公约是物业管理的基本法

多年来，人们一直在抱怨物业管理立法滞后，法制不健全，物业管理行为无法可依，导致物业管理投诉居高不下，严重制约了行业的发展。2002年，在众人翘首以待之中，《中华人民共和国物业管理条例》(草案)终于姗姗来迟。就在人们对新《条例》(草案)进行热烈讨论之际，人们却似乎忘记了物业管理日常管理中的另一个“基本法”--《业主公约》。

尽管有国家级、省、市级的物管条例和管理办法等，但我们认为，从物业管理的实际操作来看，《业主公约》才真正是小区管理的“区法”，是物业管理日常管理的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地体现全体业主的共同利益，并能有效规范全体业主和物业管理企业的行为。以前，在物业管理的实践中，我们一直没有重视它，把它当成是精神文明层次的东西，当成可有可无的东西。现在，在《中华人民共和国物业管理条例》(草案)征求意见并即将颁发之际，应该是恢复它“基本法”地位的时候了。

　一、国家和地方的《物业管理条例》等法规，因为要适应不同地区、不同物业的情况，所以只是一个指导性文件，其条文仍然是粗线条的，无法对每一个小区、每一栋物业具体的管理行为进行一一界定。因此，我们可称之为物业管理的“根本法”。

　二、各地区、各物业、物业管理的各类事务和关系错综复杂，如人们的生活水平状况、对物业管理的认识程度、物业管理的硬件设施等，它们的管理难度及要求也不一样。因此，要管理好物业，就必须针对每一个物业制定一套规章制度或对其进行合同约定，使之更具有针对性和操作性。此时，《业主公约》就是一种最佳的选择方式，是加强物业管理的一种有效手段。

三、《业主公约》是在国家相关法律、法规的基本上制定的，是一种合同性的公共契约，在法律上具有约束力，全体业主及相关主体必须遵守。

四、《业主公约》是物业管理中一个基础性的文件，与《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》等构成了物业管理的基本框架，也是物业管理企业进行管理与服务的法理依据和法律文件。

五、物业管理企业制定的各项规章制度虽然能对物业管理活动进行详细的规定，但由于它只是物业管理企业单方面的管理制度，而不是合同形式，因此，较《业主公约》而言，它的法律效力较低。

六、在香港，《业主公约》受到了高度的重视，具有法律效力，是处理物业管理日常管理重要的和基础性的法律依据。

重视《业主公约》还可以产生以下积极的效果：一是通过签订《业主公约》，加深业主对物业管理的理解和支持；二是《业主公约》可作为物业管理日常的有力依据，对违反公约的人进行处罚，对业主之间的纠纷进行调解；三是在制定《业主公约》时，可将小区有关的文明公约写进去。其实《业主公约》中的部分条款就是小区文明公约中的重要内容。因此，《业主公约》诠释着社会文明，向每一个业主传递社会文明和社会公德的标准。重视并宣传《业主公约》就是把文明的行为准则更清晰地渗透到每一个业主的心中，从而切实推动社会精神文明的建设。

目前，《业主公约》除人们主观上不太重视之外，在制定程序和公正性等方面还存在着一些不足，使其“基本法”的地位缺乏权威性。

一、在制定程序上：《业主公约》是小区全体业主共同制定并承诺的，对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面的一种行为准则。按原理应当是通过业主大会由全体业主制定并通过后生效。但目前《业主公约》都是物业管理企业根据《业主公约》的政府示范文本进行制定，在业主入伙时由业主签字后生效。由于现阶段使用的《业主公约》示范文本是一个很旧的版本，是一个框架性的文件，并没有真实反映目前物业管理的实际情况。很多物业管理企业往往图方便，便照搬照套下来，其内容并不一定适合小区物业管理的具体情况，这样就使得《业主公约》的制定流于形式，缺乏针对性和权威性。这是目前《业主公约》没有发挥其应有作用的重要原因之一。按目前《业主公约》的操作方法，已签订的《业主公约》应在第一次业主大会上修订和补充，但在实际操作过程中，《业主公约》的修订很多情况下并没有列入第一次业主大会讨论的内容。

