住建部：规范房屋租赁管理 落实登记备案制度

　　这次会议选在济南市召开，主要是给同志们创造一个机会，全面了解济南房管局在做好房地产交易市场管理方面，许多创新思路，提高工作效率质量，更好服务群众的做法。近些年来，各地房管部门扎实工作、积极创新，创造了很多好的经验做法，也都有必要进行总结推广。刚才，北京、天津、沈阳、上海等地分别从商品房预售、交易资金监管、房地产中介、房屋租赁管理等方面，介绍了各自的做法和体会。还有许多城市也创造了许多好的经验，限于时间原因，没有在会上发言，我们将他们的做法印成了书面交流材料，供大家学习借鉴。下面，我就做好房地产交易市场管理工作，讲三点意见，供大家参考。

　　一、总结经验，充分肯定成绩

　　近些年来，我国房地产市场快速发展，房地产交易日趋活跃，行业管理工作分工也更加细化，房地产交易涉及商品房预售、合同网签、交易资金监管、房屋租赁、房地产中介管理等方方面面，这些既是我们房地产行业管理的重点工作，也与群众利益息息相关。部里对交易管理一直都十分重视。先后制定了《城市商品房预售管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《商品房租赁管理办法》等12个部门规章，建立了商品房预售许可管理、商品房买卖合同网上备案、交易资金监管、房屋租赁备案等制度，推行了商品房买卖合同示范文本，指导地方建立和完善房地产交易信息系统。同时，我们还特别注重窗口服务建设，积极推进交易规范化管理，不断提高行业服务水平。

　　近年来，各地认真贯彻部里工作部署，不断创新举措，提高管理和服务水平，房地产交易市场管理的各项工作取得了新成绩、新进展。总结起来，主要体现在四个方面。

　　(一)制度建设逐步健全。近些年来，各地结合本地实际，积极完善各项管理制度。北京、武汉等地出台了预售方案管理规定，强化商品房预售管理，有效规范了商品房开发经营行为。各城市积极推行商品房买卖合同示范文本，建立买卖合同网上备案制度，有效地规范了交易合同签订行为。天津、合肥、大连等许多城市建立了交易资金监管制度，实行“政府监管、专款专户、使用审核、全程监督”的管理模式，有效地保证了交易资金安全。武汉、哈尔滨等地还建立健全了新建商品房交付使用制度，切实维护了购房群众的合法权益。同时，各省市还十分注重推进行业立法工作，山东、江苏、辽宁、安徽、吉林、天津、重庆等地出台了房地产交易管理条例，为行业管理提供法律保障。

　　(二)管理水平提升。各地通过规范管理、创新举措，不断提升行业管理水平。河南省在全省范围推行了房屋租赁规范化管理，沈阳市建立了全市房屋租赁四级管理模式，构建了网格化管理体系，将管理触角延伸到社区、精确到楼栋单元，全面提升了房屋租赁管理水平。上海市将中介机构管理与服务有机结合，创新了工作机制，既规范了中介行为，也方便了中介机构办事。深圳、大连等地坚持行业自律与部门监管并重，积极培育中介协会组织发展，形成了高效运转的中介行业管理体系。成都、常州等地强化房产测绘管理，建立测绘成果考评制度、纠纷协调处理制度，把测绘质量管理落到了实处。杭州、无锡市等地注重房产档案管理，实现了全部房产档案数字化，全面提升了房产档案管理和应用水平。

　　(三)服务质量提高。房地产交易大厅是房管部门面对群众和社会的窗口，直接为群众服务，直接受群众监督，直接反映我们的形象。各地在窗口服务上推陈出新，真心实意地为老百姓办实事，实实在在地抓服务质量。突出表现在四个方面：一是办事环境更加优化。上海、深圳、成都等许多城市建设了现代化的服务大厅，配备多项便民设施，方便群众办事。二是办事程序更加便捷。北京、青岛等地优化业务受理流程，推行综合平行收件，每个窗口都可以办理各项业务，提高了办事效率。杭州、邢台等地部分办证业务还实现了“立等可取”。三是服务更加便民。郑州、吉林等地在交易大厅引入税务、银行、公积金等服务窗口，实现了相关业务 “一条龙”服务。四是服务方式更加多样化。天津、南宁等地推行了双休日服务、预约服务，为老弱病残等困难群众提供上门服务。有的城市为方便边远乡镇居民办事，还在当地设立了受理点。这些举措，极大地提升了窗口服务质量，提升了行业形象，许多城市的房地产交易登记部门被授予“全国文明单位”、“精神文明先进单位”、“青年文明号”、“全国三八红旗集体”、“巾帼示范岗”等荣誉称号，已经成为当地行风建设的窗口单位。

