房屋租赁权性质返璞归真

　　如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。

　　(一)物权性

　　1、物权"掠影"

　　关于物权的概念，自德国立法首次出现"物权"表述至今，主要有三种学说，即"对物关系说"，"对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说"，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。

　　传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许"一物一权"的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他力。三是物权的永久性。物权的永久性表明，只要物能持续存在，物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭权失。债权并非如此，债权基础一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。

　　以此权威观点考察租赁权，不难发现，租赁权具有物权基本概念所定义的内涵。租赁权体现对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之租赁物，无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益，以及特定条件下的转租权，即受限的处分权益。因此，对于租赁物，租赁权人是享有或多或少的、一定范围的支配权的。

　　2、租赁权及其物权性质

　　所谓物权的性质，并不必然能涵盖所有物权种类的特征，而物权性质在权威教材中有详细解读，故为了行为简练，只讨论与租赁权特征相同或相近的性质，进而确定租赁权性质事项，进而作为将其归入物权或债权的依据。首先，租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对房屋的使用，对房屋的转租即是体现。其次，租赁权是权利人直接支配特定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益，在于通过支配而获得物之利益，租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于他人之物的权利。再次，租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益物权之对抗效力，此点将详述于下文。总言之，租赁权具有物权所特有的诸多性质，因此，将其归入物权有其合理性和可行性。

　　(二)用益物权性

　　1、用益物权本质属性

　　用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用和收益的权利(《物权法》第117条)。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于：⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利，是有其特定内涵的权利，这是其区别于所有权的地方，一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权，虽同为定限物权，但目的不同，后者在于担保主债权的实现，目的在于担保，体现出物之交换价值，而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。

　　2、房屋租赁权之用益物权性

　　房屋租赁权符合用益物权的基本特征，符合用益物权的基本目的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权;是以使用或收益或二者兼有为目的的;是建立在他人所有之不动产之上的权利;使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。

　　用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权(或曰自物权)的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢?回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。

　　承租人没有物的所有权，但又需要使用它;而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的?稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金;对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的。

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