二、在制定内容上：由于《业主公约》由物业管理企业代拟，因此，不少物业管理企业往往从自身的利益出发，其条款往往更多地偏向物业管理企业，而对业主有更多的约束。在实践中，我们发现，由于《业主公约》在入伙时由业主签订，即使有个别业主反映条款不公正，但往往出于各种原因，如入伙人数很多，业主入伙赶时间；业主对物业管理的相关内容不是很了解，在具体论理时，也不能说出具体的道理；搬新房图一个吉利，不想跟物业管理公司形成矛盾等，业主往往也违心地签约。但这时候的《业主公约》在业主心中的公信力已经下降，人们可能只把它当前入伙时必须履行的一种手续而已，而不再是一个法律性文件。由于《业主公约》条款的不公，必然会影响《业主公约》的权威性。

为了更好地发挥《业主公约》“基本法”的作用，我们应当做好以下几点：

一、通过立法形式，提升《业主公约》的地位。由于业主对《业主公约》的实际作用认识不足，致使人们对《业主公约》的重视程度不够。这也表现在目前我国物业管理的立法上。《中华人民共和国物业管理条例》(草案)对《业主公约》的地位、性质、作用等未作明确规定，只有要求业主必须遵守《业主公约》等寥寥数语。因此，我们建议在《中华人民共和国物业管理条例》中，对《业主公约》的地位、性质、作用等进行规定，提升《业主公约》的地位，使《业主公约》在日常的管理中有一个更好的法律基础，更好地发挥其“基本法”的作用。

二、加强对《业主公约》的宣传。《业主公约》所发挥的作用与人们对之的认识有关，因此，加强对《业主公约》的舆论宣传也很重要。多年来，我们一直在强调物业管理法制不健全，物业管理执法缺乏依据，呼吁国家尽快出台物业管理的根本大法。但是对物业管理的“基本法”---《业主公约》却有所忽视，很少有这方面的呼声和要求。其实，物业管理的日常管理、投诉处理、纠纷调解等很多都可以通过《业主公约》来规避和解决。因此，我们要加强对《业主公约》的宣传，提高人们对《业主公约》的认识，从而发挥《业主公约》“基本法”的积极作用。

　三、加强对《业主公约》的核准及监管力度。首次的《业主公约》可由物业管理企业代为拟定，但代拟的《业主公约》要报物业管理行政主管部门审核和备案。物业管理行政主管部门要加强对《业主公约》的核准和监管力度。经核准的《业主公约》在售楼时由业主签订，改变以前《业主公约》在入伙时由业主签订的做法。这样做业主可有更多的时间阅读《业主公约》。同时，涉及房地产开发商的权利和义务等内容也要写进《业主公约》，如开发商对物业管理设施的配套问题、空置物业管理费的交纳问题等。《业主公约》的签订与售楼联系起来，可促使房地产开发商和物业管理企业重视《业主公约》，可对房地产开发商和物业管理企业的行为进行制约和规范，减少房地产开发商、物业管理企业和业主之间的矛盾与纠纷，从而确保全体业主的合法利益。第一次业主大会必须对签订的《业主公约》进行讨论、修订或补充，使之真正代表全体业主的意愿。这种做法可确保《业主公约》的公正性和权威性，可充分发挥其“基本法”的作用。

　四、根据物业管理的发展状况，及时修订《业主公约》的政府示范文本。《业主公约》的政府示范文本是行业发展的一个引导性文件，是制定《业主公约》的基础，对《业主公约》所发挥的作用起深刻的影响。如果政府《业主公约》的示范文本本身陈旧，不适合物业管理行业的发展，那么其势必影响整个行业《业主公约》所发挥的作用，从而阻碍了物业管理行业的发展。因此，政府应根据物业管理的发展状况，及时修订《业主公约》的政府示范文本。

五、《业主公约》的内容应尽量细化和量化。《业主公约》之所以能成为物业管理“基本法”的重要因素之一，就是它能针对物业的具体情况制定详尽的、有针对性的、有约束力的条款。可将物业管理过程中易产生纠纷的一些问题进行一一界定，从而有效避免产生投诉和纠纷，同时规范物业管理企业行为。因此，《业主公约》应针对物业的具体情况，其内容应尽量细化，并尽可能做到量化。

六、《业主公约》的制订不违反有关法律、法规。《业主公约》毕竟只是一种契约或合同性质的法律文件，因此，它必须在国家相关法律、法规的基础上制定，不能与之相冲突，否则会影响《业主公约》的法律效力。

《业主公约》是《物业管理条例》的重要补充和具体细化，是规范物业管理的有效手段。发挥《业主公约》的积极作用，将有力地推动中国物业管理行业的健康、快速发展。