专家律师：劣质物业管理将导致房子贬值

　当前之所以因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，根本上就是因为法律不明确，导致产权归属成了一笔糊涂账。不过，不合理维权有可能导致不动产贬值。

　　物业管理混乱导致房子贬值

　　根据北京市建委小区办的随机抽样调查，去年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%；北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。

　　对于目前大多数业主采取拒交物业管理费的维权手段。“业主们没有意识到，欠费行为不仅仅是对物业公司不利，更是损害社区缴费业主的利益。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组的研究员舒可心这样表示。他希望树立起更为公平合理的维权环境，同时也希望改变人们的观念。

　　著名房产律师秦兵介绍，物业管理水平对房屋价格的影响非常大，一个原价每平方米1.8万元的商品房因物业管理混乱屡屡被曝光，目前售价已降至5480元。拒交物业管理费，有可能导致社区物业管理瘫痪，导致不动产贬值。建议有关部门通过人大立法来明确业主选择物业管理公司的权利。

　　业权仍然是笔糊涂账

　　秦兵指出，如果要认为物业公司把属于业主的收入都归为己有的话，那法律就应该先说清楚那些是业主的权利。

　　有业内专家表示，如果业主说墙体广告的收入是业主的，那业主就应该分摊架子的钱、用电的钱，以及那块建筑物损害的钱，而现实情况是业主既不想分摊这些费用又想要收益，这不对等了。

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心也指出，就算这个广告是全体业主的，可由谁去工商部门申请，业委会是不具有法人地位的。

　　酬金制物业管理相对更好

　　有什么方法可以有效解决这一问题？现在的物业管理大多都是包干制，即：国家规定一个收费标准，然后物业管理公司就按这个标准去收费。物业公司所有的成本、利润都包含在这200元当中。这就造成了物业公司少干活反而成本低，还能多赚钱。业主和物业公司的矛盾当然突出。

　　采用新的佣金制，物业公司干多少活给多少钱，多干活就能多赚钱。比如，业主与物业管理公司签订协议，给物业公司10%的利润回报，物业公司干了一元钱的活，业主就给物业公司一毛钱的佣金费。对于业主与物业公司来说，就由原来的管理模式转化为雇佣关系。小区的物业管理费也可以由业主控制。

　　专家表示，采用酬金制物业管理相对更好，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。

　　“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。

　　“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就将不存在。

　　【法规链接】

　　现行法规可用佣金制

　　根据现行法规还需要业主来决定，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会，与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　该办法同时规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　【背景资料】

　　“股份制”产生“零物管费”

　　根据新的物业管理办法，在销售仍按现行国家相关政策办理的情况下，以每套房屋的使用面积（平方米）去除以物业总的使用面积，得出的这个分数就是业主所占的业权份额。例如，一个小区的使用面积共有10万平方米，其中一套住宅的使用面积是80.25平方米，那么住宅的主人就拥有80.25／100000的业权份额。说白了，就是买多少房就在小区里占了多少股份。

　　业权份额的确定，其实就是业主在整个社区的“股份”确定。它不仅为业主参加业主大会时行使表决权和划分收益提供了依据，还为以后的物业管理收费额度提供了依据。

　　这种“股份制”及佣金制给业主带来的最大好处就是，有可能通过经营一些公共财产，使业主免交物业管理费，即零管理费，甚至还能分红。在售楼时就要与业主把相关责权在购房合同补充协议中签订。即车位、墙体广告、电梯广告等能够带来效益的公共财产，归业主所共有。在入住后，业主可以委托物业管理公司对这些公共财产进行经营。经营所得的收益单独成立一个账号，接受业主监督，成为小区业主的共同财产。这些财产就可充当业主物业管理费。　

来源:北京娱乐信报 邹玉瑞