广州市国土房管局：理顺租赁管理 用好直管房屋

　　目前，为宣传有关直管房租赁法律法规，使广大用户知法守法，共同维护直管房的使用安全，市国土房管局开展了以“管好用好直管房屋，理顺租赁管理工作”为主题的直管房租赁专项整治工作，对包括荔湾、越秀、海珠、白云、天河、黄埔六区内，与市国土房管局各区分局签订租赁合同的直管房住宅用户，开展直管房租赁专项整治。

　　一、什么叫直管房？

　　答：直管房是指广州市国土房管局代表市政府直接管理的各类房屋。有公产、经租产、代管产（抢修代管、无主代管、双代转代管）、托管产等房屋。目前，广州市范围内的直管房绝大部分由市国土房管局各区分局代为管理。

　　二、租赁和使用直管房屋是否应当签订租赁合同？

　　答：是。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第七条：“房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同”和第十九条：“租赁期满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼”的规定，租赁和使用直管房应当与市国土房管局各区分局签订租赁合同。

　　三、直管房租赁专项整治对象及整改处理办法

　　（一）对于整治范围内的直管房住宅用户，有以下行为之一的，市国土房管局各区分局与承租当事人（租赁人、同户籍人员或共同居住人员）解除租赁合同，并限期迁出，收回房屋使用权：

　　1.擅自将直管房转让转租的；

　　2.擅自侵占使用直管房的，或拒不签订直管房租赁合同仍继续使用直管房的；

　　3.擅自对房屋进行扩、加、改建的；

　　4.擅自改变房屋用途的；

　　5.无正当理由空置直管房6个月或以上的；

　　6.承租人或共同居住人员已经拥有私房（房改购房、自购私房或商品房），且建筑面积超过其住房标准下限的；

　　7.在承租的直管房内进行违法犯罪活动的。

　　（二）对于整治范围内的直管房住宅用户，有以下行为之一的，市国土房管局各区分局责成承租当事人限期整改；承租当事人在限期内拒不整改的，市国土房管局各区分局与承租当事人解除租赁合同，并限期迁出，收回房屋使用权：

　　1.无故拖欠租金3个月或以上的；

　　2.不爱护和正常使用房屋及其设备，有影响房屋安全使用行为的；

　　3.违反消防、安全、卫生等有关规定的；

　　4.有损害公共利益行为的。

　　四、关于“承租人或共同居住人员已经拥有私房（房改购房、自购私房或商品房）且建筑面积超过其住房标准下限的”的解释。

　　答：根据《关于贯彻落实〈广州市深化住房制度改革实施意见〉的通知》（穗房改[1995]12号）第四条第3点规定：“每个家庭只能按照成本价购买一次公房，不得换购或补购公房，不得再分配租住公房，违反规定另行分配租住公房的，应一律退出”。2006年，广州市政府提出，将解决城镇双特困户住房标准扩大到家庭人均住房面积不足10平方米，因此，对于租赁直管房的承租人或共同居住人员已经拥有私房（包括：已自购商品房或私房、已享受房改购房），其私房面积达到家庭居住人口人均10平方米以上的，市国土房管局各区分局与承租当事人（租赁人、同户籍人员或共同居住人员）解除租赁合同，并限期迁出，收回房屋使用权。

　　对于租赁直管房住宅的住户，虽拥有私房，但未达到人均10平方米的，市国土房管局各区分局根据承租人的自有私房情况，对不足部分直管房住宅租金标准按公房租金计算。对超出人均10平方米的部分，租金标准按私房租金计算。

　　五、闲置租赁直管房的，是否应当退回房屋使用权？

　　答：是。根据《城市公有房屋管理规定》（建设部第34号令）第十七条规定：“房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置六个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回使用权。”

　　因此，凡租赁直管房闲置不使用的，应当退回房屋使用权。

　　六、租赁直管房的租金交纳有何规定？

　　答：应当依时交纳当月租金。根据《城市公有房屋管理规定》（建设部第34号令）第二十二条规定：“承租人必须按期交纳租金，不得拖延。拖欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金。”《广东省公有房产管理条例》(粤府[1983]4号)第二十五条第二款规定：“有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回。”

　　七、是否可以随意改变房屋用途、转租转让房屋？

　　答：否。《广东省公有房产管理条例》（粤府[1983]4号）第十六条规定：“单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转租、转让、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换，承租户因情况变化，原租房屋有宽余的，房管部门或产权单位应对其进行调整，或收回宽余部分。”

　　因此，不得随意改变租赁房屋的用途及将房屋转租、转让、分租。

　　八、是否可随意对房屋扩加改建？

　　答：否。《城市公有房屋管理规定》（建设部第34号令）第二十五条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。确需变动时，必须征得出租人同意，并签订书面协议。”《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）第二十四条规定：“将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的，出租人有权终止合同，收回房屋。”

　　因此，租户应当爱护并合理使用房屋，不得擅自扩加改建房屋，不得擅自改变房屋用途。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知房屋管理部门，并积极配合检查和维修。

　　九、发现有影响公共利益和房屋安全的违法违规行为，如何处理？

　　答：应当立即处理。《广东省公有房产管理条例》（粤府[1983]4号）第十七条规定：“单位和个人对租用的公房和附属设备负有保护的责任，未经房管部门或产权单位同意，不得改变房屋结构，不得乱拆乱搭，不得堆放危险品和有损房屋的物品，不得在房中从事损坏房屋、影响安全的活动。因上述原因而造成房屋或设备损坏，应负修复或赔偿之责”及第二十五条第四点规定：“单位和个人违反住房管理规定，造成倒房伤人事故和人为的火灾事故者，除赔偿损失外，交司法机关依法追究刑事责任”

　　因此，租户必须严格遵守《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国环境保护法》等，配合房屋管理部门及街道、消防机构、公安、卫生、城管等有关部门做好安全消防和计划生育工作，配合做好确保房屋安全使用的相关工作。不得占用公共通道，不得在房屋内及周边公共部位（场所）生产、储存或使用易腐、易燃、易爆等危险品及迷信物品。如有违反的视情节轻重，报有关部门处理。

　　十、市民发现直管房住宅租赁住户有违反规定的行为，如何投诉？

　　答：可向直管房所在地的国土房管局区分局投诉，或直接向市房屋安全管理所投诉。对投诉人和投诉材料绝对保密。

　　市房屋安全管理所—中山四路246号信德商务大厦四楼，邮编:510180

　　荔湾区分局—宝源路95号，邮编：510150

　　越秀区分局—吉祥路28号，邮编：510030

　　海珠区分局—宝岗大道100号，邮编：510245

　　天河区分局—黄埔大道中300号，邮编：510655

　　白云区分局—大金钟路21号，邮编：510405

　　黄埔区分局—丰乐中路94号黄埔建设大厦3楼，邮编：510700