物业管理的常识

◆物业管理什么时候开始介入为好？



物业被认为是房地产业的有机组成部分。房地呀产业是由房地产投资、开发、建设、流通及售后服务各个环节所组成的综合性产业。物业主要是指房地产业的流通及售后服务环节而言的。也就是说，只有当房地产的实用建筑形态完成以后，开始进入流通和消费领域，并由相应的企业通过服务向其追加价值时，这些房地产才成为真正意义上的物业，，要及时实现房产的价值的增值，宜提倡物业的早期介入。



◆业主与用户是一回事吗？



业主是指特定物业的产权所有人。包括根据任何租约授予他（她）继承权期限而于当时享有继承权的自然人或法人。在适当时候，业主也包括物业产权的代理及授权代表。用户指在物业契约或租约中明确指定对该物业享有使用权的法人或自然人。在适当的时候，用户可以指本法人或自然人的雇员、承包商、代理人、许可证持有人、被邀请的人士，以及以用户名义正在进行工程作业而经业主批准的承包商。在现实社会里，业主和用户既可能是相互独立的，也可能处于同一法人的行政控制之下，还可能是合一的。第一种情况如，某一公司从房地产开发商那里购得物业后，租给其它法人或自然人使用；如果业主和用户同属于某一家企业集团或行政事业单位就属于第二种情况；当然，如果某一法人或自然人获得某一物业的产权后，自己使用，那么，它就既是物业的业主，又是物业的用户。



◆物业管理收取费用要收税吗？



建设部办公厅目前向各省、自治区、建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）转发了《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发（１９９８）２１７号）。



物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"科目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。



维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字（１９９８）７号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金。



◆物业管理公司应履行哪些义务和责任？



物业管理企业受管委会及房产消费者的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。





物业管理公司应承担的义务包括：



１．全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。



２．接受物业管理委员会和居民的监督。



３．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。



４．接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。



５．发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。



有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。



◆业主、物业管理公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？



业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３％的滞纳金或者按约定加收滞纳金。



物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。



业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反条例，市房地产局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。



◆业主大会的职责和职权是什么？



业主大会或者业主代表大会行使下列职权：



（１）选举、罢免业主委员会委员；



（２）审议通过业主委员会章程和业主公约；



（３）听取和审议物业管理服务工作报告；



（４）决定物业管理的其他重大事项。



业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责；



（１）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；



（２）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；



（３）设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；



（４）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；



（５）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；



（６）监督公共建筑、公共设施的合理使用；



（７）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。



◆已售房改公房的个人如何交纳物业管理费？



根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字（１９９７）第１９６号）的规定，北京市普通居住小区物业管理收费项目，分为住户个人交费项目和产权人交费项目两类。其中，住户个人交费项目应由购、租住房者自行交纳；产权人交费项目则应由在小区内拥有房屋产权的前段时间和个人交纳。



但是根据该暂行办法的第五条"按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项?quot;。其中包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、中修费、小区公用设施维修费、电梯费、高压水泵费和公用电视天线费。



据此规定，有关方面经测算后得出，一套６０平方米的多层住宅，若不包括大修费，每户每年交纳物业管理约８５０元，其中住户个人交纳１０８，每月９元，产权人分担７２４元，每月６２元；同样面积的高层住宅，每户每年交纳物业管理费约１４１４元，其中住户个人交纳１０８元，每月９元，产权人分担１３０６元，每月１０９元。

故此，购买房改房的职工只需按暂行办法中规定的收费标准，交纳其中的住户个人交费项目。该项费用包括装修房屋垃圾外运费、保洁费各项费用统收服务费、车辆存车费和机动车丰车费等。其中的常规性收费，包括保洁费（３元/户）、保安费（５元/户）和各项费用统收服务费（１元/户），一般每户每月为９元，全年１０８元。



◆公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？



公有住宅售后管理服务费与商品房的物业管理费不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物价局的规定，公有住宅售后管理服务费的收费标准是：



（１）居住用房的管理费：



多层住宅每户每月４．５－７．５元；



高层住宅每户每月５－１０元。



具体收费档次划分，在此幅度内由业主委员会同所委托的物业管理单位商定。



（２）高层住宅电梯、水泵运行费：



每月每平方米建筑面积０．５５元，其中由房屋业主直接支付０．１５元，从房屋修缮基金中列支０．４元（底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住户不予摊算。



（３）在售后公有住宅区域内且执行全市统一的非居住用房标准的营业、办公用房管理费按租金的２５％计算，由产权人支付。



（４）保安服务费



住宅每户每月３－６元，由房屋住户支付；非居住房屋按每平方米建筑面积０．２－０．５元/月计算，由房屋使用人支付。



（５）保洁服务费



住宅每户每月３－６元，由房屋住户支付；非居住房屋按每平方米建筑面积０．２－０．５元/月计算，由房屋使用人支付。



具体收费标准由物业管理企业与业主委员会协商确定。



◆物业管理收费项目的构成



１．房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用；



２．共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用；



３．物业范围内的市政设施道路、维护维修费用；



４．物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用；



５．物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。