合租再转租最易“生事”

　　今年9月份，刚刚大学毕业的张某等3人，在银川市兴庆区以合租方式通过房屋中介公司从钟某处租得一套三居室房屋，并以张某一人名义签订了书面租赁合同。

　　期间，张某同学黄某搬进去与张某同住，并支付给张某相应租金，钟某发现此事后以张某等人未经过其同意将房屋非法转租为由要求增涨租金。张某等人认为，钟某既然知道他们是合租房屋，就无权干涉其他人参与合租，这种合租行为不属于转租，但是迫于无奈答应了涨租要求。此外，房屋内的热水器在承租人使用期间损坏，钟某要求张某等人赔偿，张某称该热水器本来就快坏了，要求钟某负责维修。由于双方就此事不能协商一致，钟某便利用本身持有的房屋钥匙，多次擅自进入出租房，并任意砸毁张某等人的物品。

　　焦点 张某的行为是转租吗

　　记者咨询我区有关法学专家得知：合租的特征体现在“合”字上，即房屋承租人或次承租人为两个以上的主体。房屋出租人可以与两个以上承租人分别签订租赁合同，也可与两个以上承租人共同签订租赁合同。同时，合租与转租是有区别的。

　　我国《城市房屋租赁管理办法》中规定：“房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为”。承租人取得房屋的出租权是基于房屋出租人与其签订的房屋租赁合同，从这个角度看，在房屋转租中承租人是不退出租赁关系的，而是以媒介的地位成为房屋转租合同中不可或缺的当事人，而出租人与次承租人并没有直接的法律关系。张某本意上是将黄某纳为共同的合租人，而其在未经钟某同意则许可黄某入住并支付租金的行为实属于转租。张某等3人须向钟某承担非法出租的违约责任，钟某亦有权要求增涨租金。

　　其次，热水器在张某等人正常使用期间受损，钟某应当承担维修责任，经过合理期限仍不履行维修义务的，张某等人可自行维修，维修费用由钟某承担。此外，钟某擅自进入已经出租给张某等人的房屋并砸毁他人财物，其行为构成侵权，张某等人可以就此向钟某主张侵权损害赔偿。

　　提醒 签订规范的租赁合同

　　合租与群租的租赁关系变化性较大，如何在多变且复杂的租赁关系中降低法律风险，维护自身合法权益显得尤为重要。

　　宁夏兴业律师事务所副主任闫海滨认为，首先承租方在租赁房屋时应查明出租方是否有合法的资格及权利对房屋进行出租;其次，承租方也应明确具体的承租主体，并在房屋租赁合同中写明;再次，出租人和承租人在交付、接收所租赁的房屋时应办理好交接手续，一般需确定房屋内的配套设备设施是否能够正常使用;最后，承租人在使用出租房屋时遇到问题或有其他想法应及时与出租方进行沟通、协商，而不应仅凭自己的主管意愿单方行事。总之，只有严格按照法律规定签订规范的租赁合同，将当事人之间的权利责任划分清楚，才能为受到的损失提供正当性支持。