由广州水浸车库事件谈地下停车库的日常管理

今年5月上旬广州遭遇了历史上罕见的特大暴雨，虽然浸水地下车库不到全市地下停车库的千分之四，但车辆受淹后损失却超过5亿多，由此引起了诸多与物业服务企业之间由车辆淹水受损所导致的索赔与矛盾纠纷，并成为了新闻媒体关注、报道的热点。

值得我们深思的是：在广州为什么遭遇了同样的自然灾害，有的地下停车库的车辆安全无损，有的却受损严重?是地下停车库设计不合理的原因，还是周边市政管网与河道等客观因素所导致?其中有没有物业服务企业管理方面的原因呢?如果地下停车库的产权与管理单位，应急预案、措施切实可行、各种应急防排水设备、设施准备充分，平时做到了定期检查、调试，确保应急备用设备的完好，发生险情处理及时的话，那么水浸车库的事件就肯定不会发生!

目前从江苏地区地下停车库配套排水设施与系统和日常管理情况来看，相当部分地下停车库的产权与管理单位，由于近几年没有发生特大暴雨等自然灾害，因而没有重视、做好排水系统、设施的调试、维护工作，管理松懈，也没有一套切实可行的应急预案、机制，一旦遭遇特大暴雨等自然灾害，在人员、排水系统、设施等方面都无法满足应对突发自然灾害的需要，其后果真不敢想象!虽然物业服务企业只负责车辆管理，不承担财产损失赔偿责任，但也难逃未按合同履行管理职责的连带赔偿责任。

一、建立健全地下停车库管理所需的各种档案资料，是制订和实施地下停车库管理方案、措施的关键。

工程资料：地下停车库的给排水、消防、供电、通风、车辆管理等各种设施、设备与应急备用电源等资料，地下室排水沟、集水坑、截水沟、地下室上部建筑、周边场坪排水系统等图纸、图片与电子档案等资料。

车辆停放与管理资料：地下室停车库、位的租、售与费用缴纳、协议签订，车主与第二驾驶人联系电话，所住栋室、车辆晶牌、型号等情况。

地下停车库的日常维修、维护档案资料：各种设施、设备的日常维修、维护，地下车库渗漏水的处理、排水系统的清理等方面的资料。小区周边市政管网、河道与小区排水系统的关系，每年大雨天气小区路面积水与排水情况等资料。
历年气候资料的收集与整理，尤其是发生特大暴雨等自然灾害的年份与时间等方面资料，通过分析发生规定作为制订应急预案的参考依据。应急预案、机制、人员配置、应对突发自然灾害演习等方面的文字、图片资料的收集、整理、存档。

二、制订切实可行的地下车库管理措施和应对突发自然灾害应急预案，落实相关责任人，组织实施，并加强跟踪、检查。

结合地下停车库的特点与车库、位租售、停车费用的构成与用途等情况，与车主签订地下停车库车辆停放管理协议，协议的内容除了常规的车辆管理条款外，必须增加并强调以下四点：

一是车辆管理费用的用途是用于支付日常车辆管理人员工资和地下停车库的土建部分与所有设施、设备等方面的维修、维护费用。该费用无论是购买车库、位的业主，还是交了租金租用车库、位的业主，都要缴纳。

二是应特别强调物业服务企业收取车辆管理费用后，只负责地下停车库的日常维修、维护与停放车辆的出入、停放管理，确保地下停车库车行通道的畅通。不承担任何保管的责任，车辆停放期间受损与被盗与物业服务企业无关。

三是物业服务企业需要进行应对突发自然灾害演习时，车主必须无条件配合。在重大自然灾害如暴雨等发生时和来临前，物业服务企业要求车主协助配合时，车主必须积极参与并配合，尽量减少乃至杜绝自然灾害对地下车库停放车辆的损害。

四是凡需委托物业服务企业保管的，车主可申请委托，双方签订委托保管合同。委托保管的费用，双方协商而定。针对委托保管的车辆，物业服务企业必须为每一托管车辆购买保险，其费用从托管费用中扣支，以规避托管车辆失窃、受损索赔的风险。

地下停车库车辆管理协议中，物业服务企业应明确双方的权利、责任、义务，明确车辆管理的范围和内容，从而有效地避免车辆失窃、受损索赔方面的争议。

另外，应制订地下停车库各种设施、设备定期调试、保养与维护和排水系统的清疏计划，并由工程管理部门负责人作为第一责任人，负责地下停车库排水设施的定期调试、保养与维护和排水系统的清疏工作，同时加强跟踪、检查，确保在突发性自然灾害发生时，地下停车库排水系统与设施的完好性，以彻底杜绝水浸车库、车辆受损事件的发生。
根据地下停车库的车库、车位与车辆的停放、出人口数量、排水系统与设施等方面的情况，结合本地历史上最严重的暴雨灾害发生年限、概率与危害程度，制订应对突发自然灾害应急预案，并组织车主与物业服务企业全体员工，每季度演习一次，做到警钟长鸣，有备无患，从而—旦突发性重大自然灾害来临时，能及时应对，把损失降低到最低程度乙；

物业服务企业应根据气象部门的预报，在小区主要出入口做好一周天气情况公示、告知工作，结合一周天气情况，调整地下停车库的人员布置，对于预报有可能发生大到暴雨等突发性自然灾害的，要加强地下停车库排水系统与设施的检查与调试以及防、排水物资的准备，同时通知车主启动应急预案机制，共同做好应对突发性自然灾害的准备工作。

三、针对广州水浸车库事件暴露出来的地下停车库设计与管理等方面的漏洞及时采取措施。

地下停车库的设计必须考虑到重大突发性自然灾害——特大暴雨等方面的因素，除常规设计配置截水沟、集水井、排水系统和排水设施等外，应考虑以下五个方面：

一是地下停车库人口处统一设计增加罩雨棚、开启或拼装式挡水装置；一旦发生特大暴雨，地面雨水倒灌地下车库时，启用挡水装置就能及时有效地控制雨水倒灌，防止车辆受到水淹。

二是通过调整地面绿化、景观等标高，提高地下停车库出人口的道路标高，提高后的标高应高于小区内最高路面标高40公分，从而达到防止暴雨天气小区雨水倒灌地下车库的目的。

三是地下停车库出人口平坡变换处设计截水沟加集水井；并配设二套大功率自动排水设备，一旦地面雨水倒灌至截水沟，就能及时抽排到地面排水系统，从而确保地下停放车辆的安全。

四是在地下停车库出人口处集水井内增设水位自动报警联动装置与自动充：电应急备用电源，一旦突发性暴雨发生雨水倒灌时即使停电都能及时发出警报，从而确保地下停车库的管理单位，能及时通知车主和组织人员排水抢险，确保车辆安全。

五是在地下停车库出入口处，应设计备用设备房，用于储放汽、柴油抽水设备，汽、柴油，小型发电机、拼装式挡水装置等应急备用设施，一旦突发性特大暴雨地下停车库出现灌水险情，就是停电的情况下，也能及时采取措施，确保地下停放车辆的安全。

作为地下停车库的日常管理单位——物业服务企业来讲，应结合所管理的地下停车库规模与现有排水系统、设施，在制订日常管理措施的同时，必须建立健全一套切实可行的检查、监督、奖惩管理制度，坚持长效管理，做到事前有交待要求、事中有控制措施、事后有检查、奖惩办法，从而确保人员、排水系统、设施等方面满足应对突发自然灾害的需要，杜绝类似广州水浸车库事件的发生，规避车辆水浸受损索赔的风险。

作者单位：扬州中集天宇投资公司