　　(四)信息化建设增强。行业管理信息化，是提升行业管理和服务的重要手段。近年来，各地积极推进房地产管理信息化建设，取得了显著成效。全国658个城市，全部建立了房地产交易登记信息系统。山东、内蒙古基本实现了全省区房地产信息联网。哈尔滨、郑州、深圳等许多城市以楼盘表为基础，实现了预售许可、合同网上备案、交易资金监管、房屋登记等全业务流程信息化监管。北京市还建设了房屋全生命周期管理平台，从房屋开发、建设到交易、登记，再到物业维护直至房屋拆除，实现了房屋整个生命周期的信息一体化管理。上海、天津、郑州、贵阳、厦门、无锡等城市还运用地理信息系统，实现了地、楼、房一体化管理。杭州、南京等地与国土、规划、财政、地税等多部门建立了业务数据接口，实现了信息互联互通。

　　这些成绩的取得，是各级党委政府高度重视、有关部门积极支持的结果，也是房地产管理部门辛勤努力、不断开创进取的结果。成绩来之不易，经验弥足珍贵，我们要倍加珍惜。

　　二、提高认识，准确把握形势

　　当前，房地产市场管理既面临难得的发展机遇，也面临着许多困难和挑战，我们要进一步统一思想、提高认识。

　　(一)充分认识房地产市场对经济发展的重要性。1998年住房制度改革以来，我国房地产业快速发展，房地产市场规模不断扩大，在经济社会发展中发挥了十分重要的作用。这里我给大家列四组数据。一是房地产开发投资规模。2013年，全国房地产开发投资8.6万亿元，比1998年增长了23倍。二是商品房销售面积。2013年，达到13亿平方米，比1998年增长了9.7倍。三是房地产业增加值占GDP的比重。2013年，房地产业增加值占GDP的比重达到 5.9%。四是房地产相关税收。据财政部数据，2013年直接来源于房地产的税收收入约2.6万亿元，占全国税收收入的19.8%。这四组数据充分说明房地产业对国民经济发展的重要性。同时，我们也要看到，房地产产业链条长、关联度高，直接或间接引导和影响建筑、建材、金融、家具、电器等产业的发展。此外，房地产业的发展扩大了就业，仅房地产中介行业，从业人员就超过100万人。在服务民生方面，房地产市场更是发挥了重要作用。拓宽了群众解决住房的途径，改善了群众的居住条件。城镇人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

　　因此，我们要充分认识到房地产交易市场管理的重要性，房地产交易市场是否健康有序发展，事关群众切身利益，事关经济社会发展，事关政府执政能力和形象，我们对此必须要有清醒认识。

　　(二)充分认识房地产交易管理的复杂性。近些年来，房地产交易市场快速发展，分工越发精细，管理内容也在逐步丰富，管理难度也逐步加大。主要体现在四个方面，一是和群众利益密切相关。近些年来，房地产价值显著增加，已经成为广大居民群众的最为重要的资产。作为普通家庭中最大的资产，群众当然会对房地产交易管理水平要求越来越高。二是交易链条长，管理复杂。新建商品房交易，就涉及房产测绘、预售许可、合同签订、资金监管、房屋登记、交付使用等多个环节。各环节之间联系紧密，哪个环节出现问题，都容易引发交易风险。三是交易行为多样，形式复杂。从交易的房屋性质上看，既有商品房交易，又有房改房、经济适用房、集资合作建房等多种类型房屋交易。从交易的类型看，有买卖、抵押、继承、赠与、分割、房屋出资入股等多种形式，涉及合同、婚姻等诸多法律关系，房地产交易已经成为专业性、技术性十分强的一项工作。目前又出现“网络售房”等新的交易方式，需要我们认真研究。四是随着我国经济社会的快速发展，政府服务职能的强化，不同的住房消费群体，利益诉求也不尽相同，呈现出群众利益多元化的新格局，比如群租问题，不同的群体都有不同的利益诉求，有的群体认为存在安全隐患、应该治理，有的群体收入较低只能通过群租来解决居住问题，这些群体的利益诉求，我们都要统筹兼顾。

　　(三)充分认识房地产交易管理的紧迫性。我们在认识到房地产交易管理的重要性、复杂性的同时，更要清醒地认识到抓好这项工作的紧迫性。一方面，我们的管理欠账还比较多。如交易资金监管制度，我们多个文件都明确提出各地要加快建立交易资金监管制度。但这些年来，这项制度在许多城市还没有落实。预售资金不监管，容易出现烂尾楼;二手房资金不监管，容易出现中介机构挪用问题，这些问题，导致群众利益受损，引发群体性事件。这些问题，反映在交易环节，最终政府还要出面解决。买卖合同网上备案制度，我们在十年前就推行了这项制度，目的是防范一房多卖，保障交易安全。但目前许多城市也都没有推行。有的城市就曾经出现过一套房产多次销售的案件，房屋交易的安全无法保障。住房租赁市场问题。租赁市场是房地产市场的重要组成部分，发展潜力巨大，而当前我们在这方面管理和培育的力度还比较薄弱。需要我们高度重视，着力推进。

