详解违约金:开发商未按时交房业主有权索赔

“我购买的商品房是否经过验收、是否符合合同约定的交付条件；张贴告示是否履行了合同约定的书面通知交房的义务；该公司逾期交房的违约金应当按照什么比率计算，我应该怎样维权？”胡先生致电本报说出了自己的疑惑。

刘律师说：“通常，商品房买卖合同规定的延期交房的违约金为万分之二或三。”胡先生与该公司约定的万分之十违约金是否有效？“依照《合同法》的相关规定，违约金和实际损失不能重复计算，胡先生或者要求该公司赔偿延期交房给其造成的实际损失，或者要
求该公司赔偿合同约定的违约金。”

该合同签订后，胡先生按约交给该公司首付款10万元，并办理了购房按揭贷款30万元。其后，该公司组织施工、设计、监理、勘察等该工程的责任主体单位对该小区1~4栋楼进行了竣工验收，并交付给该公司。2006年8月31日，该公司在小区售楼处张贴交房通知，其中1~4栋楼的交付时间为2006年10月1日至7日。

■交房日期拖后，违约金“笔误”

2005年11月27日，胡先生与某公司签订了一份商品房买卖合同，该合同主要约定：

胡先生购买某公司建设的某小区2栋3单元建筑面积为100平方米的房屋；该房单价为4000元/平方米，总购房价款为40万元；买受人首付款10万元，余款30万元按期办理银行按揭贷款；房屋交付期限为2006年8月31日前，交付条件为该商品房经验收合格；出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加）：

1.逾期不超过15日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；

2.逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于1项中的比率）的违约金；

3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

2006年11月，胡先生以该公司未能按照合同约定期限交房为由，要求该公司
承担违约责任，按每日万分之十的比率支付自2006年9月1日至实际交房之日的违约金。

该公司认为，其销售的房屋已经过有关部门的验收，并交付使用，可以认定竣工验收合格，已具备合同约定的房屋交付条件。张贴公告也是书面通知交房的方式之一。另外双方合同中约定的万分之十的违约金过高，是工作人员的笔误，应为“万分之一”。问题一直推延至今仍未解决。

■买卖合同合法有效，违约金须酌情裁定

张盈律师事务所刘梦醒律师认为，商品房交付须具备“两书一表”，案例中双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务行使权利。

对于胡先生提出的商品房交付条件问题，因相关法律法规比较庞杂，在具体审判中存在很多争议。具体到天津市的商品房交付条件，刘律师认为，根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》及《天津市商品房管理条例》第十二条的相关规定，“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。”因此，开发商在交房时必须向购房者出示或交付“住宅商品房准许交付使用证”、“商品房质量保证书”和“商品房使用说明书”这三份文件。否则购房者有权拒绝收房，由此造成的延迟交房的损失由开发商承担。

那么，开发商张贴的延期交房公告是否符合合同约定？

刘律师表示，该公司以张贴公告的方式通知交房不符合合同“书面通知买受人办理交付手续”的约定。因为该公司面向社会售房，购房人不一定居住在其小区附近，故其在小区售楼处张贴交房通知，达不到购房人能知晓交房时间的效果；且合同中的买受人是特定人即胡先生，故该公司应当将交房时间及有关事项直接告知胡先生，该公司公告通知交房的方式不符合双方合同第十一条“商
品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”的约定。该公司在合同约定的期限内没有将该商品房交付给胡先生，属于违约行为，应当承担违约责任。“至于违约金及实际损失的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”刘律师说，“该《解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

法律小辞典

违约金：合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。违约金是债的担保的一种，也是对违约的一种经济制裁。

住宅商品房准许交付使用证：又称“准入证”。在天津市行政区域内，房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得“住宅商品房准许使用证后”，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：（一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；（二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；（三）持有《建设工程规划验收合格证》；（四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；（五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。