保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务？

案情简介

2006年6月8日，原告新疆电子器材公司伊犁分公司（以下简称器材公司）为经营需要，向被告伊宁市图书馆租用了其房屋，双方并签订了一份房屋租赁合同，该合同第5条约定：“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任。”原告器材公司租用房屋后，在作为库房用的房屋内安装了配电盘。

此后，被告伊宁市图书馆把与原告器材公司承租的房屋相连的另一间房屋出租给第三人王立平开餐馆使用。原告器材公司得知后极力反对，并认为第三人王立平在自己的旁边开餐馆对器材公司的安全存在影响。但被告伊宁市图书馆并不顾原告器材公司的极力反对，仍把另一件房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用，并从原告器材公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人王立平用电所用。

2007年1月3日上午9时许，原告器材公司的库房起火。经消防部门勘查认定火灾的原因是：“第三人王立平在启动一盏40瓦的日光灯时，因气温低，启动时间长，致使该配电盘闸刀保险丝爆断，高温火花掉落在配电盘下堆放的纸箱下，引燃纸箱酿成火灾。”根据勘验的结果，消防部门对原告器材公司、被告伊宁市图书馆作出了消防管理处罚裁决，认定：“原告器材公司违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，造成火灾。”“伊宁市图书馆未经消防监督机关同意，违反电气安装规程，私自接用电线，造成火灾。”根据勘验核定的火灾经济损失结果，原告器材公司被烧毁的商品价值68407.80元（保险公司按约赔偿49937.69元）；被烧成残次的商品价值168220.39元（保险公司不予赔偿），经降价处理得款54010元。为修复被火烧坏的房屋，原告器材公司又花去费用54109.20元。

原告器材公司认为，本公司于2006年6月8日与被告伊宁市图书馆签订房屋租赁合同，被告按期交付承租房屋后，应保障本公司承租房屋的安全性。但被告不顾本公司房屋的安全，把本公司旁边的一间房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用。本公司得知情况后，及时向被告伊宁市图书馆提出异议，认为被告的行为会给本公司的房屋造成危险隐患。但被告不顾本公司的极力反对，坚持将房屋出租给第三人王立平用于开餐馆使用，并且从本公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人王立平用电所用，更增加了本公司承租房屋的危险性。上述种种行为均反映被告未尽出租人的义务，将危险增加到本公司承租的房屋上。最后导致第三人用电引起火灾，给本公司造成巨大的经济损失。据此，被告理应承担本公司所遭受的经济损失。第三人王立平在用电时不注意安全，疏忽大意导致火灾发生，对本公司造成的经济损失也应承担连带责任。

原告器材公司多次与被告伊宁市图书馆、第三人王立平进行协商，但三方一直未取得最终结果。鉴于此，原告器材公司依法向伊宁市人民法院提起诉讼，请求法院判决被告伊宁市图书馆承担赔偿责任，第三人王立平承担连带赔偿责任。

被告伊宁市图书馆认为：（1）本馆对原告承租房屋旁边的一间房屋拥有所有权，本馆对这间房屋享有收益权、出租权，故本馆将此间房屋出租符合法律规定，原告器材公司无权予以干涉；（2）引起火灾的行为，是因为原告器材公司违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，才造成火灾。而且引起火灾是第三人王立平用电不当造成的。根据本馆与原告签订的租房合同第5条规定：“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任。”根据双方租房合同的约定，原告的经济损失应由肇事者，即第三人王立平承担，而不应由本公司承担。可见，原告器材公司向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

第三人王立平认为，原告器材公司的经济损失应由原告和被告承担，引起火灾是由于原、被告事先未采取合理的预防措施所致，与本人无关。更何况，消防管理部门在认定书中认定引起火灾是由于原、被告的过错行为所致，并对原、被告作出处罚裁决，未认定本人承担责任，亦未对本人作出处罚，故可认定本人不承担此次火灾的责任。因此，原告的经济损失不应由本人承担，应由原、被告自行承担。

法院判决

伊宁市人民法院经审理认为，原、被告双方在平等互利的基础上所签订的房屋租赁合同，是合法有效的合同。但被告违反合同约定，未经消防监督部门同意，违反电器安装规程，私自接用电线，结果造成火灾发生，理应承担赔偿责任。但原告未按消防管理的有关规定，在配电盘下堆放货物时没有留出一定的间距，对火灾的发生亦应负一定的责任。本案火灾是由于第三人王立平开灯引起，但其开灯的行为并不违法，保险丝在特殊情况下爆断，正是保险丝的保险作用。因此，保险丝爆断属于合理现象。而发生火灾的地方，不在第三人王立平的租赁范围内，其也就不负有对这部分房屋的保障安全的义务，故其不应承担责任。本案中，原告的实际损失除去保险公司已赔部分及降价处理得款外，应为186789.70元。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第131条、第124条第1款第（7）项之规定，判决如下：

