承租人有优先购买权

随着房地产业的不断升温，二手房交易也十分活跃，但很多二手房都处于出租的状况之中，二手房的买卖经常涉及到承租人的优先购买权问题。承租人的优先购买权是由法律直接创设，属于一种法定权利，但优先购买权只能专属于承租人，不能转让给他人，承租人在同等条件下无需出售人是否同意即可以购买，这也是对出租人房屋出卖权的一种限制。

　　承租人行使优先购买权需具备下列要件：1、承租人与出租人之间必须存在合法有效

的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由租赁合同派生的一项民事权利，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制，作出这种限制尊重了作为出卖人的所有权，不至于因为优先购买权的行使而使所有人的利益遭受损失，也不至于对第三人的合理购买机会全盘剥夺。如果优先购买权人不能提供同等条件，则依出价高者获得出卖物的市场原则决定出卖物的归属，符合公平竞争原则。何为同等条件，主要应当指价格条件，优先购买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。除价格条件外，也应当适当考虑支付方式，但支付方式应当足以影响到出卖人基于合同所获得的利益，价格条款是第一位的，根本影响到出卖人利益的支付条件是第二位的，其他不能从根本上影响出卖人利益的交易条件不能作为同等条件的考虑因素。3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。《城市私有房屋管理条例》及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。

　　尊重承租人的优先购买权是出租人的法定义务，如果出租人未履行该义务将房屋卖给他人，则承租人可以请求法院确认该转让行为无效，但承租人在主张买卖合同无效的同时，应提出优先购买。法律设立优先购买权的目的在于稳定租赁关系，保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权，故法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效以实现这个目的。但申请宣告无效只是手段，不是目的，在当事人不主张购买的情况下，则其不具备优先购买权行使条件，也就没有加以保护的必要，应继续维持出租人与第三人之间的买卖合同效力。因此，承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，经法院释明后仍不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不应支持。