被拆迁人、房屋承租人未收到评估报告的，房屋拆迁行政裁决是否有效？

　　以下案例出自最高人民法院公报案例。对类似案件的审理具有指导作用。

　　该案例判决认为，房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关在裁决过程中，也应当对被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人、房屋承租人的问题予以查明，并确保在裁决作出之前将评估报告送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关未查明该问题即作出房屋拆迁行政裁决，且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、房屋承租人的，所作房屋拆迁行政裁决属认定事实不清、主要证据不足，且违反法定程序。被拆迁人、房屋承租人诉至人民法院请求撤销该裁决的，人民法院应予支持。

　　【全文】

　　陆某佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案

　　原告：陆某佐。

　　被告：上海市闸北区房屋土地管理局。

　　法定代表人：李某平，该局局长。

　　第三人：上海圣和圣某业有限公司。

　　法定代表人：江某，该公司董事长。

　　原告陆某佐因不服被告上海市闸北区房屋土地管理局(以下简称闸北房地局)作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，向上海市闸北区人民法院提起行政诉讼。

　　原告陆某佐诉称：原告之父在上海市海宁路691弄等地块有一批房地产，因产权的归属与被告闸北房地局存在矛盾，导致房屋拆迁补偿达不成协议，故被告应当回避，不应由其对原告与第三人上海圣和圣某业有限公司(以下简称圣和圣公司)之间的拆迁补偿安某争议进行裁决;《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》未经上海市人大立法，不能作为房屋拆迁裁决的法律依据;拆迁人、亦即本案第三人圣和圣公司未向原告送达过被拆房屋的评估报告，该评估报告不能作为房屋拆迁裁决的事实证据。要求撤销被告作出的闸房地拆裁字 (2005)第169号房屋拆迁裁决。

　　被告闸北房地局辩称：被告与原告陆某佐的房屋无法律上的利害关系，故被告有权对第三人圣和圣公司与原告之间的拆迁补偿安某争议作出裁决;被告根据被拆房屋产权证认定涉案被拆房屋的面积，证据充分;涉案被拆房屋的评估报告已经向原告送达，该评估报告可以作为裁决的事实依据。请求维持被诉具体行政行为。

　　第三人圣和圣公司述称：2003年12月25日，第三人向原告陆某佐家送达了包括涉案被拆房屋评估报告在内的拆迁资料，原告之子陆某在送达回证上签字时擅自将该评估报告从送达资料中划掉。送达时的见证人、上海市闸北区北站街道长春居民委员会工作人员沈某贞、卢某华出具的情况说明可以证明该评估报告已经向原告送达;同幢二层其他居民的三间房屋结构、层次均优于涉案被拆房屋，但是其评估单价亦均低于同区域已购公房上市交易平均市场单价，故涉案被拆房屋评估报告所确认的评估单价符合事实。被诉房屋拆迁裁决正确，请求维持该房屋拆迁裁决。

　　上海市闸北区人民法院经审理查明：

　　2003年10月30日，第三人圣和圣公司取得拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证，对上海市海宁路691弄所在地块实施拆迁。原告陆某佐系上海市海宁路691弄22号一层①的产权人，该房建筑面积 12.48平方米，另有一阁楼18.37平方米，合计面积30.85平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，评估单价为每平方米人民币3510元。因就拆迁补偿安某问题无法达成协议，2005年5月24日，圣和圣公司向被告闸北房地局提出房屋拆迁裁决申请。闸北房地局于同日受理后，分别于2005年5月26日、6月15日两次主持调解，均因陆某佐未参加导致无法调解。闸北房地局遂于2005年6月16日作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，裁决内容为：1.陆某佐户(含房屋使用人)自收到裁决书之日起15日内迁出上海市海宁路691弄22号[部位：一层①(另有一阁楼)]，迁至上海市月罗路307弄30号 202室;2.陆某佐应在圣和圣公司交付房屋时一次性支付给圣和圣公司面积标准房屋调换差价款人民币130 059.57元;3.圣和圣公司应根据沪价商(2002)010号文有关规定向陆某佐支付有关家用设施移装费等费用。

　　另查明，原告陆某佐的父辈曾将其在上海市海宁路691弄等地的房屋用于出租，1958年该出租的房屋以国家经租形式进行了社会主义改造。

　　认定上述事实的证据有：

　　1.拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证、拆许延字(2004)第16号、第36号房屋拆迁期延长许可证通知;

　　2.原告陆某佐的户籍及上海市海宁路 691弄22号的上海市房地产权证;