一、被告赔偿原告因火灾造成的直接经济损失186789.70元中的70%，计130752.79元：

二、驳回原告超出此数额的诉讼请求和其他诉讼请求。

被告伊宁市图书馆不服一审法院作出的判决，遂向伊宁市中级人民法院提起上诉，其上诉称，第三人王立平应是本案的被告，本案应为第三人。更何况，承租方对所租用的房屋应认真负责管理，我方不是失火原因的造成者，造成火灾与我方无关。故一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判，驳回原告的诉讼请求。被上诉人器材公司答辩称，我方与上诉人系租赁关系，与王立平无直接关系。上诉人不应将房屋出租给王立平开餐馆，过错在上诉人，故上诉人理应承担我公司的经济损失。因此，一审法院作出的判决认定事实清楚、适用法律正当，应予维持。

伊宁市中级人民法院经审理查明，器材公司和王立平先后租用了上诉人的房屋。两份租赁合同均规定：房屋出租后，要严格加强安全预防措施，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任。王立平租用房屋后，经上诉人同意，从器材公司库房配电盘处自己安装了分电表，未装防护装置。事后，上诉人未予检查。火灾发生后，消防部门作的认定和结论属实。

伊宁市中级人民法院经审理认为，上诉人伊宁市图书馆作为出租方，对承租方负有保证出租房屋的居住、使用安全的义务。上诉人在将房屋出租给第三人王立平安装用电时，让第三人王立平自己安装，其违反电器安装规程和消防安全管理的规定，并疏忽检查和管理，未尽到出租方的义务，对火灾的发生负有不可推卸的责任。原审法院根据双方的过错程度，判决各自应承担的民事责任，是正确的。故上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

争议焦点

1．在房屋租赁合同中，保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方应共同承担的义务？

2．在本案中，第三人是否应当承担赔偿责任？

律师点评

一、在房屋租赁合同中，保障房屋安全是承租人和出租人双方共同承担的义务。

在本案中，无论是原告器材公司与被告伊宁市图书馆之间，还是被告伊宁市图书馆与第三人王立平之间的房屋租赁合同，都约定了“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任”的内容。对此内容，我们可以把它叫做合同的保障房屋安全义务条款。但这种义务是属出租人或承租人的单方义务，还是属出租人和承租人相互之间都应承担的义务？在房屋租赁法律关系中，出租人负有对出租房屋进行维修和保证承租人居住安全和正常使用的义务，此种义务不仅对作为不动产的房屋建筑本身而言，还包括依有关法律规定依附于不动产并属房屋所有人（包括出租人）负管理职责的附属设备等，如房屋内的用电设施。因此，在本案中，从消防部门作出的消防管理处罚裁决中认定的结果来看，出租房屋内用电设施的安装及管理，显然属出租人的责任范围。承租人对承租的房屋负有正当合理地使用及在租赁期间注意保护房屋安全的义务，这种义务决定承租人除以符合租赁合同约定的用途使用房屋外，还必须按有关管理法规谨慎、小心地从事有关活动，活动及其行为都要符合法律规定。从消防部门对承租人所作出的消防管理处罚裁决来看，显然其存放物品的行为不符合消防管理的要求，是有碍其注意保护房屋安全义务的正确履行的。基于上述事实和特征，应当认为，此保障房屋安全义务条款不是对出租人或承租人单方而言的，而是同时对双方而言的，是双方都必须履行的义务。现双方实际上都发生了“违约”的问题，只不过是责任大小的区别罢了。一、二审法院判决认定原告器材公司、被告伊宁市图书馆对火灾的发生都有责任，应按责任大小分担损失，是符合法律法规规定的。

另外，从消防管理法律关系来看，无论是出租人还是承租人，都负有防止火灾发生、维护公私财产及公民人身安全的义务，其中出租人是以业主的名义，承租人是以使用人的名义，都在一定范围内负有这种义务。因此，如果双方都有过错的话，依此关系即可确定双方对同一事件的混合过错，而不必再从双方的合同关系上去确定混合过错。

二、在本案中，第三人王立平不应承担原告的经济损失赔偿责任。

在本案中，第三人王立平是否应当承担责任或部分责任？本案中，根据消防部门认定的火灾原因，是第三人王立平启动日光灯时，由于气温低起动时间长，致使配电盘处闸刀“保险丝”爆断。可以说第三人王立平启动日光灯的行为和保险丝爆断有因果关系，但其开灯的行为并不违法，保险丝在特殊情况下爆断，正是保险丝的保险作用。因此，应当认为保险丝爆断是合理现象。而发生火灾的地方，不在第三人王立平的租赁范围内，其也就不负有对这部分房屋的保障安全的义务，不可能从此意义上产生其应承担的责任。在配电盘下接电表，即使是第三人王立平所为，但是经出租人同意的，并且是出租人对“电气安装”负报批、安装和检查、管理责任，所表现的是应由出租人作为而出租人不作为的行为，应为出租人之过错。根据“行为人对其过错行为负责”的原则，第三人王立平不应对出租人的过错行为负责。据此，在本案中，第三人王立平不应承担原告的经济损失赔偿责任。