私房租赁中若干问题的裁判标准

　　私房租赁是以私有房屋为租赁物的租赁，这是整个租赁市场中的主体。就农村私房而言，目前的限制主要是针对宅基地，而非针对房屋的，所以农村房屋出租并不存在法律上的障碍;城市私房的租赁，目前也没有多少限制，完全可以成为租赁合同的标的。就目前的实践情况来看，农村私房与城市私房在租赁问题上，也基本上没有什么区别。因此，在处理时可以忽略二者之间的差别。在审判实践中，涉及私房租赁的纠纷主要有以下几个方面：

　　(一)房屋租赁合同未经登记、批准，是否影响合同的效力

　　目前，许多地方对房屋租赁合同，都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记，而未批准、登记的合同是否有效，在一些地方还是存在争议的。我们认为，《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定，以及地方规定要求的批准、登记，对租赁合同的效力都不产生影响。《合同法若干解释(一)》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的解释，法律虽然有不得如何的规定，但该条款并未规定不办理登记手续，合同就属于无效的内容。而且，这些规定的立法意图，仅仅是出于行政管理的需要，而要求当事人予以配合，以达到加强国家对流动人口的管理、防止国家税收流失等目的，而不是对合同的效力加以否定。

　　(二)出租人是否可以断电、断煤(气)、断水等手段作为先履行杭辫的手段

　　在房屋租赁合同中，承租方不支付租金，出租方便断电、断煤(气)、断水的，是否构成先履行抗辩?我们认为，在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金的。因此，是否构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。而且，出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下，也可能包含不同的意思，如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的，就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的，则构成对欠租部分的相应抗辩。

　　至于出租方采取前述行为后，承租方应否支付相应期间租金的问题，我们认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的，如以居住为目的的租赁合同，承租人在没有电的情况下，如果只是使用起来不方便，但仍然能够实现居住目的的，则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金，而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的，如以经营餐饮为目的租赁房屋的，出租方采取前述行为，必将使承租方不能实现合同目的，此时，承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下，承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的，则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。

　　(三)出租人“一房二租”合同效力的判断标准

　　出租人前后分别与不同承租人签订租赁合同，并向其中之一人交付房屋的，其租赁合同的效力如何确认?如订立合同在前的承租人主张订立合同在后，但已经实际占有房屋的承租人订立的后租赁合同无效的，如何处理?

　　我们认为，出租人分别与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一，而其他承租人主张出租人继续履行的，因继续履行在事实上已经不可能，法院可以不予支持。对此情况，法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的，可以驳回其诉请。

　　由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的，因此，合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

　　(四)第三人原因导致的房屋瑕疵，承租人可否要求减少租金的判断标准

　　按照《合同法》的相关规定，出租人出租房屋，负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害，则不管是出租人的原因还是第三人的原因，均属于履行合同的瑕疵，出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的，承租人可以要求减少租金。

　　(五)第三人对房屋进行的侵害，承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准

　　承租人承租房屋以后，即对房屋有占有、使用、收益的权利，当第三人的行为影响其上述权利时，承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。

　　虽然，这两种不同性质的权利，各有其范围。但从实际的行使来看，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来，但不能再另外单独主张这部分权利。同时，由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张，另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失，所有权人就不能主张;同样，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而非承租人的权利时，承租人也不得行使损害赔偿请求权。

　　(六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准

　　对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用，租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点，则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由，主张承租人迁让，但买受人仍然可以以出卖人未告知为由，要求撤销买卖合同，或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状，以加强对承租人的保护，但对买受人而言，交易的风险可能会增加，交易安全会受到影响;按照后一观点，承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人，只能迁让，并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任，其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全，并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。

　　可以说，这两种观点都各有道理。但是，我们认为，租赁权之所以被赋予如此高的“物权化”效力，源自德国立法当时的特殊社会环境，在目前以购买并取得房屋所有权为主的现在中国，是否有必要如此强化承租人的权利，也是值得反思的。而且，从理论上说，既然要赋予租赁权以“物权化”的效力，为什么不要求“租赁权”在物权应有的“公示”条件方面也“物权化”呢?目前，也有一些学者已经对租赁权这种权利的极度扩张是否必要，提出了置疑。在交易便捷成为更优先选项的市场经济社会中，如果无论采取哪种选择，当事人的权利都能够从法律上得到救济的话，我们认为，未经登记的租赁合同，还是以不赋予其对抗力为宜。

　　(七)租赁房屋上设定抵钾，对租赁合同及租赁各方权利的影响

　　就出租房屋设定抵押的，无论抵押是在租赁合同出租后设定的，还是在出租房屋之前就已经设定的，该抵押权对已经生效的租赁合同的履行，均不产生影响。

　　租赁房屋出租后，出租人又在房屋上设定抵押的，由于租赁关系的标的是对出租房屋的占有、使用和收益，并不涉及抵押物的价值问题;而抵押权针对的则是房屋的交换价值。因此，这两种权利并不直接发生冲突。抵押权人实现抵押权后，由于有“买卖不破租赁”原则的存在，承租人的权利也不会因为抵押权的实现而受影响。

　　先在房屋上设定抵押权，然后出租人又将房屋出租的，租赁合同虽然有效，但不能对抗抵押权人。因为根据最高人民法院《担保法解释》第66条的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，可以按房屋并无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使租赁权的，承租人可以据此主张违约请求权。