教你如何选择高回报的物业

投资的目的是追求回报，高投资高回报的资理财理念已深深地影响着每个投资者。写字楼作为高投资高回报的行业之一，无论是机构投资者还是个人，投资理念都是追求高额回报。怎么才能得到高回报呢？以下是投资者选择物业时所需考虑的主要因素：

开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素。2006年以来土地价格开始飙升，商业用地又大多数位于城市的中心，开发成本之高可想而知的；因而高成本是决定开发商的实力主要因素，如果开发商能拥有多个写字楼项目。一方面，拥有多个项目的开发商对写字楼项目的运作有充分的了解，无论是前期还是后期的项目，都会预留一定的升值空间给投资者，为的以后能够继续“前缘”，而不“赶尽杀绝”，把所有的利润独吞。另一方面，这也是开发商树立品牌的好机会。如今房地产市场都是买方市场，品牌价值是开发商未来发展法宝之一。品牌树立是开发商首要的工作。

从项目的本身来考虑，项目的位置即地段、硬件条件及软件服务等主要因素。地产界的“地段”理论其实在写字楼市场应用中更为深刻。人人都在讨论各大商圈，一个成熟的商圈会拥有齐全的市政基础设施、商业资源和商务配套，更意味着人才、技术、信息和资金密集。一个成熟的商务区会成为大企业的聚集之地，吸引与其相关上下游产业聚拢，拥有完整的产业链，并形成良性循环。企业选址合适的区域，可能拥有更多的机会和客户资源，增进和周边相关企业的合作与联系，这一点也是投资者选择投资目标所需考虑的重要因素之一。由地段引出的另一重要因素：交通；交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。城市中心拥堵的交通状况已成为入住企业及员工最痛疼的事情。多维交通体系应该是改善交通状况的最简便可行的方法，这就是为什么越来越多轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎的原因。

其次是硬件方面，从写字楼内租客角度来考虑，硬件设备中的电梯及空调的效果表现最明显。衡量写字楼是否值得投资，从电梯角度考虑，主要包括电梯品牌、速度、承载量及电梯的数量和等候时间等因素。原装品牌电梯在技术及品牌价值方面各自拥有其自身的优势，如日本三菱电梯以其超高速又不影响乘坐舒适性而著称，更适合甲级写字楼。另一方面是电梯数量及梯速，它们的好还表现出最直接结果就是等候时间的长短；如果员工上班等候时间过长，将直接增加企业的经营成本，引起租客对写字楼的不满，导致空置率增加，从而投资回报减少。最后，空调也是影响投资回报的一重要因素。空调的新风效果，怎样保持室内的空气清新，它们将直接影响租客的身体健康、员工的办公效率等重要的因素，从而影响企业的效率、成本及投资者的回报。

最后，写字楼软件服务，即物业服务，也是投资者所考虑的几大重要因素之一。如今许多甲级在硬件方面都引进国际品牌，这方面都可以与国际写字楼相媲美，而物业服务也表现出国际化的趋势。由于物业服务是租客日常关注的，优质而又专业的服务是影响空置率的重要因素之一。在西方发达国家，写字楼市场发展程度远胜于中国，而为许多国际化写字楼提供专业服务的五大行是国内甲级写字楼的首选；也是投资者所关注的因素之一。