房屋空气质量不合格引发的租赁纠纷

　　红红火火的上海房屋租赁市场，眼下已占到购买房屋数量总额的五成以上，新上海人、国外来沪人员、年轻的白领和来沪打工者等各阶层成员是租赁市场的主力。但也应该看到近年来，因房屋租赁引起的诉讼纠纷，逐渐成为了法院房屋类受案大幅增长的重要因素之一。

　　

　　

　　

　　

　　从2008年全年上海静安法院收案统计看，房屋类纠纷案件为559件，占全部民事收案的11%，其中涉及房屋租赁案件为154件，占到房屋类纠纷案件的28%。房屋类纠纷案件租赁纠纷除了因承租价格或一方提前终止外，承租双方因租赁房屋室内空气污染是否超标，也成为了法院诉讼热点。近日，上海静安法院就连续审结了二起这类案件，尽管最终均判处了租赁合同解除，但涉及租金和保证金争持却给租赁一方带来损失。现将该二起案件逐一揭示，或许对将要租赁房屋者和出租房屋者是一种启示。

　　入住五日突感不适引出退租纠纷

　　2008年9月5日，市民陈光(化名)与房屋出租人万方(化名)签订《上海市房屋租赁合同》约定，由万方将本市巨鹿路某号一处房屋出租给陈光，租赁期限自2008年9月15日至2009年9月14日止，租金每月8000元。每二个月支付一次先付后住，由陈光于每单月3日前向万方支付租金。若万方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，或万方交付的房屋存在缺陷危及陈光安全的，陈光可书面通知万方解除合同，万方应向陈光按月租金的二倍支付违约金，双方还确认该租赁合同的违约金，为月租金的二倍等内容。

　　合同签订当日，陈光向万方支付了16000元，万方出具“收到16000元整”的收条一张，并将房屋交付给陈光使用。同年9月9日，陈光单方面委托上海同标质量检测技术有限公司，对租赁房屋室内空气中的甲醛、苯和TVOC进行了检测，结论为主卧、客卧甲醛项目不符合GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(2006版)中I类标准限量要求。为此，陈光支付检测费800元，后陈光即以租赁房屋存在严重缺陷为由，向万方提出解除合同的要求。2008年11月15日，万方自行开锁收回了租赁房屋。双方一致确认双方签署的《上海市房屋租赁合同》，于当日解除。

　　2008年10月下旬，陈光向法院起诉称双方签署房屋租赁合同后，就支付了二个月租金1.6万元，即收到万方交付的钥匙进入该系争房屋，即发觉室内空气刺鼻，身体感觉明显不适。经委托的室内环境检测机构检测，该租赁房屋的多间屋子甲醛限量超标，明显不符合民用建筑工程室内污染物标准。由于该房屋存在严重缺陷，租赁合同已无法履行，遂请求法院判令解除双方签署《上海市房屋租赁合同》，双倍返还已付租金3.2万元并承担房屋室内环境检测费800元。

　　法庭上，万方认可陈光所述，认为已按约履行了交付房屋的义务，对陈光提供的《检测报告》是单方面聘请的检测机构所出具，自己并不知情，该检测报告不能作为确认租赁房屋存在空气质量问题依据。因陈光坚持要求解除合同，自己迫于无奈才同意收下了钥匙，在2008年11月15日自行收回了该房屋。声称自己并不存在违约行为，且陈光实际居住该房屋使用时间已满二个月，表示不同意双倍返还租金及承担环境检测费。

　　审理中，根据双方的申请法院委托上海房屋质量检测站，对该租赁房屋室内空气污染物进行检测。2008年11月13日上午，房屋质量检测站会同陈光、万方至该房屋现场开窗通风及采样，万方在厨房地上发现盛放不明液体的瓶子和铁桶各一只，当即提出异议并拍照。房屋质量检测站人员在瓶子和铁桶移至室外，按规定关闭门窗后进行采样。事后，万方向房屋质量检测站提交《申请书》，认为不明液体在房屋内长期存放对检测会产生不利影响，要求开窗通风一段时间后再进行检测。房屋质量检测站经过讨论研究后，决定采纳万方的意见。但是经过法院释明，陈光则以检测时间已被耽搁以及该房屋被万方收回后环境条件已经改变为由，既不同意由房屋质量检测站重新采样检测，也不同意更换其他有资质的单位进行采样检测。

　　根据陈光申请，法院还于2008年12月8日前往同标公司调取认量认证合格证书，并了解陈光委托检测情况。答复是：该公司接受陈光委托后，将检测要求告知了陈光，并于2008年9月9日至租赁房屋室内提取了空气样本。该公司听取了陈光描述的环境条件，并未在参与采样前开窗通风以及封闭的整个过程。

　　案件的争议焦点：司法检测未能进行的责任在谁一方?陈光是否有权以该租赁房屋室内空气质量不合格为由行使合同解除权?

