房地产转让、抵柙和租赁

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让首先是土地使用权能够转让，即土地使用权作为商品经营进入二级市场。房地产转让包括买卖、赠与或其他合法转让方式。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让;房地产转让。当事人应当依照法律规定办理权属登记;房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式;房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移;以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限;房地产转让一般是经过申请、批准(或同意)、签约、公证和认证、登记几个阶段。
商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件:已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品项售房许可证。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人可依照规定办理过户登记，也有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定，并应依照规定办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的、依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当予应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权受偿。

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁本同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家