房屋承租人优先购买权的合理规制

承租人的优先购买权，是指出租人在出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。我国的相关法律及司法解释中对此虽有规定，但比较简单原则，操作起来也不一致，而且在审判实践中常常发生一些当事人滥用这种程序优先权，影响正当交易秩序的情形，因此有必要对房屋承租人行使优先购买权加以合理的规制。

一、行使优先购买权的主体不宜广

依我国现行的法律规定，只要是承租人即享有优先购买权，对享有优先购买权的主体没有加以任何限制，显然不利于保护所有权人和购买人的利益，笔者认为，至少有两类承租人不应享有优先购买权。

一是短期承租人。由于其使用不动产时间较短，一般不会对不动产进行如装潢等添附，赋予其优先权，出租人不仅需要告知其出卖的事实，还要等到三个月的优先权行使决定期届满后才能出卖，这样反而不利于出租人及时处置房产，妨碍了不动产的流通效率，尤其对不定期租赁，再对所有人处分权以限制，对出租人而言就显得过于苛刻。

二是房屋整体转让中的部分承租人。所有权是一种完全的物权，其本质是所有人对物的全面支配权，从其完整意义上说具有不可分性。比如说一栋楼房作为一个整体转让，既有利于实现物的价值，而且有利于出卖方、买受方，减少了交易的繁琐和风险。承租人仅租赁部分房屋，其余部分不是租赁权的客体，故对其余部分之处分，不应受由租赁权所衍生的优先购买权的限制，而对于整体转让，在交易上该栋楼房或该排房屋被视为一物，因此，应当认定承租人对该整体转让并无优先购买权。同理，一栋楼房或一排房屋，分别出租于数人，整体转让的，各承租人对之均无优先购买权。

二、行使优先购买权的考虑期不宜长

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定，出卖人应在出卖前三个月通知承租人，合同法虽未如此规定，仅规定合理期间，但何为“合理”，不够明确，实践中很难把握，大多还是采用最高法院司法解释的规定。对承租人而言，三个月的考虑期太长。承租人已实际占有、使用房产一定期间，其对房产的质量状况已非常了解，对其生产、生活是否需要该处房产，已有认识，不需要太长的时间进行考虑，至少不需要比其他有意购买者更长的时间考虑。在房地产价格波动期，三个月的时间已足以产生价格的变化，并进而影响第三人购买的决定以及出租人出卖的决定。同时也要考虑出租人快速处置房产变现的需要。当前，有很多出租人是通过银行按揭贷款的方式购买房地产，需每月向银行偿付贷款，如果因财政紧张急需变卖房产，还需等三个月后才能处置，对出租人而言是不公平的。应规定给予承租人十天的考虑期或双方在签订租赁合同时约定期间。

三、行使优先购买权的除斥期间不宜松

最高法院司法解释和合同法均未规定主张优先权的期间，故应适用诉讼时效的规定，而二年的诉讼时效期间对稳定不动产的流转关系显然太长，既不利于出租人，也有害于第三人。大多数第三人与出租人签订合同时，并非出于排斥承租人优先权的目的，其无从了解出租人与承租人的合同关系是否存在以及租期是否届满等情况，只能依赖出租人的告知。出租人未告知，因承租人主张优先购买权而致合同无效的责任在出租人。承租人应出于诚信和善意，及时主张优先权，以尽可能地减少第三人的损失。如在第三人已办理房屋过户手续并实际占有使用讼争房屋后，再行使优先权，就不利于维护交易的安全，对第三人也会造成更大的损失。

因此，对承租人行使优先购买权应规定除斥期间以限制，且除斥期间不宜过长。这样，也可防止出租人与承租人恶意串通，以承租人主张优先购买权为由推翻出租人与第三人已签订或已履行的买卖合同。

四、行使优先购买权的条件不宜宽

承租人只有在同等条件下，才依法享有优先于其他人而购买的权利。关于“同等条件”的含义，在理论上有不同的见解，有学者认为，在一般条件下，“同等条件” 即为同等价格。也有学者认为，“同等条件”至少包括三项内容：首先是价款条件的等同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款；其次为价款支付方式的等同，例如第三人允诺一次付清，先买权人就不得主张分期给付。另外，因为个人的信用条件不同，即使所有人允许第三人分期付款，但先买权人不能提供适当而有效的担保，就不能主张分期付款。再次为其他交易条件的等同。“同等价格”说虽具有易于操作、确定等优点，但与“同等条件”相比，显然不够全面。之所以法律规定“同等条件”就在于保护优先购买权人的同时，不损害出卖人的利益。因为在现代社会中，交易日趋复杂，仅仅用同等价格已不能完全包括当事人在交易中可能获得的对价。而且所有权人处分房产，也不一定就单纯为了对价，可能还有特定的法律关系、情感等方面的因素。比如改制企业出于福利或安置的目的将房屋出卖给自己的职工，又如出于对祖遗房产的观念将其出卖给同宗亲戚，对出卖人的这种种出卖目的应予理解和认可。总之，优先购买权只能是对第三人的优先，对所有权人的处分权应予充分尊重。