （7）每周组织召开一次班长例会，及时检查、总结和布置工作。
　 （8）定期开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况，听取意见，与业主保持良好的合作关系，不断提高大厦的管理水平。
　 （9）协助业主执行租房合约，积极配合租房管理，按实际需要．向业主委员会提供改善大厦服务系统的建议。
　 （l）会同工程部审核分包项目的报价，组织有关人员监督管理施工过程，确保改建和维修的质量。
　 （11）负责管理日常管理经费的审查报批手续。
　 工程部经理职责：
　 （l）安排、协调、帮助及督促各专业助理完成各自范围内工作。
　 （2）组织各专业管理人员代表物业管理公司参加新建楼宇入伙前管理验收工作。
　 （3）提出新楼宇管理设郴斯【改猪初步方案。
　 （4）掌握各楼宇设施和机电设备性能及完好情况，组织各助理按时制定维修保养计划和措施，检查完成情况。
　 （5）代表物业管理公司办理有关工程机电方面的各项业务。
　 （6）向管理处介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。
　 （7）负责对各大厦工程技术资料，设备说明书，技术档案等整理存档。
　 （8）负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。
　 3．员工岗位责任制示意。
　 机电维修职责：
　 工作范围：负责大厦电器、水泵、管道及各项设备的保养与维修，大厦设施的改善，公共设备的监督及验收工作。
　 工作职责：
　 （1）每天进行预防性的日常保养及检查工作。
　 （2）注视设备及机械在运作过程中是否有异常现象，确保安全和正常运作。
　 （3）对突发性故障应以最快时间修复，减少对业主的影响。
　 （4）控制能源降低消耗，降低成本，提供经济及可靠的服务。
　 （5）负责监察大厦自动系统的操作。
　 （6）对改善大厦的设备，对业主的装修咨询，提供技术上的建议与监督工作。
　 管理员职责：坚守岗位，礼貌待客，服从指挥，尽责尽力。
　 大堂值班职责：
　 （l）监视大堂的活动，维持大堂秩序。
　（2）监视电梯运作，繁忙时协助疏导。
　（3）做好访客登记、询问事宜。
　 （4）处理紧急事件并及时向上级报告。
　 （5）通过闭路电视监察大厦内的活动。
　 （6）做好各项记录及用对讲机与其他岗位联络。
　 车场护卫职责：
　 （1）监管车场的出入车辆。
　 （2）记录违例车辆的有关资料。
　 （3）负责保持车辆道路畅通和清洁卫生。
　 （4）保护车辆的设备及财产。
　 （5）阻止其他车辆占用租车车位。
　 巡逻职责：
　 （1）负责大厦公众地方、停车场的巡视工作。
　 （2）公众地方每更巡4次，停车场每更巡6次。
　 （3）填写巡接报告。
　 （4）巡按时应与值班室、控制室联络报更。

　 （5）巡搂完毕后仍驻守车场。
　 （6）若大厦自动系统显示大厦的设备发生。故障，要及时到现场观察并报告。