住宅小区停车场到底属于谁

7月10日，民生城市花园又发生了更多业主汽车堵塞小区大门事件，业主和物业公司谈判陷入僵局。

物业公司：地上地下两个停车场产权不同

　　7月9日和15日，记者两次走进民生城市花园，昔日横在小区道闸口的汽车已不见了踪影，站在门口的两个保安说，汽车现在可以开进来了。
　　
记者来到小区物业公司，项目管理部经理宋航告诉记者，民生城市花园设置了地下停车场和地上停车场。其中，地下停车场有310个泊位，地上停车场有241个泊位。目前，小区1300户业主拥有430辆汽车，现有的地下和地上两个停车场551个泊位完全可以满足业主的停车需要。
　　
宋航说，民生城市花园的地下停车场是由开发商投资建设的，小区业主没有花一分钱。开发商已办理了产权证予以确权。开发商对地下停车泊位实行的是购买或租赁政策，每个车位价格6万元至10万元不等。目前，310个泊位的地下停车场只出售了80个车位。
　　
至于地上停车场，其所有权归业主共同所有，这是一个不争的事实。但是，地上停车场如果不收取一定的费用，对于多数没有汽车的业主来说，是不公平的。更何况，如果不收取一定的看管费用，汽车丢失谁来负责？
　　
由于多数有车业主不愿花钱购买地下车位，而仅有的241个地上车位又不能满足业主停车需要，一些业主随意乱停乱放汽车，夜间多次发生汽车冲撞老人、小孩问题；更主要的是，小区作为消防试点单位，按规定汽车不得在小区院内随意停放，小区物业公司发出通知，要求业主认订地上停车场泊位，实行一车一位，规范管理，费用也由过去的每月60元提高到120元。因此造成业主与业主之间、业主与保安之间、业主与物业公司之间因停车泊位发生矛盾。

业主代表：两个停车场都归全体业主共同所有

住进民生城市花园几年来，一直抵触开发商出售地下车位的宁夏黄河志律师事务所律师韩瑞玺说，小区道路用地属于小区用地的一部分，在计算小区容积率时，已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。
　　
而小区地下停车场是建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上的，因此，地下停车位的权益也该由小区业主共同享有。开发商或物业公司必须在征得业主大会同意后，根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。
　　
由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用由看管人物业公司所有。
　　
也有业主认为，业主所缴纳的物业综合管理费，已经包含了物业公司对业主财产的管护费用，业主的私家车显然属于业主财产的一部分，物业公司应该管理好业主的车辆，无权另行收取停车费或租赁费，更不能出售泊位。

律师分析：地下停车场产权归楼房所有人共有

长期关注房地产法律问题的宁夏西夏律师事务所主任律师李文生告诉记者，目前，关于商品房住宅小区停车场产权归属问题，法律界主要有合同约定说、销售成本收益归属说、登记凭证确权说和推定归属说四种。李文生告诉记者，在现行房地产行政管理法律制度下，小区楼房地下停车场的法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。小区地下停车场的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用和收益的不完全物权。
　　
初始登记时，小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得房地产证的房屋单元。因此，楼房地下停车场的房地产权依附并归属于该楼房的全体房屋单元所有人共有。
　　
至于购房人普遍反映开发商利用协议，在格式化合同中变相决定车位归自己所有的问题，李文生建议，可通过地方性立法，进一步补充完善物权法的规定