一房租给二户房东失信赔钱

　　数年前，吴先生投资买了四套住房。买房后，他将这些房子全部出租出去，做起了以房养房、以房生财的生意。今年年初，他想将已经租赁给赵先生的房子以更高的价格出租给马先生，遭到赵先生的严词拒绝。而马先生听信吴先生的话，把家具物品全部拉到住房门口却搬不进去。马先生认为吴先生捉弄了自己，要求其赔偿损失，吴先生不仅拒不认错，还以双方无合同为由拒绝支付任何赔偿。为讨回公道，马先生只得将其诉至法院。

　　贪房东一房二租遭拒

　　赵先生以月租2500元的价格租给了吴先生一套住房，双方于2006年7月签订了为期4年的租赁合同。今年2月，家住远郊区的马先生及妻子调入市区工作，通过中介联系上了房东吴先生，愿意以3500元的价格租住赵先生正在居住的房子。

　　吴先生一直嫌出租给赵先生的房价低，苦于当时无人租等原因才将房子租给在附近上班的赵先生。现在，马先生觉得这套房子的面积、价位、地段比较理想，愿意多出1000元租住，吴先生自然乐享其成，把该房已经出租这件事捂得严严的，不露一点儿风声。吴先生在电话里多次催促马先生尽快搬过来，并承诺搬来即办理租赁入住手续。

　　跟马先生说定后，吴先生找赵先生谈：“我有亲戚从外地来京工作，需要使用这套住房，咱们的合同要提前结束。”赵先生刚把房子装修完，又买了家具电器，怎能事先不打招呼说搬就搬?赵先生要求继续履行合同，拒不外搬。

　　新租户有房难进索赔

　　吴先生“赶不走”赵先生，也没把实情向马先生说明。马先生如约拉着家具、带着妻儿老小到达约定的住房门口时，发现有人已经居住在这里。马先生急忙找吴先生问原因，吴先生躲着不见面。一问赵先生才弄明白其中的因由。

　　马先生十分不满吴先生的做法。由于天色已晚，只得安排全家在附近旅馆住下，第二天重新租车把东西拉回老家。这样来回一折腾，马先生花费搬家费、住宿费近3000元。马先生找吴先生要这笔钱，吴先生不给。

　　马先生说：“租赁合同经双方当事人意思表示一致即产生法律效力，勿须租赁物实际交付。尽管我与吴先生没有订立书面合同，但双方达成的意向明确，应视为合同已经成立，吴先生应承担违约责任，赔偿我的损失。”

　　租赁合同不成立不赔

　　马先生以吴先生违背租赁合同为由将其诉至法院。吴先生一口咬定：“双方仅有签订合同的意向，但未实际签订合同。马先生要我承担合同违约责任没有法律依据。”吴先生说：“马先生在未处理好相关事宜的情况下急于搬迁，所造成的损失应由他自行负责，与我无关。”

　　法院认为，马、吴所协议的房屋租赁是否可以看作租赁合同，取决于对租赁合同诺成性的正确理解。所谓租赁合同诺成性，即双方当事人意思表示一致，合同即告成立。但这种意思表示必须是真实的、双方的。本案中，吴先生的允诺带有欺骗性，不能认为是真实意思表示。从这点说，租赁合同不能成立。

　　再者，马、吴之间就房屋如何交付、租金如何支付等具体内容未协商一致，不具备合同必要条款，进一步说明了这个租赁合同不能成立。既然合同不成立，吴先生就谈不上承担违约责任了。另外，吴先生仅仅一个要约邀请行为，不能说明房屋租赁法律责任关系成立。因为争议房屋已经出租，该要约邀请是无效的民事行为。因此，马先生据此索赔于法无据。

　　缔约过程致人损该赔

　　吴先生虽然不承担租赁合同违约责任，但并不意味着他可以不承担任何法律责任。法院审理后，以缔约过失责任判决吴先生赔偿马先生的搬家费和住宿费损失。

　　就这件事，记者采访了有关法律人士。陈君玉律师说，《合同法》规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。

　　所谓缔约过失责任是指在合同未成立的情况下，一方当事人在缔约过程中的过失行为致他方承受损失，依法应承担的民事赔偿责任。这是一种在缔结合同过程中产生的民事责任，其所保护的是一种信赖利益，特指无过错合同一方当事人因合同不成立等原因遭受的实际损失。过错方应承担的就是这种损害赔偿责任。基于此，法院做出上述判决。

　　陈律师说，透过本案可以形成这样一种观点：即当事人为订立合同在协商之际已由一般的普通关系转入一种特殊的信赖关系，依照民法诚实信用原则，尽管此时合同尚未成立，仍然在当事人之间产生了互相照顾、协调、保护、诚实等附随义务。违反这种义务，致使合同不能成立，造成对方损失的一方应负赔偿责任。