学会“对症下药” 淡季换租省钱又省力

在当前房价已经涨到很高的情况下，从合理消费的角度出发，在淡季换租不失为一种明智的选择。2009年的楼市可谓是火爆异常，全国房价整体处在上涨通道中，就上海而言，有民间研究机构统计，房价整体上涨60%左右，少数楼盘价格翻番。这使得不少人“望房兴叹”，在这种情况下，租房成为更为实际的选择。

　　而每年的春节前，住宅租赁市场往往会处于淡季，不少人因为换工作、回家过年等原因而选择在节前退房，与此同时，大部分人选择在节后重新租房，因此这段时间房源多需求少，租金上涨乏力。如果选择在这段时间换租，不但在租金方面得到实惠，而且还有更大的选择余地。

　　精明租客节前换租

　　这两天小张正忙着换房的事。一般情况下都是选择在春节后再租房，他为什么却要提前呢？提前换租，这其实正是小张的精明之处。

小张是个“新上海人”，大学毕业之后来沪发展自己的事业，距今已在这里生活了两年多时间。每年春节，他都回江西老家过年，因此之前一直是春节前退租，过完春节回上海之后再租房。

　　但去年租房时发生在自己身上的一件小事，让他改变了之前的习惯做法。那是在去年1月份，他陪朋友一起看了一套两房，租金为3500元。而在春节后轮到自己租房时，却发现条件相似的房源，月租金居然为3800元。前后不到一个月，而且当时还受到金融风暴的影响，房屋租赁市场疲软，但为何春节前后租金水平还是有所区别呢？中介公司的业务员告诉他，春节之后是租赁高峰期，大量的需求会使得租金水平整体上涨。

　　这件事让小张了解到，春节前租房可以少花钱。于是在年初租房时，他特意跟房东说明自己只租到2009年底，为的就是在过春节之前能够重新换租。

　　其实，像小张这样的精明租客还有不少。记者从沪上部分中介门店了解到，目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少数租客甚至提前看房，为的是避开春季后的租房高峰期。此外，面对房价高企的现状，以及政府出手开始调控楼市，专家建议不妨先租房过渡，等到市场前景明朗之后再做决定。专家分析认为，中国楼市具有“政策市”特色，受政策影响较大，比如2007年的“二套房政策”就对平抑房价发挥了重要作用，因此此次政府对楼市进行调控，而且直指高房价现象，由此可以判断未来房价上涨空间不大。对此，本刊首席理财顾问徐建明表示，在这种情况下选择租房过渡是比较合适的。

　　淡季换租省钱省力

　　业内人士表示，春节前换租的好处不仅仅只是体现在省钱上面，而且可供选择的房源众多，还可节省不少精力。

　　春节前换租省钱，这是毋庸置疑的。记者了解到，省钱主要体现在两个方面，其一是租金水平相对春节后较低，其二是存在议价空间，还可与房东讨价还价。

　　业内人士表示，春季前后租金报价相比，两者相差5%～10%不等。“一般情况下，春节前住房出租报价要低一些。”上海中原地产研究咨询部经理马冀如是说。他表示，由于节前租赁市场处于淡季，不少房东担心长时间空关造成租金收益上的损失，所以往往会选择以快速出租的方式来处理，租金报价不会高于市场水平。而春节后住宅租赁市场旺季来临，房东都会选择提价，导致租金上涨。

　　其实，我们也可以从相关数据方面找到佐证。记者查阅了上海租赁指数办公室公布的数据，发现指数变化区域与业内人士的说法基本一致。在2008年底、2009年初，受金融危机影响，租赁市场积弱不振，从2008年10月份开始，指数一直走低，跌幅维持在0.7%～0.8%之间，到了2009年2月(春节后)，情况出现好转，指数出现止跌迹象，下跌幅度减小到0.66%，而到了2009年3月，也就是租赁高峰期间，指数出现反弹，上涨0.16%。2007年和2008年春节前后住宅租赁市场的变化情况也基本与之相似，如2008年1月租赁指数上涨1.6%，但2008年2月指数涨幅放大，为2.7%；2007年2月指数下跌0.47%，2007年3月立即“转正”为0.1%。

　　此外，与节后租房相比，节前租赁市场存在议价空间。上海美联物业愚园分行营业经理张蓉告诉记者，在淡季，房东的心态较为平和，而且也不排斥租客的议价要求，而在节后，租赁市场整体上涨，市场需求增加，此时再要求房东降价已无可能。至于议价空间有多大？业内人士表示在5%左右，比如市中心一套小面积公寓，目前报价3000元，最终租下来可能只要2850元。

　　换租技巧有讲究

　　节前租房虽然好处多，但也要讲究技巧，这样才能把好处真正转化为实实在在实惠。

节前换租先算账

　　专家建议，在换租之前要先算一笔账，即闲置成本的大小。之所以要算账，主要是考虑到不少人可能要暂时离开工作的城市回家过年，如果回家探亲时间较长，租好房之后会面临闲置的情形，不使用还要付房租，这并不合算。因此在换租之前，一定要先确定闲置成本的大小。根据自己春节回家时间的长短来确定闲置成本，如果闲置成本较小，提前租房还是合算的。

　　学会“对症下药”

　　在2009年年初，记者曾亲身经历过这样一件事。记者的邻居原本打算以每月2200元的价格出租自己的一套两房，但3个月过去了仍然空关，最后他接受了每月1900元的报价。相对来说，空关时间越长，对房东形成的压力越大，因此越容易接受租客提出来的条件。业内人士建议，在租房之前，不妨先向中介经纪人了解一下住房的基本情况，特别是上一个租客搬出的时间，最近看房人数等。对于空置时间较长，而且看房人数并不多的房源，尽管提出降价要求。

　　专挑高房价小区

　　如何挑选到性价比更高的房源呢？专家建议尽量挑选高房价小区。目前房价已经涨到了相对高位，而租金并未随之上涨，因此只要不超过自己的预算，选择房价更高的小区，无疑能够得到更多的便利，比如高品质的室内家具家电配置、成熟的商业配套、高水平的物业管理等。

　　结合实际情况砍价

　　业内人士提醒说，虽然现阶段房东并不排斥讨价还价，但也并非说明胡乱砍价也能奏效。一般情况下，现阶段房东能接受的降价空间在5%左右，因此要注意掌握好砍价力道的轻重。同时还要结合实际情况，比如对于少数长时间无人问津的房源，可以“砍”得稍重一点。

　　选择年底租房，除了关注目前房屋租金价格是否较低外，有关专家提醒大家还要注意一些隐性的成本。北京链家地产市场研究部有关人士表示，比如对于北方的租客来说，冬季租房时一些房东会把供暖费加入其中，如果房东要求加入全年的采暖费，这样会多交两三个月的供暖费。

　　另外需要注意的就是要仔细检查家具家电的使用情况。有些房屋此前被长期出租使用，在租用时要对房屋内的一些家具、家电、管道等的使用情况仔细查看，以免租用后需要维修、更换等造成日后居住不方便，甚至额外增加一些修补费用。