房屋转租涉及的相关法律问题

来源:黑河学刊 2008年3月总第134期第2期

作者:吴进强，方健能

房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。而房屋转租是指房屋承租人(转租人)将承租的房屋再出租次承租人(被转租人)的行为。而房屋租赁各方为了维护各自合法权益的实现，一般都采取书面合同形式来明确双方的权利和义务。合同法等民法作为私法更强调契约双方的意思自治，只要双方的约定不违反法律、法规的强制性规定，则该约定有效而依法受到保护。目前，《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章均对租赁合同、房屋租赁合同、转租有相关的规定，而这些规定有时又存在着不一致的地方，对这些不一致的表达我们应如何理解，有些规定如规章存在违反上位法或有冲突等情形又该如何适应，在实际房屋租赁活动中又该如确保合同的约定不违反法律法规的强制性规定，在法律法规对房屋租赁的某个方面规定不完善或不明确时，在实际工作中我们又该如何在合同中进行明确约定，等等。因此，有必要结合实际对房屋转租的相关法律问题进行分析和探讨，依法签订租赁合同，避免实际工作中不必要的纠纷，真正维护租赁各方的合法权益。

一、 房屋转租的性质

房屋转租是指房屋承租人(转租人)将承租的房屋再出租的行为。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条第一款规定：“承租人在租赁期内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”

因此，我们可以把房屋转租行为分为两类：合法转租行为和非法转租(擅自转租)行为。合法转租是指承租人经出租人同意进行房屋转租的行为；非法转租是指承租人(转租人)未经出租人同意进行房屋转租的行为。实际上，即使租赁合同未对转租进行约定，而承租人擅自转租的，则视为非法转租，出租人可以依法解除租赁合同。当然由于多数承租人对相关法律、法规关于非法转租的规定并不太清楚，且非法转租行为在房屋租赁过程中常有发生，因此最好在房屋租赁合同中对非法转租行为进行明确的约定，减少双方不必要的纠纷。

二、 房屋转租的收益

房屋转租一般都存在着转租收益的问题，对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。而对于擅自转租收益的归属，目前主要存在着以下三种观点：

第一种观点认为，擅自转租收益属非法所得，应予没收并罚款。主要依据是《城市房屋租赁管理办法》第32条第一款第(三)项的规定：“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。”

第二种观点认为，擅自转租收益属不当得利，应返还给出租人。 主要依据是《民法通则》第192条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”

第三种观点认为，擅自转租属于侵权行为，出租人享有请求出租人赔偿损失等权利。《城市房屋租赁管理办法》作为部门规章对擅自转租收益作出不尽合理的限制。承租人擅自转租收益是基于转租自己承租的房屋所得，只侵害出租人的财产所有权，并没有危及集体、国家利益，即使是不当得利也不应予没收并罚款。可以参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”另外，根据《行政处罚法》第12条的规定：“国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。”“尚未制定法律、行政法规的，前款规定的国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。”“罚款的限额由国务院规定。”故建设部规章在上位法对该收益的处罚未规定的前提下，无权对此做出没收的规定。

不当得利是指没有合法依据而获得利益并使他人利益受损害的事实。因此持第二种观点的人认为，承租人的擅自转租是没有合法根据的，其收益是基于出租属于出租人所有的房屋而获得，构成对出租人合法权利的侵害，属不当得利，转租人应将所获不当得利返还于受损失的出租人。而实际上，擅自转租收益是否构成不当得利。应看是否符合不当得利的成立要件。承租人擅自转租，其收取的新租金若高于原租金，则可从中得到利益，但承租人仍继续按原合同约定向出租人交租，出租人并未直接受到损害。也就是说出租人以收取租金作为对价，已将房屋的使用收益权能移转给承租人，出租人在租金收益方面并没有受到损害。因此，擅自转租收益不属于不当得利。

我们同意第三种观点，即擅自转租属于侵权行为。不管承租人是否能从转租中得到利益，承租人擅自转租行为实际上已构成对房屋财产所有权的侵害，因而属于侵权行为。承租人擅自转租，使第三方占有房屋，形成了对房屋多层次或多数人复杂的占有关系，且出租人对第三方履约能力等实际情况并不了解，这就增加了出租人到时收回租赁房屋的难度或租赁房屋可能受到毁害的危险程度，属于对房屋所有权的侵害，因此，出租人应按侵权行为的规定，请求转租人承担侵权赔偿责任。

三、 合法转租时出租人与次承租人的关系

在非法转租情形下，出租人可随时依法解除与承租人所签订的租赁合同，收回出租房屋，并依法追究承租人的违约责任，此时转租合同应为无效合同，出租人不与次承租人发生直接或间接的合同关系。若在合法转租情形下，出租人与次承租人(被转租人)之间的权利义务关系又如何?

《合同法》第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《城市房屋租赁管理办法》第29条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。”“转租期间，原租赁合同变更，解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”

根据上述的规定及民法原理，对出租人与次承租人之问的权利义务进行以下分析：首先，从民法理论来说，原租赁合同和转租合同分别是两个独立的合同，基于合同相对性原理，出租人的同意转租并不能使出租人和次承租人之间建立直接的合同上权利义务关系，故双方均不得向对方主张基于租赁关系而产生的各种权利和义务；其次，次承租人占有租赁房屋对出租人而言为有权占有，出租人不得基于所有人的地位向次承租人请求返还租赁房屋；再次，若承租人违约致使出租人依法解除原租赁合同，则此时出租人有权直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权。因为此时转租关系的基础不再存在，对出租人而言，次承租人占有租赁房屋即构成无权占有，出租人基于房屋所有人的地位，则有权直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权，承租人依转租合同的约定向次承租人承担违约责任。当然在这种情形下，该如何更好地保护次承租人的合法权益，这就是立法上亟待解决的问题。

四 转租与转让、分租

房屋租赁转让是指由第三人承担承租人在房屋租赁合同上的全部权利义务，而承租人完全退出房屋租赁关系的法律事实。《民法通则》第91条第一款规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意。”《合同法》第五章“合同的变更和转让”对此有明确的规定，如第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，承租人经出租人同意，可将租赁合同关系转让给第三方。转租和转让是两种不同性质的法律行为，主要区别如下：第一，租赁转让是以第三人概括承担承租人在租赁合同上的全部权利义务；而转租则是承租人以出租人的身份与次承租人订立另一新的租赁合同，依法履行出租人的权利和义务。第二，租赁转让是承租人脱离租赁关系，不再履行租赁合同的权利和义务，由受让人完全取代承租人的地位成为租赁合同的承租方；而在转租关系中，转租人不脱离原租赁关系，次承租人并不取代转租人的地位成为原租赁关系的承租方，而是在转租人与次承租人之间建立另一新的租赁合同关系。第三，第三人通过租赁转让的方式取得租赁权的，就权利取得方法而言，属于移转的继受取得；次承租人通过转租合同取得租赁权的，是在转租人享有租赁权的基础上，以租赁房屋再创设一新租赁权，属于创设的继受取得。房屋分租是承租人在租赁期内将承租房屋的部分转租给次承租人的行为。《城市房屋租赁管理办法》第27条第一款规定：“承租人在租赁期内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”因此，房屋转租其实包括房屋分租在内，法律法规对房屋转租的相关规定同样适应于房屋分租。