物权法广州说案:车库含公共面积 开发商不能抢卖

事件：业主告开发商私卖车库

28岁的女孩喻敏花100万元购买了广州丰景大厦一楼车库，在她领到车库房产证两年半之后，突然遇到了一件异常尴尬的事。3月6日，她拥有的车库房产证被越秀区法院一审宣判撤销，理由是属于公用建筑面积的大楼水池出入口正好在车库内，因此车库不能卖给个人。挑起这场车库诉讼之争的是丰景大厦的一名业主陆学军，他代表全体业主质疑喻敏持有的车库房产证的合法性，将办证机关告上了法庭。“大家一致认为，大楼的车库包含有公共面积，是不能卖的，更不能办房产证。”丰景大厦业委会主任周浩宁说。

丰景大厦是一幢单体楼，总共有28层，有住户216户。按照大楼当初的设计，大楼700立方米的水池正好位于车库下面的负一楼，216户居民的用水全靠这个水池，“水是先从水池抽上去，再打下来。”由于水池正好建在一楼车库的下面，水池唯一的进出口就开在了车库里，清理水池也必须先进车库。

两年多前，一个标志性的事件加速了车库转让。2004年11月，丰景大厦业主委员会成立，周浩宁当选了业委会主任。业委会成立后的第一件事，就是准备从开发商手中接管丰景大厦的物业。就在业主委员会成立前不久，开发商广州裕华达房地产有限公司把一楼车库卖给了喻敏。“开发商是怕我们接管后，他就根本卖不了，所以才会匆忙转让车库。听说卖的价格是100万元，但许多业主都不相信这笔交易，整个车库的建筑面积是707平方米，算下来才1400元／平方米。当时楼上住宅都卖6000～7000元／平方米，1楼还有商业用途，根本不可能这么低的。”2006年10月，丰景大厦180多户业主联合签名，将办证机关告上了越秀区法院。

今年1月16日，越秀区人民法院开庭审理了这个案子。3月6日，越秀区法院最终判定，丰景大厦的公共水池属于大厦的公用建筑面积，喻敏的房地产权证包含了公共水池的面积，对作为丰景大厦业主的原告的权利义务产生了实际影响。因为，核发房产证的行为对原告的权益产生了影响。3月6日，越秀区法院判决，撤销该房产证。

律师点评：

广东君和政通律师事务所的黄海波律师这样评价：“这是一个发生在《物权法》正式颁布以前的维护大多数业主利益的个案。可以这样说，能在《物权法》颁布前就作出这样的判决，越秀区法院做了‘吃螃蟹的人’，同时也会给将来更多的为大多数小业主争取合法权益的案件提供一个参考和榜样。”

黄海波说，由于判决该案件的时候《物权法》还没有正式出台，所以当时的法官只能是依照《民法通则》来判决，法官判决的时候把大多数业主的利益放在了首位，通过业主提供的有力理据最终推翻了这宗已经成交的买卖，可以说是走在了当时的法规之前提前使用了《物权法》的精神为业主争取了最大的权益。