买房如何理财为好？

　　姜某为，34岁，证券公司工作，月薪6000元;妻子30岁，公司职员，月薪3000元左右，再加上一些加班费等收入，夫妻两人每月收入约1万元。年收入税后12万元。两人都交有三险一金，住房公积金每月合计3000元。

　　每月日常开销：1000元交给父母、1000元养车、500元保险、500元水电煤物业费、2000元家庭开支、1000元机动开支，合计6000元。

　　姜某为夫妇目前有40万元左右的金融资产：10万元国债，1万多美元的3年期外汇理财产品(预期收益3%)，20万元买了2年期信托产品(预期收益4%)。此外，两人还买了大病保险(保额每人10万元/年)，意外保险(保额每人50万元/年)。

　　理财目标

　　1、夫妇两人目前与父母合住，每月1000元既是房租又是饭费，手头还能积攒一些资金。

　　2、他俩准备在妻子35岁前，要一个孩子，如是这样，就必须考虑买房。该如何筹措这笔资金，生活水平又不发生大的变化。

　　姜某为夫妇的财务状况保守有余，灵活不足。国债、信托、外汇理财都属于中长期的低风险产品，收益率也比较低，均没有超过5%。以姜某为夫妇的年纪和收入情况而言，投资过于稳健。建议考虑投资股票基金。如果有好的项目，也不妨投资试试看。

　　夫妇俩每年的收入为12万元，由于从未购房，每年可积累公积金3.6万元，年支出为7.2万元，所以每年可以有8.4万元的结余，且金融资产大都属于中期的投资产品。

　　购房时间定在两年后

　　首先，两年后，夫妇俩又可以结余16.8万元的资产。其次，楼市目前正处在非常微妙的调整阶段，后市房价将稳中有降。两年后，楼市的走向也基本明朗。购房对家庭是一笔大额的开支，装修也是劳神费力的事情。所以无论是精力和财力上，都需要休养生息一个阶段，为接下来的添丁计划做好准备。

　　确定了购房时间后，需要确定购房资金。像姜某为夫妇这样的小家庭，既能满足需要，又比较经济的是120平方米左右的三房二厅物业。假定购买单价为6000元，购房总额约在72万元。如果购房时的利率水平和现在相差无几，建议姜某为把所有到期的金融资产本息约43万元加上16.8万元，留出6个月的日常支出所需现金3.6万元(作活期存款或购买货币基金)，再留出装修费用10万，剩余的46万元左右，全部用作支付首期(因为很少有投资产品可以获得6.12%的年收益)，其余部分做26万元的按揭贷款。假定贷款期限为10年，采用等额本息还款法，每月还款额约为2900元，不到家庭收入的三分之一，对家庭生活水平不会造成很大影响。

　　用质押解决首付

　　姜某为夫妇的主要理财目标是近期买房的问题，考虑在两年内会有子女抚养费用的开支。预计子女费用开支增加2000元/月，购房目标为72万元。

　　姜某为夫妇的现有财务收支情况良好，即使增加2000元/月的子女费用开支，也不会对其财务状况带来很大影响。

　　购房款72万元，需要约22万元首付，其余部分50万元贷款，其中商业贷款30万元，公积金贷款20万元。根据现有银行、公积金管理规定，每月约等额还款2800元。现有公积金缴纳的3000元就可以用于还贷了。

　　筹集短期资金用于首付款是一个关键。有两个方案可供选择。

　　方案一用现有的国债、美元理财产品或信托产品进行质押，支付6.12%的利息，筹满房屋的首付款。22万元贷款每月支付利息约为1300元，办理简便，且能短期内购房，获得房产增值。

　　方案二姜某为夫妇短期租房居住，等相应产品到期后提现用于购房。这需要增加租房开支，约1000元/月，但时间较长，需两年后购房，房屋增值的投资机会将延后。

　　根据目前房产市场行情，房屋短期内的变动幅度不会太大，但仍有一定的上升空间，故建议采用方案一执行，有利于抓住房屋的投资机会，增加个人家庭资产。同时公积金贷款也能尽早使用，调节个人家庭开支的合理性。