房屋租赁应约定用途

　　房屋租赁应约定用途

　　在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二条的规定，房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是承租方使用的具体用途，比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格其就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。

　　【案情】

　　梁女士于2007年12月与房东朱先生签订租赁合同，约定梁女士向朱先生承租本市某处房屋一套，租期三年，房屋租金为每月7000元，押金7000 元，该押金作为梁女士擅自解除合同时的违约金。梁女士租赁该房屋原本是准备作为自己公司的办公用地，但是在所签订的租赁合同中却没有对于租赁房屋的性质以及用途作出约定。梁女士在签订租赁合同后依约向朱先生支付了三个月租金及押金，在办理营业执照时才发现朱先生的房屋属于居住用房，不能作为办公用途。于是梁女士起诉至法院要求解除合同、同时要求朱先生返还其所交的租金及押金并承担违约责任。

　　【评析】

　　《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》等相关法律规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同，并要求出租人承担相应的民事责任。但是在本案中租赁双方并没有对于房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。如果梁女士能够提供相应证据证明双方对于房屋用途的口头约定，并证明朱先生故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求朱先生返还已经支付的款项并要求龙某承担违约责任，否则梁女士要求解除合同就需要自行承担相应的违约责任。

　　【判决】

　　在法院审理过程中，由于梁女士无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为朱先生交付房屋并未违反合同约定，在庭审中朱先生表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，朱先生返还梁女士剩余租期的租金，但对于梁女士要求朱先生返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院不予支持。

　　出租方有义务保证房屋能作约定的用途，指的是类用途，而不是承租方具体的使用用途，因为房屋所有人只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素无法保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者的。如果在合同中直接约定房屋的具体用途，那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会给出租方造成不必要的责任，甚至是巨大的损失，在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。

　　虽然租赁双方直接约定具体用途的情况并不常见，但鉴于以上情况，我们仍有必要注意在这方面的宣传，尤其是针对出租方，要求在签订合同时用途应与房产证明材料上一致，而不是写具体用途，以维护自身利益。如果双方同意在合同上对具体用途作出约定，那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

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