承租人擅自转租有效吗,后果如何?

【案情简介】

曾某与王某曾于I999年1月订立一份房屋租赁合同，合同规定曾某将其二室一厅的房屋出租给王某，租赁期限为3年，每月租金5OO元。租赁半年后，王某向曾某要求，将一间闲置不用的房屋借给其朋友桑某居住，曾某表示同意。以后，曾某了解到王某实际上是将该二室一厅的房屋全部转租给了桑某，每月租金800元， 已转租4个月，而桑某在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房间与阳台打通。曾某遂找到王某、桑某交涉，提出王某转租时未得到同意，桑某应立即搬出去，并应恢复房屋原状、赔偿损失，遭到王某、桑某拒绝。曾某遂于1999年11月向法院起诉，请求法院认定王某与桑某的转租合同无效，要求解除与王某的租赁合同，将王某所得4个月房租共计32OO元收缴交付自己；并要求桑某将房屋交还自己，同时恢复原状，赔偿损失。

法庭经依法开庭审理，认定王某与桑某之间的转租协议无效，并于2000年1月作出判决，判决桑某退出争讼房屋，并向曾某赔偿房屋修复费用5300元；判决准许曾某解除与王某的租赁合同，王某将转租期间所得租金差价1200元给付曾某。

【法律分析】

1．房屋转租的条件

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。建设部《城市房屋租赁管理办法》第27条规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，而且出租人可以从转租中获得收益。房屋转租必须符合一定的条件：(1)房屋转租，应当订立转租合同。(2)转租合同须经原出租人书面同意。虽然一般要求租赁当事人签订的租赁合同应当具备转租的约定条款，但无论有没有转租约定条款，承租人都要经原出租人书面同意，否则转租合同无效。(3)转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。首先，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。其次，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意。那么为什么规定房屋转租的这个限制条件呢?根本原因在于租赁权权能及性质法律上不明确。如果明确转租权的存在是一种固定确定的权利的话，限制转租就没有什么太大的实际意义。首先， 出租人目的是获取租赁房屋财产的收益，是自己经营财产的一种方式，说是经营，是因为如果没有经济效益，那就是出借而不是出租了。可以看出， 出租人是以财产收益为出发点和最终目的的，而限制转租好像适得其反： 因为承租人也具有使用财产效益最大化的必然倾向，转租的前提是该承租的财产在转租后能获得更大的效益。如果限制太多，转租的动力就会减弱，一方面财产得不到转租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保证。

其次，限制转租不能有效达到立法限制转租的目的。立法限制转租的目的无非是交易安全。交易安全方面，没有转租也可能造成交易风险，这和转租后可能造成的风险没有什么太大的不同。如果避免过大交易风险，完全可以通过提高租房押金达到这一目的。另外，合理督促承租人履行交纳租金的义务本来就是出租人自己有效避免风险的最好办法。转租后的承租人也完全可以根据转租人是否具有合法有效的出租权来避免自己的风险，决定是否承租。

当然，擅自转租行为确有可能造成出租人的损害。例如本案中，王某将其租用的二室一厅房屋擅自转租给桑某，桑某住用后擅自装修房屋、造成房屋的损坏。但这可以通过原租赁合同的违约责任或直接要求侵权方承担侵权责任处理。

2．房屋转租的法律后果

本案中，曾某与王某在其订立的房屋租赁合同中，没有规定是否允许转租的条款，那么在租赁合同中，没有规定允许转租的情况下，应认为出租人不允许承租人转租。因为我国法律不仅规定租赁合同应当具有转租约定的内容，而且明确禁止承租人未得到出租人同意而擅自转租承租物。因此，在法律允许当事人可通过其协议加以改变时，如果当事人之间无改变这一规定的特别约定，则当事人应受法律规定的约束，该规定也将自动地成为合同的组成部分，即原则上不允许承租人转租。

承租人擅自转租应构成对租赁合同义务的违反。由于不得擅自转租的义务不仅是承租人所负有的基本义务， 因此承租人违反该义务构成根本违约，转租合同不仅无效，出租人还有权解除原租赁合同。《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的， 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第224条还规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。另外《城市私有房屋管理条例》第21条也规定：承租人有下列行为之一的， 出租人有权解除租赁合同：(1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的：(2)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；(3)承租人累计6个月不交租金的。可见，立法意图是把擅自转租和造成损害等消极后果联系在一起的。本案的处理结果是现行法律对于转租限制的规定框架下的必然结果。

对于本案来说，转租造成了出租人财产损害，这个处理结果出租人没有什么不满意。如果仅仅是擅自转租的事实而没有财产损害的后果， 出租人完全没有必要终止原租赁合同，也没有必要要求确认转租合同无效。对此，法律有变通措施。从法律意义上看，擅自转租行为属于无权处分行为， 《合同法》第51条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，如果曾某不愿解除合同或要求确认合同无效， 而愿继续使转租合同生效，或者说曾某如果追认王某的擅自转租行为使该转租合同继续有效，则是法律认可的。

本案中，桑某擅自装修房屋，擅自拆除与阳台相隔的墙壁，造成对房屋的毁损，已对所有人曾某构成侵权，曾某有权要求桑某赔偿损失。由于王某擅自转租，造成了出租人的房屋受到损坏，曾某亦可追究王某的违约责任，请求王某赔偿房屋修复费用。这和转租本身没有什么直接关系了，也就是说，转租限制与不限制和处理结果没有太大的关系。

摘自《房地产法典型案例》