中介自揭租金疯涨内幕 “全程代理”是背后玄机

昨天，本报报道了实验二小“学区房”周边，中介收购出租房源、“捂房抬价”，造成区域房租迅猛上涨一事后，中介公司经纪人李强(化名)向记者继续自揭租金狂涨的内幕——在眼下房价太高、买卖市场观望气氛浓重、部分需求由购转租的时机，一些中介公司通过收房、控房、囤房等手段，助长房租上涨，借此获得高额利润。

　　热门区域租房供需比1∶5

　　李强是CBD周边一家中介门店的业务员，有3年从业经验，对中介在租房方面的这点事儿是“门儿清”。

　　对于近期一些区域的房租疯狂上涨，李强认为与市场需求分不开。据他介绍，由于北京的机会多、外来人口多，租房市场一直不缺客户，其中一些热点区域需求长期大于供给。

　　这些热点区域包括中关村、CBD、燕莎等热点商圈；公主坟、方庄、三元桥等传统居住区；五环内的地铁沿线等新兴居住区；同时也包括本报报道的重点中小学周边的学区房以及重点大学、三甲医院周边。

　　在这些区域，对于中介公司来说，拿到了房源就等于挣到了钱。特别是在近期买卖市场冷清，部分需求由购转租的行情下，供需比进一步扩大，一些区域达到1∶3，甚至1∶5。因此，各家中介会想尽办法抢房源，甚至出现一家中介公司不同门店的自家兄弟不顾情面，自己人与自己人争起来的怪事儿。

　　“自家兄弟”认钱不认人

　　今年5月中旬的一个下午，李强在网上发现北工大附近一套80平方米的小三居，月租金报价2800元。李强说：“一看就知道，这是真房源。”记者问：“你怎么知道这是真房源呢？”“这还用说，我们是干什么的呀。在网上，我们几乎一天24小时在六七家网站挂着监测房源；在网下，长年经营的人脉已经渗透到小区的每一个角落，本区域内哪些房源出售、哪些房源出租、何时到期、现在在哪家中介手里，都了如指掌，如果连这些都不知道，那还吃得上饭？”

　　对于“李强们”来说，了解房源、找到新房源是基本功。李强还介绍，目前，网上的租房频道，信息倒是很多，不过大部分都是中介的信息，一些貌似个人房源的信息，其实也是中介代理的。因此，发现一套新房源，对于嗅觉灵敏的他们来说，轻而易举。

　　接着说北工大附近那套小三居，当李强发现并把电话打过去时，业主的电话已经一直处在占线中了。没办法，李强与一位同事立刻骑上电动车，按照房源地址找上门。在业主家，李强遇到了5批同行，其中两家是本市一家中介不同门店的“同门兄弟”，这家中介重点是做群租业务，也就是把一套出租房代理下来后，在房间里打上隔断，再一间一间地分租出去。他们抢客户时，非常生猛。

　　这回是六家同行正面相遇，李强他们不做群租业务，在价格上根本拼不过他们。李强象征性地抬了抬价，就主动败下阵来，但一直关注着这套房。后来，李强打探到，拼到最后，就剩下同一家公司的两个门店自己争了，他们互相抬价，最终，其中一家以3800元的价格成交。

　　“全程代理”是租金上涨玄机

　　李强强调，在这轮租房上涨中，虽说有租金补涨的成分，也有市场需求，但如果没有巨大的利益，中介也是不敢这么哄抬租金的。那么，在这个过程中，中介谋取巨大利益的玄机在哪儿呢？

　　李强介绍说，玄机就在于“出租委托代理”。据了解，在出租市场，中介有两种经营方式，一种是居间方式，即中介作为第三方，让房主与租客见面，签三方合同，收取一个月的租金作为中介费；一种是代理方式，即中介先把房主的房子租下来，一般租期是一年，每月固定付给房主房租，然后，自己再把房子出租给别人，收取租金。李强所说的“出租委托代理”就是第二种方式，有的公司管这种方式叫“房屋管家”，有的公司叫“全权代理”。