　　陈光认为，该租赁房屋厨房地上的二桶涂料是万方装修后遗留下来的，自己并不知情。且万方在现场封闭之前二个半小时已经将涂料拿出了房屋，市房屋质量检测站在双方签字确认的情况下进行的采样，整个采样过程是合法有效的，万方无权要求停止对该采样检测。而自己曾委托的同标公司，同样具有空气质量检测资质，虽然在检测时万方没有到场，但检测报告仍是合法有效的，在该检测报告中显示甲醛超标，对人体健康存在危害，租赁房屋不能达到居住目的，据此自己提出解除租赁合同，符合法律规定。

　　万方则认为，陈光提交《检测报告》的检测机构系单方面聘请的，检测时自己却没有在现场监督，故该份检测报告不具有法律效力。在此基础上，双方共同申请由法院委托有资质的检测机构进行检测，但在检测时却发现屋内有二桶散发浓重气味的不明液体，房屋质量检测站成员也同意在通风一段时间后再作检测，却遭到了陈光拒绝。考虑到陈光没有履行合同的诚意，同意解除合同，但不同意陈光的其他诉讼请求。

　　法院认为，陈光在诉前自行委托同标公司对承租房屋室内空气质量进行检测，并没有与万方达成一致意见。虽然检测单位同标公司具有认量认证资格，能够对室内环境出具评估检测报告，但从检测单位提取该房屋室内空气样本的程序来看，整个采样过程万方没有在场，检测单位亦没有对采样前该房屋内空气通风及房门关闭情况全程监督，无法对该采样提取空气样本、当日房屋通风及封闭是否符合检测程序要求和室内空气污染源做出确切判断。陈光提交的《检测报告》是单方面在诉前委托形成，缺乏必要的见证，法院无法确认证明效力。

　　法院还认为，在诉讼中双方都提出了司法检测申请，但在检测当天在租赁房屋内发现二桶不明液体，万方提出异议后，检测单位有权根据技术规范的要求决定是否采纳该异议。房屋质量检测站虽然进行了采样，但出于完成工作流程考虑，并非认可该采样符合检测要求。采样当天，该租赁房屋尚在陈光掌控之下，房屋内存在不明液体导致检测无法正常进行的责任，应当认定在陈光一方。陈光既不愿意在开窗通风一段时间后重新采样检测，也不同意更换其他有资质的检测机构重新采样检测，致使案件争议的事实无法通过司法鉴定结论予以认定，陈光应对该事实承担举证不能的法律后果。该案因陈光擅自提出退租，造成租赁合同提前解除，责任在于陈光。考虑到万方在2008年11月15日自行收回了租赁房屋，应当认定租赁合同从该日起因陈光擅自退租而提前解除。陈光所支付的1.6万元，恰好用于支付租赁期间二个月的租金，即从2008年9月15日至11月14日。陈光要求万方双倍返还租金以及承担检测费800元，法院判决确认双方租赁合同解除的同时，还对陈光之诉均不予支持。

　　《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《室内空气质量标准》，哪个更权威

　　有独无偶，静安法院同时审结了一起发生在两位女性间的房屋租赁纠纷案件，该起案件同样因租赁房屋空气中甲醛是否超标而引起。2008年7月10日，金薇艳(化名)女士与汪韵(化名)小姐签订了《房屋租赁合同》，约定汪韵将位于本市武定路某号601室房屋出租给金薇艳使用，租赁期限自2008年7月20日至2009年7月19日止，租金每月8000元，租赁保证金为1.6万元。租赁期间，汪韵保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，非本合同规定的情况，金薇艳中途退租，汪韵可没收保证金，保证金不足以支付损失的，金薇艳还应负责赔偿。

　　合同签订当日，金薇艳支付了一个月租金8000元。半个月后，金薇艳又支付了租赁保证金1.6万元。汪韵则按约将房屋交付给金薇艳使用。

　　2008年7月30日，金薇艳的丈夫支付空气检测费800元，委托中科理化环境分析研究中心(以下简称：中科理化中心)，对租赁的房屋室内空气中的甲醛含量进行检测，结论为甲醛浓度超过国家《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)。据此，金薇艳随即以该租赁房屋居住环境对全家健康构成威胁为由，向汪韵提出解除合同要求。

