房屋租赁纠纷如何解决

出租人出租的房屋有瑕疵的，房屋租赁承租人如何支付租金?《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使房屋租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。更多房屋租赁纠纷如何解决，请见下文。

　　1、出租人出租的房屋有瑕疵的，房屋租赁承租人如何支付租金?

　　《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使房屋租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因房屋租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，房屋租赁承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金;如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。

　　2、由于第三人的原因影响承租人对租赁房屋使用、收益的，房屋租赁承租人是否有权利要求减少租金?

　　合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，房屋租赁出租人不得以系第三入侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。

　 3、房屋租赁承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?

　　承租人基于承租权而对租赁房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，房屋租赁承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，租赁房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。

　　我们认为，房屋租赁双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。房屋租赁所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响房屋租赁承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，房屋租赁承租人就不能向第三入主张权利。