北京首个“信托式”物业小区业委会陷入危机

　　朗琴园信托物管遭遇维谷

　　朗琴园小区业委会首次试水“信托式”物业管理模式却发生了小区物业管理纠纷不断的现象。业内专家认为，该模式理论还不完善，如果在小区内推广，全体业主的权益将无法保障。

　　记者日前了解到，朗琴园小区业委会由于对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断。

　　去年11月，小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》，至此，朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。然而，小区启用该模式还不到5个月，小区便陷入了严重的经济危机。

　　法官：单个业主无法起诉物业

　　 参与协调朗琴园小区纠纷的张女士告诉记者，曾经在小区内推广“信托式”物业管理新模式的“专家”向其表示，以往物业公司服务不到位的时候，单个业主无法起诉物业公司。而采用“信托式”物业管理模式后，物业公司不履行义务，单个业主就可以起诉了。

　　该模式的起草案人向记者表示，“信托式”物业管理模式最突出的优势是“每一个业主都可以行使委托人的权利，根据《信托法》原则，赋予了每一个受益人，享有委托人的权利，单个业主觉得物业公司不好，便可以行使业主大会的权利，提出诉讼。”据此，北京市第一中级人民法院的王忠法官对此予以反驳，王忠告诉记者，单个业主就小区公共权益起诉物业公司根本得不到《民事诉讼法》的支持，因此业主必须承担法院不予受理的法律风险。王忠还表示，社区自治机构的建立和社区的成长本身都必须经历一个缓慢的过程，因此希望一部法律的出台，一个模式的出台，就能够把物业管理中存在的问题全部解决是比较理想化的。“信托式”物业管理模式就存在着这样的问题，“信托式”物业管理模式从设计上来看应更倾向于公益性。但是在司法实践中会遇到很多障碍。首先国务院颁布的《物业管理条例》对此没有明文规定。其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记，这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

　　学者：业委会需要监督机构

　　 对于朗琴园小区启用“信托式”物业管理模式出现经济危机的问题，北京大学法学院房地产法研究中心金锦萍博士却认为，该模式没有建立业主监督机制，业主对于业主委员会的监督问题无法解决，所以解决小区物业纠纷问题的关键在于构建业主自治机制。

　　她进一步解释说，按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但是绝非凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

　　王忠认为，信托涉及每个业主所有权的处分。每个业主都需要进行授权来实现物权的让渡。信托本身就存在经营风险。共有部分的权利如果让渡给物业服务企业，而企业在经营过程中出现危机，财产是强制执行的。这就出现了建筑物区分所有权中的共有权能，能不能被法院强制执行拍卖的问题，这里隐藏着巨大的法律风险。

　　金锦萍认为，信托财产的独立性是为了确保信托财产可以获得“破产隔离”，为此法律还规定了大量的规则。但是“信托式”物业管理模式中，作为信托财产的“物业管理权”是否可以同样适用相同的规则没有法律支持。

　　专家：信托合同应与单个业主签

　　 王忠还认为，如果业主实施法律意义上的信托，必须将其权利让渡给物业服务企业，由服务企业经营。但是经营本身存在很大风险，一旦物业企业经营失败，财产强制执行时，“物业管理权”能不能被法院强制执行就存在很大的法律风险，业主和物业服务企业的权益都无法得到司法救济。

　　 《中华人民共和国信托法》起草人之一的张天民博士指出，根据《物权法》规定，业主可以设立业主大会，也可以不设立业主大会，这是法律赋予业主的权利。因此，“物业管理权”最终的权利人实际是每一个业主，所以设立信托的也应该是每一个业主。

　　 按照《朗琴园物业管理权信托合同》规定，如果以单个业主一套房为例，小区假如共有1000套房，作为单个业主的权益只能占共有权益的千分之一，那么怎么能够行使其他业主的权益呢？怎么能替代全体业主组成的业主大会呢？单个业主如果要解聘物业管理公司，怎么就能对其他业主发生作用呢？作为一种处分，信托涉及每个业主的所有权，因此，要想实施真正法律意义上的信托，必须由每个业主对自己的区分所有权进行让渡，这在具体操作上得不到法律支持。

　　 记者从《物业管理条例》相关条文中看到，业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议、提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议、参加业主大会会议，行使投票权、监督业主委员会的工作等权力。

　 专家：“信托式”物管理论还不完善

　　 2007年11月，朗琴园小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》，至此，朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。如今时间过去了还不到5个月，小区便陷入了严重的经济危机。专家认为，该模式理论还不完善，如果在小区内推广，全体业主的权益将无法保障。