二房东转租门面房 房东事后认可转租行为有效

　　在承租的门面即将到期前，一对夫妇将该门面又转租给第三人薛某。后薛某因经营不善，以该夫妇无权转租门面为由，请求法院判令双方之间的转让协议无效。但该门面房东认可该夫妇的转让行为，市法院12月21日判决驳回薛某诉求。

　　江某是二七路一间门面的所有权人。2011年，江某将该门面租赁给汪某夫妇使用，租期两年，双方签订了《房屋租赁协议书》，约定在租期内汪某夫妇不得将门面房转租给他人。

　　2012 年12月，在房屋租赁协议到期前，汪某与薛某签订《门面经营权转让协议》，协议约定：汪某将其承租的二七路门面给薛某经营，整体转让费15万元，包括电器、桌椅等家具;租期3年，月租金3000元，租金每半年一付;汪某保证3年内门面房不拆迁，因拆迁导致无法经营，则按年计算退还转让费。

　　协议签订当月，薛某支付了转让费15万元和半年的房屋租金1.8万元，并对房屋进行了装修，购买了相关器材设备等。

　　但经营期间，房东江某多次来到门面房，口头告知薛某，汪某的承租期已过期，他不认可双方的转让协议，且房屋即将拆迁，要求薛某腾退房屋，但并未阻止薛某继续经营。

　　薛某承租门面房后，生意艰难。今年2月，薛某以汪某夫妇无权转让门面房且门面房即将拆迁为由，向一审法院提起诉讼，请求判令其与汪某夫妇签订的《门面经营权转让协议》无效;并要求汪某夫妇向其返还转让费15万元、租金1.8万元及赔偿其各项经济损失8万元。

　　薛某提交的证据证明，汪某与江某签订的《房屋租赁协议书》明确约定：汪某不得将该门面房转租，所以其与汪某签订的《门面经营权转让协议》应属无效。且汪某转租门面房时，门面房即将到期，其转租期限大大超过其剩余租赁期限，依法应当认定超过部分的约定无效。但在起诉期间，薛某仍继续使用门面房，一直未退还给汪某。

　　一审庭审中，江某向法院明确表示，认可汪某的转租行为。

　　一审法院认为：薛某与汪某签订的《门面经营权转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示，双方当事人都应该遵守。现薛某认为《门面经营权转让协议》无效，理由是江某与汪某的合同约定了不得转租条款，但庭审中江某对汪某的转租行为予以追认，且现房屋并未因拆迁而不能经营。判决驳回薛某诉讼请求。

　　薛某不服，提起上诉，市法院21日维持原判。

　　转租权

　　可以事后追认

　　本案的争议焦点为，薛某与汪某签订的《门面经营权转让协议》效力如何认定。

　　依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》提出：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

　　但这一条款还规定：出租人与承租人另有约定的除外。本案中，尽管薛某与汪某签订书面协议的期间超出了汪某的承租时间，但租赁合同除了书面以外还可以口头约定，还可以法定不定期租赁。汪某与江某签订的书面房屋租赁合同到期后，江某仍然向汪某催收租金，双方虽未续签书面租赁合同，但是双方都认可租赁关系，属于出租人与承租人的另行约定。故薛某与汪某之间的租赁已转为不定期租赁。

　　综上，薛某与汪某订立的《门面经营权转让协议》合法有效，薛某请求返还转让费、租金、赔偿损失等诉讼请求无法律依据。