租赁供求失衡 高房价时代“蜗租”代替“蜗居”

每间面积不到两平方米的“胶囊公寓”最近成为了新闻热点，连动辄数百万商品房的国贸房展会现场都有媒体复制了一个胶囊公寓。事实上，在房价上涨的背景下，不仅有更多的租赁房源进入交易市场，而且空置房源的房东也不愿意因为微薄的租金收益而带来卖房的不便，使得近期市场的租赁房源减少，而更多无力购房者转向租赁市场，供求矛盾给中低端租赁市场带来新一轮的涨价潮，租房族只能选择越来越小的面积，高房价时代“蜗租”代替“蜗居”。

　　部分房租月涨20%

　　7月，大学应届毕业生即将步入社会，大学周边租赁市场又开始渐渐升温，但是与往年不同的是，今年房源极为紧张。

　　“我本以为我下手算早的，但是没想到已经很难租到合适的房子了”即将毕业的大学生小刘正准备和同学合租一个一居室，但是找了半个月的房子也没有找到，中介都说没房，好不容易有一套，二十几人一起看房，抢着交定金，而小刘却因为租金太高迟迟不敢下手。在这种情况下，小刘已经改变了租房策略，要和四五个同学一起租个大的，这样租金分摊能少一些。

　　据荧灿地产统计，蓟门桥、知春路周边租赁房源比去年同期减少30%，由此导致租金暴涨，截至4月中旬，其两居租金已经接近5000元，比去年同期上涨35%，成为涨幅较多的区域之一。而租金的暴涨就是最近一个月的事，目前租金环比三月同期上涨20%。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，自3月下半月以来，在房价上涨的背景下，北京房租的价格也明显出现了上涨，平均单套房租价格由3月份的2055元/月上涨到4月份的2360元/月，整体而言上涨了14.8%。

　　房价高涨致租赁供求失衡

　　房租出现上涨的主要原因是租赁房源的减少和客户的增加，“月租每月加价几百元的现象很普遍，而且租客也认了。”荧灿地产朝阳路店经纪人小周表示，“三四月份月租涨20%很正常”。出租利润难敌房价上涨诱惑，促使许多房主毁约驱赶房客，或要求提高房租。

　　在经历了一二月份的楼市冰冻期后，三四月份正式进入小阳春阶段，刚刚闭幕的北京春季房展交易会，楼市同比2009年房交会量跌价涨。对于买方来说，现在是不是买房或投资的最佳时机，扑朔迷离。但是对于卖房者来说，现在出手稳赚，许多长期致力于租房的房主也开始跟风卖房，致使租赁市场房源大幅度减少；房源的减少又造成租赁价格上涨。

　　另据了解，郊区房价飞涨，城郊倒挂，以通州为代表的郊区房价在3月开始出现了明显的飞涨，部分项目甚至超过城区，因为租售比达到历史最高值，很多业主情愿空置，以避免出售时导致承租人有优先购买权，现在一天的房价上涨就可能超过一年的房租，所以越来越多的房主不愿意出租。

　　通州租金的上涨使得一些原本在CBD上班的白领租房需求回流，而百子湾成为租房首选，荧灿地产统计数据显示，4月中旬，百子湾苹果社区的一套三居租金竟然接近8000元/月，环比三月上涨了18.9%。

　　人均租赁面积一年减少25%

　　据北京中原三级市场研究部统计显示，北京二手房租赁业务的人均租赁面积越来越小，从2009年1季度的21.5平米/人，到目前的16.2平米/人，下降幅度达到了25%，房源的减少使得越来越多的租房者向郊区、小户型、合租转移，“蜗租”和群租现象严重。

　　另据北京中原三级市场研究部调查显示，在回龙观、通州等交通便利的区域，群租房比例已经超过20%，一套3居室最多甚至被隔离成10间出租。群租房的高利润使得原来在出租市场比较便宜的大户型都转化为群租房，也明显拉高了租赁价格。而“胶囊公寓”也就是在这个背景下出现的，也是顺应了市场的潮流。

　　- 建议

　　合同最好能签一年以上

　　荧灿地产市场研究部预估，四月份租房价格仍会继续攀升。因为春季是外来人进京高峰也是高校毕业生找工作的季节，租房需求呈现刚性。受商品房价格上涨的影响，恐慌性购房者盲目跟风，炒火了二手房市场，买卖房源分割租赁市场房源数量，房主提价也是常有的事。

　　预计未来的几个月房源短缺的趋势将越发明显，而租金将在五六月迎来最高峰，荧灿地产市场研究部建议准备租房的学生或者白领们应尽早下手，同时合同最好能签一年以上，这样就可以防止业主中途增加租金，另外，租金的支付方式也最好是半年一付，因为如果三个月一付，房主要违约也很容易。

　　- 热区

　　通州 房源需求量大

　　据北京中原通州分行反映，由于通州区域有地铁八通线、一号线和京通高速，到国贸、CBD等中心商务区特别方便，租赁市场长期以来都比较稳定，市场需求比较大，尤其是年后迎来了租赁高峰。目前该区域租赁热点房源有世纪星城、新华联家园、苏荷时代、葵花社、翠屏北里等，租金价格一居1700-1800元/月，二居2200元/月左右，三居3000元/月左右。

　　天通苑 一居租金约2000元/月

　　天通苑区域是北京比较大的租赁区域，主要原因是该区域有地铁5号线，这是条连通北京市南北的交通大动脉，每天乘坐5号线的客流量有70万左右，早、晚下班高峰更是人流如云，“挤地铁”成为天通苑租客们的日常生活之一，该区域常年租赁成交都十分活跃，区域房租为一居2000元/月左右，二居2500元/月左右，三居3200元/月左右。