　　3.上海房地产估价师事务所有限公司于2003年12月11日出具的对上海市海宁路691弄22号一层房屋所作的拆迁补偿估价分户报告单(即被拆房屋评估报告)及12月25日的送达回证;

　　4.2004年9月18日、10月13日、10月30日、11月8日、11月26日、12月3日第三人圣和圣公司与原告及其家人的谈话记录;

　　5.第三人开具的介绍原告户试看房屋回单;

　　6.上海市月罗路307弄30号202室房屋的房地产权证;

　　7.上海房地产估价师事务所有限公司于2004年3月14日出具的对上海市月罗路307弄30号202室房屋房地产估价分户报告(即裁决安某房屋评估报告);

　　8.第三人于2005年5月24日向被告闸北房地局提出的房屋拆迁裁决申请书、被告出具的受理通知书、同年5月24日发出的会议通知及送达回证、5月26日的笔录、6月8日第二次会议通知、三份送达回证及张贴的通知照片、6月15日的笔录;

　　9.闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决书、两份送达回证及张贴的裁决书照片;

　　10.上海市闸北区北站街道长春居民委员会工作人员沈某贞、卢某华出具的、由该居民委员会盖章的情况说明;

　　11.上海市海宁路691弄22号二层其他居民三间房屋的《上海市城市房屋拆迁估价分户报告单》及送达回证。

　　上述证据中，证据1-10由被告闸北房地局提供，证据11-12由第三人圣和圣公司提供。

　　鉴于原告陆某佐对被拆房屋评估报告的送达问题、评估报告对于被拆房屋的部位、单价的认定均提出异议，一审期间，上海市闸北区人民法院向原告释明：如果对评估结果有异议，在诉讼中有权向房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定，原告明确表示不申请鉴定。

　　上海市闸北区人民法院认为：

　　《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》是上海市人民政府公布的规章，与上位法并不相悖，具有法律效力。被告闸北房地局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的法定职权。拆迁过程中，拆迁人应向被拆房屋所有人送达评估报告，以保障被拆房屋所有人对评估报告申请复估的权利。本案中，原告陆某佐诉称未收到涉案被拆房屋评估报告，法院依法给予陆某佐向房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定的权利，但陆某佐表示不申请鉴定，属自行放弃该项权利。涉案被拆房屋评估报告系由有资质的上海房地产估价师事务所有限公司作出，该报告确定的涉案被拆房屋评估单价与同幢房屋中层次、部位较好的其他房屋的评估单价，均低于同区域已购公房上市交易平均市场单价，被告闸北房地局以同区域已购公房上市交易平均市场单价为基础，按有利于陆某佐的面积标准房屋调换方式作出裁决，未侵犯陆某佐的合法权益。第三人圣和圣公司因在涉案房屋拆迁过程中与陆某佐协商不成，向闸北房地局申请裁决，闸北房地局在受理圣和圣公司的申请后，组织陆某佐与圣和圣公司进行调解，因陆某佐两次无故缺席导致无法调解，故闸北房地局在受理圣和圣公司申请后30日内，依据陆某佐所有的上海市海宁路691弄22号房屋的基本情况、涉案被拆房屋补偿单价、安某房源的市场价等因素，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。该裁决认定事实清楚，适用法律正确，执法程序合法，应予维持。

　　据此，上海市闸北区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第 (一)项之规定，于2005年11月24日判决：

　　维持被告闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。

　　案件受理费人民币100元，由原告陆某佐负担。

　　陆某佐不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉称：被上诉人闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，对上诉人被拆房屋的部位和面积的认定错误。根据上诉人一审时提交的1958年8月14日《产权证件移交清单》的记载，该被拆迁房屋不仅包括被上诉人所作裁决中认定的上海市海宁路691弄22号一层①(另有一阁楼)，还应包括上海市海宁路691弄10号、18号等房产;一审第三人圣和圣公司从未向上诉人送达被拆迁房屋评估报告，被上诉人在作出被诉房屋拆迁裁决时未查明该节事实。请求撤销原判，撤销闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字 (2005)第169号房屋拆迁裁决。

　　被上诉人闸北房地局辩称：一审第三人圣和圣公司仅对上海市海宁路691弄 22号一层①(另有一阁楼)的拆迁补偿安某问题申请裁决，被上诉人根据该被拆房屋的房地产权证，认定该被拆房屋建筑面积为30.85平方米，据此作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决并无不当;根据圣和圣公司一审时提供的、上海市闸北区北站街道长春里居民委员会于 2003年12月25日出具的情况说明等证据，可以证明涉案被拆房屋的评估报告已经送达给上诉人。故请求驳回上诉，维持原判。