　　三、理清思路，切实抓住重点

　　当前及今后一段时期，做好房地产交易管理的工作思路是：以服务于房地产市场健康发展为目标，以维护群众合法权益为根本要求，坚持买卖与租赁并重、新建与存量并重、规范与创新并重、管理与服务并重，积极推进管理制度建设，不断创新工作机制，深化服务内容，全面提升行业管理和服务水平。

　　这里，我重点讲一下“四个并重”。买卖与租赁并重，主要是在强化房屋买卖管理的同时，要更加注重租赁市场的培育和发展，完善租赁市场体系建设。新建与存量并重，主要是许多城市二手房交易量逐步加大，已经超过新建商品房的交易量，从将来发展情况来看，这也将是必然趋势，我们要更加注重二手房的交易管理。规范与创新并重，主要是在坚决落实和完善既有制度的同时，对于出现的新情况新问题，要积极应对，勇于创新，有所作为。管理与服务并重，主要是我们要积极转变政府职能，加快建设服务型政府。我们要一手抓规范管理，一手抓为民服务，要把服务贯穿于管理的各个方面、各个环节，这是我们应尽的职责和使命。

　　(一)抓好新建商品房销售和存量房交易管理。新建商品房预售许可制度，是城市房地产管理法确定的法律制度。我们要充分利用这项制度，严把预售关。各地要结合本地实际，细化预售许可条件。同时我们更要加强许可的事中、事后监管。要重点抓好三件事，一是要积极推行我部和工商总局今年新修订的商品房买卖合同示范文本。二是要全面推行合同网上签约制度。三是要建立健全信息公开机制，销售现场要明示预售许可、可售房源及价格等信息。在存量房交易管理方面，各地要搭建存量房交易服务平台，为群众、中介机构提供房源发布、房源核验服务。研究制定存量房买卖合同示范文本，有条件的城市要推进存量房合同网签备案制度。同时，要加强存量房交易资金监管，明确规定中介机构不得违规代收代付交易资金。

　　(二)积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系。鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。鼓励大型房地产经纪机构开展房屋租赁托管业务。鼓励有条件的城市积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作，目前我们已经请北上广深四个城市研究制定REITs试点方案，这是部里的一项重要工作，四个城市要抓紧制定方案，按时报部里，我们共同研究推进。同时，我们还要规范房屋租赁管理，落实房屋租赁登记备案制度。

　　(三)加强房地产中介行业管理。近期出现的兴麟中介公司倒闭卷款跑路事件，引发了社会广泛关注，也给我们敲响了警钟。目前主要抓好以下工作：一是要规范准入，对于机构，我们要强化服务意识，将提供服务与监管紧密衔接，积极引导机构依法备案，将其纳入我们监管体系范围内。对于从业人员，各省级住建部门要抓紧建立经纪人协理制度。二是要完善行业诚信体系建设，健全机构和人员信用档案，对于存在违法违规的机构、游离在政府部门监管之外的“黑中介”，要向社会公示，让失信者失去市场。三是要发挥行业组织的作用，强化行业自律。尚未建立行业协会的地方，应创造条件积极组建。

　　(四)积极推进管理信息化建设。房地产管理信息化是一项系统工程，任重道远。我们要下大功夫、花大力气推进系统建设。一是要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享。二是各设区城市要抓紧推进市区县系统整合，建立全市统一的数据库，完成纸质档案数字化。三是按照我部印发的《关于进一步加强城镇个人住房信息系统建设和管理的通知》要求，建立部省市三级联建的工作机制，各省市要积极配合做好与部联网的各项工作。已经联网的城市，要按照《通知》要求，确保城市节点的系统运行维护资金到位，保障系统正常运行。

　　(五)不断提升交易窗口服务水平。各地要更加注重交易服务质量。各地要以方便群众办事、保证交易安全为原则，对于在工作中积累形成的好经验、好举措要研究完善，并用制度形式固定下来，坚持下去。同时，要不断深化为民服务的内容，优化办事流程，以群众满意作为检验我们工作的唯一标准。

　　同志们，房地产交易市场管理，责任重大，我们要坚定信心，齐心协力，开拓进取、扎实工作，为全面提升房地产交易管理和服务水平做出新的贡献。