物业管理前期介入对房地产开发项目的影响

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程

物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

1．项目可行性研究阶段

向建设单位提供意见，对未来的物业管理进行总体策划。主要内容包括：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性价比之上的物业管理框架性方案。

2．规划设计阶段

参与建设项目的优化设计，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房等公共配套建筑提出意见。

3．施工建设阶段

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。主要内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。

4．销售阶段

此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内容包括：明确详细的物业管理方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费办法；对销售中的活动进行计划与安排；采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；在销售现场为客户提供咨询服务；将早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。

二、物业管理前期介入的现状与存在问题

由于对物业管理服务理念认识不够，目前很多企业在物业管理前期介入上只是强调了物业管理介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。具体问题有以下几点：

1．物业管理招标不规范，前期介入不完整

目前，物业服务公司的确定。多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下”协商而定，或者就是房地产开发公司的附属公司，从某种角度来讲，很难做到真正意义上的前期介入。即使进行招投标，物业服务企业为了投标的结果，往往在竞标的过程中，重点阐述的是物业交付后项目的管理方案，其实质也只是对项目的被动管理。在缺乏对方案设计和施工了解的情况下，不仅难以掌握今后的运行管理，更无法对公用设施设备的运行成本做出准确的预测，因而很难保障管理质量。

2．缺乏与业主以及房地产开发公司的沟通

房地产的设计是否符合物业使用人的实际需求、是否便于物业服务企业的实际管理，需要在建设、施工阶段给出检验和修改意见。这种意见如果直接来自于将来的物业使用人则更客观，更具有实际意义。而现阶段，由于物业服务企业不重视与开发商、业主的沟通，内部缺乏一套行之有效的工作制度，使得业主的意见和建议不能及时有效地传达给房地产开发公司。

3．重视硬件管理，忽视人力资源的准备和培训

目前在前期介入的实际操作中，物业服务企业关注的重点是项目的硬件条件。因为硬件条件将会直接关系到项目今后的运营成本，也就直接影响到物业服务企业的项目效益，与此同时往往容易忽略人力资源的准备和培训。由于物业管理的前期介入是专业性很强的工作，对人员的综合素质要求较高，必须具备丰富的物业管理经验和建筑、设备方面的知识。所以优秀的前期介入者必须既有房产开发的知识，又具备丰富的物业管理经验。目前，一般的模式是物业服务企业往往在物业交付前很短的时间内，仓促聘用一些维修、保安、清洁甚至包括管理人员，经过简单的培训就走上岗位，“在工作中逐步适应”，从而使前期介入大打折扣。

4．相应的法律法规有待健全

由于物业管理的前期介入在一些问题上，如收费政策、职能定位等与房地产开发公司和监理单位存在冲突，而目前又没有相应的法律、法规可遵循，因此，尽管政府鼓励，但总的来看，前期介入并不普遍。

三、改进物业管理前期介入的几点建议

1．理顺开发商、业主、物业公司三方的关系

物业公司、开发商和业主三方的关系应该是建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，三方应经常进行良好的沟通，在保证各方利益的基础上，签订合同文件，确保前期介入达到预期效果，实现业主、开发商、物业企业共赢。

2．转变观念，使物业管理前期介入制度化、规范化

物业服务公司与开发商应提高对物业管理前期介入的认识，把以前的“售后服务”思想变为前期介入的有效实践，树立服务营销理念，从以前被动的物业管理变为主动自觉参与，并将前期介入管理作为物业服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道。与此同时，政府应建立健全相应的法律、法规，使得前期介入有法可依。

3．提高专业人员素质，做到实质性前期介入

在市场经济的大环境下，人才是企业获得成功的基础。要实现和全面推行物业管理前期介入，物业服务企业要拥有物业管理专业人才和复合型人才。除了企业自身采取多种形式培养外，还应通过建立物业管理专家人才库，或请物业管理咨询公司参与物业管理前期介入。