　　按本市相关规定，代理方式是被允许的，但要求中介公司除装修费外，不能赚取租金差价。可事实上，中介钻房主和租客不见面的空子赚取差价，已成为这种出租方式的重要利润点之一。

　　李强以某公司不久前代理的一套房源为例，向记者详细地介绍了这种方式的运作模式以及赚取的巨额利润。

　　一周前，某中介公司双井店拿到劲松一套60平方米两居室的出租代理权。根据李强提供的这份房屋出租委托代理合同，月租金为2700元；出租代理期限为1年，其中包括1个月的免租期，也就是说，中介只需付给房主11个月的房租；房租支付方式为月付，中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的个人账户上。

　　在此期间，房主不负责房屋小问题的维修，由中介负责，并允许中介对房屋进行简单装修、装饰或添置新物。据了解，正是这一条，让中介赚取差价成为可能。

　　随后，在不到半个月的时间内，该中介公司把房子出租给3个在附近工作的小白领，其中带阳台的南向主卧月租金1300元；次卧及客厅月租金各1000元，中介对租客收款方式为押一付三，并收取一个月的中介费。

　　这样算下来，中介给房主的年成本是2700元×11个月＝29700元；收取租客的租金为3300元×11.5个月＝37950元，加上一个月的中介费3300元，共41250元；一年净赚额为10550元。

　　李强还介绍，在代理的过程中，还有些中介从房东那里租到房子之后，会隔成很多间卧室分租，这就是所谓的群租，一个房子住着十来个人很正常。这样，中介从中可能得到更多的差价。另外，还有一些更恶劣的，有些中介还会吃押金，找各种理由不退租客的押金。

　　如果中介采用的是居间出租方式，租一套房只赚取一个月租金，就没必要哄抬租金，但代理出租方式下，租金的上涨会给中介带来更丰厚的利润，中介在巨大利润的驱使下，人为哄抬房租就有了动力。

　　垄断房源 交易一手遮天

　　李强介绍，这两天，总有人问他，为什么中介敢以这么高租金代理房源，不怕赔了吗？李强认为，其实，这笔买卖中介赔钱的可能性几乎为零。

　　为什么这么说呢？李强分析，首先，中介对各个区域市场行情非常了解，不可能去收一些租不出去或不好出租的房子，这也是为什么在这轮租金上涨中，学区房租金上涨最快的原因，因这些区域需求量大，而且都是刚性需求，即使多涨几百，也有人租。

　　第二，越来越多的人接受合租与群租，一套二居室或三居室，租金涨个几百元，分摊到各个租户头上，也就一两百元，租户还是能接受的。

　　第三，中介拿到房源后，都是左手收房，右手出租，时间差很短，即使万一租金以后跌了，风险也是由租客承担，中介是没什么风险的。

　　在房屋代理出租中，也有中介收了房源之后，并不急于出租的，通常是因为中介有十足的把握区域房租会涨，为了赚取更大的利润“捂房”。这样的中介实际上已经垄断了该区域的房源。本报昨天提到的实验二小附近的一个小区，某中介就垄断了这里的房源，前一段他们一直对外称没房，几乎没带人看过房，对外造成房源非常紧俏的假象，把求租者心中的担忧和焦急越吊越高，这样，“好不容易”放出一套房源，大家自然蜂拥而上，价格自会大幅上涨。

　　李强还说，如果拿到一套房源的代理出租，就相当于中介控制住了这套房源，这套房源今后不论是出租还是出售，中介都有的赚。

　　中介代理出租，免除了房主来回看房奔波劳累、与客户讨价还价的麻烦，和修修补补等琐碎的烦恼，中介从中挣些钱按说是天经地义的事儿。但李强提醒说，按规定，中介应该向房主与租客双方明示收费标准和价格，不能隐瞒。另外，中介应该把收取的租金打到指定账户上，不能放自家账户上，这能才能避免一些小中介在买卖市场不好、资金链紧张的情况下，收取大量租金后跑路。