房地产物业管理知识

房地产物业管理知识
现在随着新沂小区的不断增加，物业管理的不规范操作，业主的物业维权意识增强，导致物业纠纷的不断出现，为了业主更好的维权，业主们要多学习下相关物业管理知识。
一、 什么是公共维修资金？公有住房售后维修资金如何交纳和使用？
　　公共维修资金是指住宅楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护资金，是为住宅长期维护、使用而提供的资金保证。交纳公共维修资金是业主的一个基本义务。该资金专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的维修工程，除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。共用部位指房屋的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、非承重结构的户外墙面、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备如供水系统（上下水管道、落水管、水箱、加压水泵等）、消防系统、高层建筑的电梯等等。上述系统中属于专业管理部门所有的除外。
　　在住房制度改革中向个人出售的公有住房，根据建设部、财政部1988年12月16日颁发，自1999年1月1日起执行的建住房〔1998〕第213号《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》第六条执行。其维修资金来源于两部分：一部分是由售房单位从售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨公共维修基金，另一部分是职工个人按购房款的3%交纳公共维修基金。我市直管公房售后维修基金存入市财政专户，市政府统一支配使用。如需使用公共维修基金，报政府批准，财政拨付。
　　二、房屋购买后，室内橱房、厕所漏水由谁负责维修？谁承担维修费用？
　　住户购买公有住房后，房屋产权属于业主（房屋使用人）所有，室内设施设备的维修保养由使用权人承担，室内橱房、厕所漏水是多方面引的，可能住户使用不当造成防水层破坏，上下水管破损渗漏，厕所便池损坏造成的，业主应及时进行维修，承担维修费用。避免引起上下住户之间的矛盾和纠纷。
　　三、购房人从何时开始交纳物业服务费？
　　购房人从什么时候开始交纳物业服务费，目前国家并没有这方面的明确规定。主要由购房人与物业管理公司在物业服务合同中进行约定，在双方认可的情况下，依服务合同约定执行。
　　通常情况下，物业服务费计算的起点有以下三种：
　　第一种，以房屋交付之日开始计收。
　　第二种，以购房人办理入住手续时开始计收。
　　第三种，如果购房人在购房时，与开发商就物业服务费的收取另有规定，依双方的约定。比如说，有的开发商在卖房时候为了吸引更多的购房人，承诺免收一年的物业服务费，在这种情况下，购房人对于物业服务费的交付时间起点以双方签订的服务合同为准。
　　此外，值得注意的是，根据《物业管理条例》已竣工但尚未交给购房人的物业，物业服务费应当由开发商交纳。
　　四、业主（使用人）是否可以改变物业用途？
　　为主享有对物业的所有权，但是却不能擅自改变物业用途。
　　业主拥有物业所有权后，有权在法律许可的范围内自由地处置自己的物业。但是，业主在行使这一权利时，还必须受到法律的约束。业主在行使权利、享受利益的过程中，不得侵犯他人的合法权益或社会的公共利益。
　　业主对拥有所有权的物业享有占有、使用、收益、处分等各项权利，并排除他人的非法干涉。但同时，业主必须承担相应的法定义务，应按照物业本来用途和使用目的进行使用，有维护建筑物安全和外部协调、美观的义务；有独立承担其专有部分的维修责任及费用的义务；有不得随意变更专有部分的水管、电线、煤气、电话线等各种管线的义务；有尊重、维护环境卫生和安宁的义务等等。在法律允许的前提下，业主可以通过合法的程序改变物业用途。
　　五、在计算物业管理时，计费面积以什么为准？
　　通常情况下，物业管理的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，暂以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准；最后以房屋测量部门实测的面积并写入房产证建筑面积为准。
　　当前，在一些城市，为了避免商品房销售中的面积纠纷，规定按套内建筑面积或使用面积来销售住宅，即通过提高单价、总房款不变，消费者明明白白买房，所买面积更加清楚明了。这样的住宅，物业管理计费面积就是以销售时规定的面积（套内建筑面积或使用面积）为准。

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