关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）

《上海市房屋租赁条例》于１９９９年１２月２７日市十一届人大常委会第十五次会议通过，自２０００年７月１日起执行，《上海市城镇公有房屋管理条例》即将同时废止。现对《上海市房屋租赁条例》中有关公有房屋租赁管理提出如下实施意见：


一、公有房屋租赁管理的范围


本意见所称的公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。


各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。


二、公有房屋租赁关系的建立


公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过２０年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后１５日内与承租人签订租赁合同。


公有居住房屋租赁，应当使用市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。


公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后１５日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。


公有居住房屋出租人出具与实际不符的租赁凭证，造成当事人损失的，应当承担相应的民事责任。


三、公有房屋租赁合同登记备案


公有非居住房屋出租及转租、公有居住房屋转租，由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案手续。


公有非居住房屋出租和转租，应当提交房地产权证或授权委托书、租赁（转租）合同、租赁当事人的身份证明；公有居住房屋转租，应当提交租用公房凭证、转租合同以及租赁当事人的身份证明；将公有居住房屋转租给外来流动人员的，还应提交《房屋租赁治安许可证》。


四、房屋交付时存在缺陷的处理


公有房屋在交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，出租人应当及时修复，租金仍按照市政府规定的标准执行。


房屋缺陷的范围和修理期限，按照本意见第八条规定的急修项目和一般修理项目的范围和期限执行。


五、公有房屋租赁保证金


公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。


公有非居住房屋租赁，出租人可以收取租赁保证金，租赁保证金最高不得超过６个月的房屋租金。出租人应当妥善保管租赁保证金，在房屋租赁期间，不得挪用租赁保证金。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充承租人拖欠的租金、损坏房屋的赔偿、违约金等合同约定的费用外，剩余部分应当归还承租人，不足部分出租人可以向承租人追索。


六、改变公有房屋用途


改变房屋用途是指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。承租人要求改变公有房屋用途必须符合下列条件：


（一）符合城市规划要求；


（二）符合房屋使用安全；


（三）不影响相邻房屋使用；


（四）不影响文物和优秀近代建筑保护。


有下列改变公有房屋用途行为之一的，必须经房屋所有人、相邻房屋所有人、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批：


（一）居住房屋改为非居住使用；


（二）非居住房屋改为居住使用；


（三）非居住房屋改为其他非居住用途。


改变房屋用途涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门审批。

七、公有房屋合用部位的使用


公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当会同有关部门在３０日内协调处理，并出具书面意见。


除恃强占用和任意占用合用部位，影响相邻承租人正常使用的应予调整外，一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的，出租人可适当调整合同部位的使用。


八、公有房屋的养护和维修


除房屋租赁合同另有约定外，公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。


出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属于自来水公司的除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱年检修清洗两次。


公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按规定的修理范围负责修复。承租人发现房屋自然损坏的，应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目。其中急修项目包括：


（一）房屋结构性损坏而发生危险；


（二）因室内线路故障而引起的停电和漏电；


（三）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；


（四）楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；


（五）水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；


（六）电梯故障，不能正常运行；


（七）其他属于危险性急修范围的项目。


一般项目包括：


（一）各类钢、木门窗损坏；


（二）水卫设备零件损坏；


（三）层面渗漏水；


（四）发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。


其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。


九、承租人欠租，出租人可以解除租赁合同的法规适用


２０００年７月１日之前，公有房屋承租人拖欠租金累计已满６个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。２０００年７月１日起，公有房屋承租人拖欠租金累计满６个月的，适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。


十、公有房屋的转租


公有居住房屋转租的，承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。


承租人将非独立成套公有居住房屋转租，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有：


（一）将承租的房屋部分转租，增加合用部位使用人的；


（二）将承租的房屋转租用于集体宿舍，增加合用部位使用人的；


（三）其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。


承租人转租公有居住房屋，影响相邻使用人对合用部位正常使用的，相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的，相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。


在２０００年７月１日之前，公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的，承租人应当在２０００年８月３１日前将转租情况书面告知出租人，承租人未在２０００年８月３１日前书面告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。


公有非居住房屋转租，应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。

十一、公有居住房屋承租权的转让和交换


按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。


有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：


（一）整幢独用的花园住宅；


（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；


（三）产权不明晰的；


（四）承租人拖欠租金尚未结清的；


（五）依法代管或需要落实政策的；


（六）已列入户籍冻结范围的；


（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的；


（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；


（九）其他依法应当由出租人收回的。


代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。


除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。


十二、公有居住房屋承租户名的变更


《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。


承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：


（一）原承租人的配偶；


（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；


（三）原承租人的父母；


（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。


承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。


承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：





（一）原承租人的配偶；


（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；


（三）原承租人的父母；


（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。


承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。


十三、公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的安置责任


公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，由出租人先行安置承租人，再按下列情况分别承担经济责任：


（一）因房屋出租人原因造成的，由出租人承担责任；


（二）因房屋承租人原因造成的，由承租人承担责任；


（三）因第三人原因造成的，由出租人追究第三人的责任。


出租人与房屋所有权人不为同一人的，房屋所有权人与出租人应当依法承担相应责任。


十四、公有房屋租赁关系终止后承租人腾退房屋


公有房屋租赁关系终止时，原承租人应在出租人给予的期限内将房屋腾空交还出租人，在此期限内，承租人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。未经出租人同意逾期返还的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费，使用费的标准应当不低于市场租金。


十五、本实施意见对公有房屋租赁管理未作规定的其他范围，适用《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》。