不定期租赁可随时解除合同

　　2003年3月，袁某与陈某签订了一份房屋租赁合同，由陈某每月交纳租金2500元，以承租袁某的房屋一间，租期为2年。陈某依照租赁合同的约定交付了租金后就去了外地，即将该承租的房屋又转租给谢某。

　　2005年3月租期届满，袁某口头通知谢某要求增加租金，按每月3000元收取。谢某同意。8月，袁再次上调租金为每月3500元，谢某拒绝后仍按每月3000元向袁某交纳租金，但袁某拒绝收取并于同年11月向法院起诉：要求谢某按每月3500元的标准补交8~11月的租金，并于11月期满退回房屋。后经过法院判决，谢某按每月3500元向袁某补交了8~11月的租金，同时解除双方的租赁关系。

　　谢某接到判决后认为：袁某是单方提出增加租金行为，他没有接受，系无效的民事行为，所以应按照双方原口头约定的3000元交纳租金满1年才终止租赁关系，怎么可以就这样解除了双方的租赁关系呢?

　　在上述这样的房屋租赁纠纷案中，在原租赁期届满时，袁某仅口头通知谢某提高资金，谢某同意并依次履行，说明双方就继续承租的租金标准达成了口头协议，因双方同意，故该口头协议有效。但由于该口头协议未涉及租赁期限，故应视为该租赁为不定期租赁。依照《合同法》232条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第62条仍不能确定的，视为不定期租租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知租赁合同。所以，本案出租人即袁某要求在2005年11月终止租赁关系，是有根据的。

　　合同成立后，若一方当事人要求变更内容，应该取得双方同意，才能按新的条件继续履行合同。因此，一方无论出于什么原因，提出变更合同履行条件的要求，不能视为违约行为，只能视为是一种要约行为，且要经双方当事人同意，此要约行为才产生约束力。据此，本案袁某在口头协议履行中，单方要求提高租金，谢某予以决绝，袁某的单方要约就不具有变更租金标准的效力，双方仍应按照原租金标准执行。