物业管理市场的产生和发展的原因

（一）物业管理市场产生的原因

房地产商品本身的特殊性，使物业管理服务成为一种独立的交换对象具备了可能性。房地产商品除只有供给的有限性、位置的固定性等一些特点之外，还有使用长期性的特点。一宗房地产在交付使用之后，可能有几十年乃至上百年的寿命，在此期间，房屋的折旧、破损以及功能的部分退化都是在所难免的。而房屋的使用一般都是在退出流通领域之后，同时房地产企业不再对房屋的维护及管理负责。这样，在物业长久的寿命周期内，为保证其正常的运转和使用，必然需要有物业维修、管理及其他服务。

建筑技术的进步和城市化的发展，则是物业管理成为一种独立交换对象的根本原因。建筑技术的进步，使得具有多个使用单元和高层的楼宇大量出现，并且其附属设备也更为复杂，出现了电梯、防灾、消防设备、气温调节设备、智能设施等一些复杂的设备与系统。多户住宅楼宇的出现，使得房屋的产权多元化，然而房屋结构及其水、电暖设备和管建系统则是一个密切相连、分工明确的整体系统。这样，必然导致因房屋整体性要求统一管理与房屋产权多元化要求分散管理的矛盾，而该种矛盾不可能靠每个业主或使用人自身解决，而需要有物业管理人员和机构提供专业的、系统的及整体性的管理与服务活动。其次，由于城市化的发展，使得人口与各种经济活动不断集中于城市的有限环境和地域中。房屋也不断地集中，这就使得物业管理的需求由零散逐步走向集中。由上述分析可见，技术进步与城市化进程的加快，使物业管理服务需求在一定地域上不断集中，导致专业的物业管理服务获得规模经济，从而也自然会形成以物业管理服务为交换对象的物业管理市场。

（二）物业管理市场发展的原因

物业管理市场的发展，与社会经济的发展，人们收入水平的提高密切相关。首先，人们收入水平的提高，使其对物业管理服务的需求呈现出多元化的发展趋势。一般来说，人类的需求分为三个层次，即生存需求、享受需求和发展需求。三者之间又呈现由低向高，逐渐进化的发展趋势。随着人们收入水平的提高，人们居住的生存需求已逐渐得以满足，从而进一步追求享受需求和发展需求，对物业管理的需求也进一步包括保安、清洁、环境绿化、社区文化等包括多种服务方式的全方位服务。

由于人们收入水平的提高，一些原来由自己提供的家务劳动，逐渐转变为通过购买的方式获得。如邮件收寄、食品订购、教育子女等等。相应的与其配套的服务也逐渐纳入物业管理的业务范畴，从而促使物业管理行业不断发展和壮大。

（三）我国物业管理市场产生与发展的原因

新中国成立后的长时间内，我国处于计划经济体制，房地产管理是一种行政性福利型的管理方式，公房（直管房）是由房管部门的房管处、所管理；单位房产（自管房）则由本单位行政部门管理。在此期间，未形成带有市场经济特征的物业管理模式；不存在市场经济体制下物业管理的市场。近年来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和发展，物业管理市场已并呈现强劲的发展趋势，这主要是由以下的特殊因素决定的。

首先，市场经济体制的建立和完善，需要物业管理市场的存在。市场经济体制建立的一个重要因素，就是要加快市场体系的建设，使市场在国家宏观调控政策指导下，对资源配置起基础性作用。目前，我国商品市场的发展较快，各级各类的商品市场正在逐步完善。相比之下，生产要素市场的发育却较为滞后。例如，劳动力市场还处于探索阶段，房地产市场虽已开放，但其进一步发展却受到诸多因素的限制。物业管理市场则是上述两个市场的交叉，随着它的建立，必然对这两个市场起着完善和推动作用。因此，在市场经济体制下，需要物业管理市场的存在和发展。

其次，市场经济体制也不断塑造出物业管理市场的行为主体。在向市场经济体制的转

轨过程中，我国已明确了以住房商品化为目标的住房制度改革方向，原有的公房要以各种

形式出售给个人，新建住房也主要是以个人为销售对象。这样，原来在传统房屋管理体制 下，由国家或单位负责已建房屋维修及管理的任务，必然要由市场上的新的行为主体来承 担。因此，便形成了以购买住房的住户为主的新的物业管理需求主体，和以物业管理公司 为主体的物业管理供给主体。