　　一审第三人圣和圣公司同意被上诉人闸北房地局的上述抗辩意见。

　　二审期间，被上诉人闸北房地局再次提供了一审期间已经提交的2003年12月 25日由上诉人陆某佐之子陆达签收的送达回证一份，用以证明被上诉人已经将涉案被拆房屋的评估报告送达给上诉人。对此，上诉人认为，该送达回证上“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，故该证据不能证明涉案被拆房屋的评估报告已经向上诉人送达。

　　二审期间，一审第三人圣和圣公司再次提供了一审期间已经提交的上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈某贞、卢某华出具的、由该居民委员会盖章的情况说明一份，用以证明涉案被拆房屋的评估报告已经送达给上诉人。该情况说明的主要内容为：上诉人陆某佐户的评估报告、动迁宣传资料等材料系由居委会干部陪同送达，材料全部由陆某佐的儿子陆达收下，其中包括涉案被拆房屋评估报告。收到材料时陆达曾表示对涉案被拆房屋评估报告不满。对该份证据，上诉人认为，在其子陆达签收的送达回证上，“见证人”一栏为空白，表明在送达材料时没有见证人在场，这与沈某贞、卢某华出具的情况说明相矛盾，故不认可该情况说明的证据效力。

　　上海市第二中级人民法院二审查明：

　　被上诉人闸北房地局提供的由上诉人陆某佐之子陆达签收的送达回证上，“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，该送达回证上亦未另外注明房屋评估报告的送达情况。在该送达回证上，“见证人”一栏为空白，亦无关于上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈某贞、卢某华陪同送达的记载。在闸北房地局作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决的过程中，圣和圣公司未将上述送达回证提交给闸北房地局。

　　上述事实有拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证、沪房地闸字(2001)第 029102号房地产权证、房屋拆迁裁决申请、受理通知书、会议通知、调查笔录、一、二审庭审笔录等证据证实，足以认定。

　　上海市第二中级人民法院确认了一审判决对本案其他事实的认定。

　　本案二审应当解决的争议焦点是：1.一审第三人圣和圣公司申请被上诉人闸北房地局就涉案被拆房屋作出裁决前，涉案被拆房屋的评估报告是否已向上诉人陆某佐送达;2.如果涉案被拆房屋的评估报告未向陆某佐送达，是否影响闸北房地局所作闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决的合法性。

　　上海市第二中级人民法院二审认为：

　　被上诉人闸北房地局提供的、由上诉人陆某佐之子陆达签收的送达回证上，“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，该送达回证上亦未另外注明房屋评估报告的送达情况。故根据该送达回证，不能证明房屋评估报告已经向上诉人送达;在该送达回证上，“见证人”一栏为空白，亦无关于上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈某贞、卢某华陪同送达的记载，不能据此认定沈某贞、卢某华系送达材料时的在场见证人。因此，虽然沈某贞、卢某华出具了由上海市闸北区北站街道长春里居民委员会盖章的情况说明，被上诉人和一审第三人圣和圣公司据此主张已经在沈某贞、卢某华陪同下向上诉人送达了房屋评估报告，但该情况说明与送达回证的记载存在矛盾，亦不能证明房屋评估报告已经向上诉人送达。综上，根据本案现有证据，不能认定一审第三人申请被上诉人就涉案被拆房屋作出裁决前，已经向上诉人送达了涉案被拆房屋的评估报告。

　　拆迁过程中，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应当送达被拆迁人、房屋承租人，以保障被拆迁人、房屋承租人及时了解被拆房屋的评估结果，对于评估结果有异议的及时提出意见、申请复估。拆迁裁决机关在裁决过程中，应当就被拆房屋评估报告是否送达被拆迁入、房屋承租人的问题进行审查。如前所述，根据本案现有证据，不能认定一审第三人圣和圣公司申请被上诉人闸北房地局就涉案被拆房屋作出裁决前，已经向上诉人陆某佐送达了涉案被拆房屋的评估报告，且送达回证在裁决过程中亦未提交给闸北房地局，闸北房地局对涉案被拆房屋评估报告是否送达上诉人的事实根本未予查明，即根据评估报告作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，该裁决主要证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。一审判决维持该裁决不当，应予纠正。

　　综上，上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项、第六十一条第(三)项之规定，于 2006年2月27日判决：

　　一、撤销上海市闸北区人民法院就本案作出的一审行政判决;

　　二、撤销被上诉人闸北房地局2005年 6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第 169号房屋拆迁裁决;

　　三、责令被上诉人闸北房地局对涉案被拆房屋重新作出房屋拆迁裁决。

　　一、二审案件受理费各人民币100元，由被上诉人闸北房地局负担。

　　本判决为终审判决。