广州推物业维修金使用细则 电梯停运可紧急动用

广州推物业维修金使用细则 电梯停运可紧急动用 焦点3：调整维修资金计息方式

　　《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)首次从市级层面全面明确物业专项维修资金管理和使用细则，提出了小区可以自管物业维修资金等创新举措，引起了社会广泛关注。南方都市报“坐下来，谈一谈”系列公共论坛日前再度针对这一话题展开讨论。

　　如何管好用好维修资金?如何让这笔钱保值增值?记者针对维修资金的热点焦点问题进行了采访，了解到广州物业专项维修资金最新情况。据悉，自2012年起广州实施维修资金预交存制度以来，维修资金归集总量增长较快，截至2014年9月，广州市维修资金归集量141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。

　　焦点1：将细化维修资金紧急使用程序

　　据记者了解，为进一步规范维修资金管理，解决业主欠交维修资金、发生紧急情况怎样使用维修资金、房屋产权转移后维修资金分户账更名难等社会普遍关注问题，广州市国土房管局起草了该《办法》。

　　维修资金管理中心相关负责人表示：“《办法》是以《物权法》、《物业管理条例》及165号令等上位法为依据，结合广州市近16年的维修资金管理实践经验，并在借鉴相关兄弟城市成熟做法及广泛征求意见的基础上制定的，既是对以往维修资金管理工作的总结和提升，把工作中行之有效的做法以规范性文件的形式固定下来，又根据165号令等规定，落实了业主大会自主管理等制度，将国家层面的规章与广州市的实际情况结合起来，给广大业主行使权利提供了制度平台。”

　　据介绍，《办法》依据《广州市物业管理暂行办法》和广州市非住宅物业的管理需求，将非住宅物业纳入维修资金使用范围，同时，建立维修资金预交存和续交制度，确保维修资金及时归集到位，实现维修资金全覆盖。值得一提的是细化维修资金紧急使用程序，设立预支付制度，保障紧急使用资金及时到位。

　　维修资金紧急使用，是指物业保修期满后，由于突发性或不可抗力(例如暴雨等)等因素导致物业共用部位、共用设施设备意外受损，或物业使用功能出现障碍，对公民人身财产和社会公共安全造成现实威胁，亟待使用维修资金进行应急性除险的资金使用方式。

　　记者了解到，广州市暂未出台紧急使用维修资金的相关规定。但实际操作中，当遇到紧急情况时，业主委员会或物业服务企业可先向维修资金主管部门报告情况，主管部门派出工作人员到现场核实情况后，指导业主委员会或物业服务企业先行组织维修，并按维修资金使用备案程序补办手续。

　　为确保紧急情况下维修资金使用及时到位，更好地维护业主的合法权利，市国土房管局已在起草《办法》时，对维修资金紧急使用程序进行了细化。当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，凭建设、消防、安监、质检等部门的紧急限期整改通知书或具备专业资质的单位出具的检测报告，经管理部门到现场确认后，可简化“双三分之二”业主同意程序，申请紧急使用维修资金。管理部门可根据工程审价报告向组织实施单位预支付维修资金进行紧急维修，待维修项目竣工验收后再办理审核手续。

　　“我们将对维修资金紧急使用严格把关，确保既解决业主之急，又更好地维护业主合法权利。”市维修资金管理中心相关负责人表示。

　　焦点2：维修资金使用率逐步提高

　　记者了解到，由于楼盘较新、还未到维修年限等客观原因，广州目前的维修资金使用量增长较为缓慢;近年来，随着楼龄的不断增长、房屋的逐步老化等，维修资金的使用率逐步提高。

　　市维修资金管理中心相关负责人表示，不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。客观上说，广州维修资金的使用率属于正常水平，也有其特殊原因。

　　“维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2—5年，在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后，电梯和管线的维修期一般在使用5年之后，而维修资金近几年随房地产行业迅速发展而交存额逐年增大，再加上近几年新楼盘交存的维修资金量在广州市维修资金总量中占比较大。因此，目前大部分商品住宅较新，尚处保修期内，或未进入维修高峰期，使用维修资金的需求少，相对于维修资金总量来说，维修资金使用率也就较低。随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修资金的使用率将会逐年提高。”市维修资金管理中心相关负责人表示。

　　另外，广州房地产市场发展良好，2012年起又实施了维修资金预交存制度，使近三年维修资金归集量增长较快，而使用量没有快速增长，也是形成目前使用率现状的一个原因。记者了解到，截至2014年9月，广州市维修资金归集总量141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。相反，维修资金的使用需求增长较慢，因而使用率不会快速提高。

　　据记者了解，“双三分之二”业主同意难通过，也是造成使用率较低的原因之一。根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用方案由物业服务企业或相关业主提出，并需列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主(即“双三分之二”业主)讨论通过。由于实际操作中，征求“双三分之二”业主同意存在一定难度，物业服务企业容易出现畏难情绪，不愿征集业主签名，取而代之以使用小区公共收益等方式解决小区公共部位、共用设施设备的维修问题。

广州推物业维修金使用细则 电梯停运可紧急动用 焦点3：调整维修资金计息方式 焦点3：调整维修资金计息方式

　　根据国家有关规定，维修资金有银行存储和购买国债两种增值方式。记者了解到，目前广州维修资金保值增值方式为银行存款产生的利息收入。

　　为实现维修资金保值增值，维护广大业主合法权益，市维修资金管理中心于2010年、2013年和2014年三次调整维修资金增值利率，将原来的活期存款利率调整为现在的两年定期存款利率。同时，还将新增维修资金的计息方式，由原来的每季度转存一次定期，调整为每月转存一次，减少活期资金沉淀，提高维修资金利息收入。目前广州维修资金的收益率已有了较大提高。

　　此外，根据《财政部中国人民银行关于印发〈储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)〉的通知》和《中国人民银行财政部关于2012年凭证式国债改革工作的指导意见》规定，政府部门代管的维修资金只能用于购买记账式国债。这种记账式国债利率浮动较大，有时会低于银行同期存款利率，资金的投资回报率也相对不稳定。与银行存储式增值方式相比，在利息收益、管理灵活性及安全性等方面都不占优势。因此，目前广州市维修资金未购买国债。

　　“维修资金划转业主大会自管后，业主可根据自身小区的实际情况和需要，决定维修资金是否购买国债。”广州市维修资金管理中心相关负责人表示。