　　同年8月8日，金薇艳将房门钥匙、门卡及退房通知书交给了汪韵，汪韵出具收据一张。但金薇艳在要求汪韵退还租金、保证金未果情况下，于2008年9月25日起诉到法院称，在委托中科理化中心对租赁房屋室内空气质量进行甲醛检测，该中心出具《检测报告》认定在该房屋的4个检测点甲醛均超过了国家标准的2-3倍。如此居住环境，对家庭成员尤其是6岁孩子的健康足以构成威胁。在退还给汪韵钥匙和门卡后，对方却不肯将租金及保证金退回，遂请求法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，退回一个月租金8000元和租赁保证金1.6万元及利息，支付空气检测费800元。

　　法庭上，汪韵承认租赁房屋情况如金薇艳所述，自己亦按约履行了交付房屋的义务，但租赁合同履行不久，金薇艳就以租赁房屋室内空气质量不达标为由，单方面要求解除租赁合同。认为金薇艳提供的《检测报告》系单方面聘请检测机构所出具，自己并不知情，金薇艳却没有提供该检测机构是否具有空气质量检测的资质，仅凭《检测报告》，不能作为房屋存在空气质量问题。因金薇艳坚持要退还钥匙，自己只得收下，但自己是不同意解除合同的。收到诉状副本后，自己已向法院申请委托有资质的单位，对租赁房屋室内的空气进行检测。

　　2008年11月28日，法院至中科理化中心了解金薇艳委托检测情况，答复为：该中心接受对该租赁房屋检测委托后，于2008年7月30日在该房屋内提取了空气样本，听取了金薇艳方所描述环境条件，该中心并未参与采样之前开窗通风以及封闭的整个过程。认为《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是国家强制性标准，而《室内空气质量标准》则是国家推荐性标准，该中心因客户要求选用了后者。

　　审理中，在汪韵和金薇艳均在现场监督下，经法院委托的上海房屋质量检测站对该租赁房屋室内空气污染物进行了检测，结论为：室内环境污染物(游离甲醛、苯、氨和TVOC)的浓度符合BG/50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(2006版)中I类民用建筑工程的要求。

　　案件争议的焦点：金薇艳能否以租赁房屋室内空气质量不合格，行使合同解除权?

　　金薇艳认为，委托中科理化中心具有空气质量检测资质，虽然检测时未通知汪韵到场，但检测报告属合法有效的。检测报告中显示甲醛超标，对人体健康存在危害，租赁房屋不能达到居住目的，据此提出解除合同符合法律规定。况且，在获悉租赁房屋况且质量不合格后，曾及时通知了汪韵一方。而汪韵既未在合理时间内提出质疑，也未及时提出共同检测要求，还接受了退回的钥匙。强调经法院委托的上海房屋质量检测站的检测，在检测环境及检测时间上与自己委托的中科理化中心检测，所采用的检测标准不同。中科理化中心采用的《室内况且质量标准》在使用条件和检测标准上更为严格，是符合人居健康环境的检测标准。而上海房屋质量检测站做的检测不足以****中科理化中心的检测报告，房屋甲醛超标属构成违约在先，应当如数退回租金和保证金，并承担所有的检测费用。

　　而汪韵认为，金薇艳提交的《检测报告》属单方面聘请的检测，检测时自己并不在现场监督，对该检测报告真实性不予认可。而法院委托的上海房屋质量检测站做检测时，诉讼双方均在现场监督。该检测是公平公正的，检测结果证明所提供租赁房屋，空气质量符合国家标准适合居住，表示不同意金薇艳的诉讼请求。

　　法院认为，金薇艳在诉前自行委托中科理化中心，对租赁房屋室内的空气进行了检测，而并没有先与汪韵达成一致意见。虽然检测单位中科理化中心具有计量认证资格，能够对室内环境出具评估检测报告，但是从检测单位听取室内空气样本的程序看，汪韵并没有出现在现场监督，而听取空气样本当日，该租赁房屋通风及封闭是否符合检测程序要求亦无法判断。

　　诉讼中，经法院委托的检测单位上海房屋质量检测站所进行的检测，结论为租赁房屋室内空气中游离甲醛、苯、氨和TVOC的含量均符合国家强制性标准。鉴于，金薇艳与汪韵已在2008年8月8日交接退回了钥匙和门卡，办妥了房屋交接手续，故根据合同约定，属金薇艳中途退租，汪韵可没收租赁房屋的保证金。考虑到金薇艳已实际支付了一个月租金8000元，扣除金薇艳实际占有使用天数(2008年7月20日至8月7日)的租金，剩余的3200元应予返还给金薇艳，遂法院一审判决双方的《房屋租赁合同》予以解除，由汪韵返还给金薇艳租金3200元，对金薇艳其余之诉则不予支持。