《上海市居住房屋租赁管理办法》解读

　　《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)将于今年10月1日起施行。《办法》针对房东跳价、群租现象等近年来反映集中的房屋租赁市场乱象，出台了更完善的管理办法。比如，租赁期限1年以上的住房每年将只能调整1次租金，居住房屋租赁合同需登记备案，最低人均承租面积不得低于5平方米。

　　市住房保障与房屋管理局副局长庞元介绍，《办法》(征求意见稿)于今年4月11日至20日向社会公开征求意见，共收到市民意见建议941件。征求意见结束后，市房管局会同市政府法制办对市民意见逐条进行分析，并对《办法》条文作了修改完善。

　　规定房屋租金“限调”

　　针对目前居住房屋租赁市场的“乱象”，《办法》从租金、租赁保证金、续租、优先购买权等四个方面对出租人做出了适当限制，以加强对承租人利益的保护。

　　按照《办法》规定，出租人不得单方面随意提高租金。租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金;而租赁期限为1年以上的房屋，每年只能调整1次租金。而在“租赁保证金”的数额认定方面，规定在“未约定数额”的情况下，出租人只能收取“不得超过2个月租金”的租赁保证金。

　　居住房屋租赁合同到期后如何续租?《办法》规定，出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人寻找新住房的合理时间，应当提前1个月通知承租人;如果未提前通知，原租赁合同就继续有效，此后出租人如需解除合同，应至少给予承租人1个月的宽限期。此外，如果出租人需在租赁期间出售房屋，应提前3个月通知承租人，并且承租人在同等条件下有优先购买权;同时，如果在收到通知15日内没有明确表示购买，承租人也将被视为放弃优先购买权。

　　确定“最小出租单位”

　　近年来，房屋租赁市场中暴露出的“群租”问题日益严重，《办法》予以了针对性规范。

　　《办法》明确了“最小出租单位”必须是“一间原始设计为居住空间的房间”。同时强调，“不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住”。此外，明确“最低人均承租面积”，“以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米”。特别强调，“居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。

　　为了解决市民反映强烈的“小区内设置集体宿舍”问题，《办法》强调，居住物业管理区域内的居住房屋，不能出租用作单位的集体宿舍。

　　针对市民提出的承租人擅自“居改非”的问题，《办法》在“承租人的义务”中规定，承租人“不得利用承租的居住房屋从事经营活动”。

　　合同订立30日内须备案

　　《办法》还强调了“居住房屋租赁合同登记备案”制度，维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”和“买卖不破租赁”等权利。

　　租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。而通过房地产经纪机构订立租赁合同的，登记备案由房地产经纪机构代为办理。对于经纪机构未按规定代为办理登记备案的，《办法》第三十三条规定，“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款”。

　　据介绍，“登记备案制度”一方面可以公开房屋租赁合同关系，可以保护租赁当事人的合法权益，同时有利于维护居住小区的社会秩序和公共安全;而另一方面，管理部门也可以据此掌握租赁市场信息，加强行政指导和管理。

　　规范租赁利于平抑房价

　　《办法》出来后，原来买房者将被吸引去租房，上海商品房的价格会不会因此有所变化?对此，庞元说，《办法》出台与房价和租金没有直接的关系。现在构建的整个上海市住房供应体系是两大体系，一是房地产市场体系，包括商品住房的买卖和商品住房的租赁，租售并举。另一个是“四位一体”的住房保障体系，包括廉租住房、公共租赁住房。

　　现在市场化租赁的住房大约有3000多万平方米，居住在市场化租赁住房中的居民90%以上是来沪人员。庞元表示，希望通过规范市场行为，规范租赁行为，提供依法合规的租赁住房，把租赁做得更规范些。从这个意义上来讲，规范租赁市场也有利于房价、租金的平抑和稳定。