从案例中探寻避免房产中介纠纷的方法

从案例中探寻避免房产中介纠纷的方法
笔者前段时间处理了一起房产中介纠纷案。因该种类型的案件很有典型的代表性，所以一直想着手写下本文。苦于时间有限，数月都未能如愿。现终于有时间，写出来和大家分享。需要强调的是，本文案例虽来源于实践，但不与现实生活中的任何人和事对号入座。
买方预定中介公司受托出售的房屋一套，总价60万元，双方的《房屋预定合同》约定：买方向中介公司支付预定金3万元，买方应在10内与卖方订立正式的《房屋买卖合同》。后买方发现房屋存在一些质量问题和环境噪音问题，不愿用多年的积蓄购买此房，并提出不与卖方订立正式合同的要求。
中介公司随及表态：除不退还3万元预定金外，还要求买方按合同支付中介费损失。双方分歧无法化解。数月后，买方委托笔者提起诉讼，庭审中，经律师及法官努力，双方达成和解，中介房愿意退还3万元，买方也愿意支付2千元作为中介费。
结案后，笔者分析，双方之所以产生纠纷，并非双方都不讲诚信，最主要的原因在于：
一、中介公司在《房屋预定合同》中的法律主体身份不明确。笔者分析，根据合同中的其中一条来看，中介公司乎是在代表房屋产权人与买方订立合同。但从随后的两条来看，中介公司又只是在向买方提供中介服务，向买方收取中介费。这两种身份，中介公司都希望能享有，出现纠纷后，中介公司既要以房屋产权人的身份拒不退还3万元预定金，又要以居间人的身份要求买方支付中介费。中介公司之所以提出这两种要求，并不能归集于信用问题，问题的根源在于其法律身份的不明确，造成其产生错误认识。
二、双方合同内容不够详细。尽管本案合同文本是中介公司提供，但也只有一页纸的内容。对于本案买方接受了中介服务，但由于买方选择权的原因，导致中介公司的中介服务并未促成买卖合同订立的情况，双方应具体如果处理，完全是一片空白。这种情况，即使合同法作了相应的规定，但合同法不可能详细到中介公司的居间成本问题。
三、中介公司的法律风险控制有问题。从中介公司的格式合同来看，该合同文本并没有将委托合同和居间合同作出明确区分，内容也不够详尽，在合同风险预防方面，显得过于薄弱。
针对此案，我们应该吸取哪些教训？
对于中介公司来讲。
首先，应当完善自己的合同本文，在合同中明确定位自己的是代表买方或是卖方，还是作为居间人提供居间服务。如果确定为居间人的，应该对类似本案买方最终决定放弃与卖方签订正式合同等情况导致的居间不成功后，买方应当承担的居间活动成本。以免日后，双方就此问题发生争议。
第二，如果聘请的顾问律师的，应当多征求顾问律师的意见，同时顾问律师也应当主动地介入中介公司的经营活动。因为很多风险，当事人不能预见到，但顾问律师并不难预见到。
对于买方人而言，应当增强法律风险意识和预防风险的意识。订立合同之前应当慎重，有条件的话，最好能聘请律师对合同内容进行审查，以提前发现风险、预防风险。预防风险的成本远低于事后补救的成本。
倪伟律师
二00七年七月十七日