楼市后期普遍不被看好 你还愿继续以租养房吗？

近几年，房地产的保值概念红火一时，也让普通百姓对投资房地产青睐有加。而今，随着楼市看空氛围渐浓，再加汶川大地震对家庭资产配置方式的冲击，一些投资客开始反思自己以租养房的理财方式。

楼市后期不看好 租金回报又不高

以租养房模式魅力减弱

以租养房是风靡一时的投资方式，如今因房产后市看空氛围浓厚，再加租金回报率较低，笼罩在这种模式上的光芒，开始减弱。

张小姐是一名在上海工作的台湾人。2003年，她在镇坪路、中山北路的秋月枫舍买了套一房一厅，单价7000多元/平方米。2007年，她已结婚生子，感觉家里太小，不够住，又在松江泗泾镇购买了三房两厅，总价不到70万元。如今两套房子都有贷款，她之前的打算是，等孩子长大点，就把两套房子卖掉，换成一套秋月枫舍的三房，毕竟这里有个知名小学，生活也方便。如今，随着秋月枫舍的房价涨到2.4万元/平方米左右，张小姐的想法又有了变化："镇坪路房子能卖165万元，租金每月才3000元，回报率太低，现在想把房子卖了，一部分还泗泾房子的贷款，另一部分拿到台湾炒股票。"

租金+养老金的"两金"退休方式，此前在沪上颇为流行。在策源行工作的小汪，今年28岁，她向记者表示，最大的理想是做个"收租婆"，买几套小房子，等退休后就靠这些房子的租金和养老金生活。小汪这个梦一直做了四年，如今却被同事的话一语惊醒：有这么多钱的话，做什么投资，赚不到3-4%的收益啊，又不是只有收租一条路。

资深投资客沈先生从2001年至今，陆续购买了7套房子，1套自住，其余6套小房子出租，每月收租金约1.3万元。四川汶川大地震后，他开始反思自己的资产配置比例，觉得95%的资产都是房子，鸡蛋放在一个篮子里，风险较大，回报也不高。"银行五年定期，就有5.84%的利率，而租金回报率还不到4%，如果没有楼市升值的预期，以租养房不会特别吃香了。"

业内指出，近几年房价上涨，投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，认为相对于房产增值来说简直可以忽略不计。当前，楼市走向扑朔迷离，看空气氛浓郁，再加银行不断升息，较低的租金回报率，才引起部分业主的重视。银行界人士认为，房贷利率不断上升，以租养房的获利空间会相对缩减，甚至可能导致一些资金紧张的投资客不得不抛售。

渣打银行日前一次投资理财座谈会认为，上海楼市租金回报率仅为3-4%左右，连CPI都跑不过，再加转手税费较高，已不太适合继续投资。(张之花)

租金还要涨

部分投资客仍相信"长线是金"

"与房屋售价相比，我相信租金仍有较大的上涨空间，现在打算继续持有。"有两套房子的王小姐，提出了与张小姐、沈先生不同的看法。

王小姐的两套房子，一套自住，一套出租，出租房位于轨道交通4号线东安路站附近，月租金2300元左右。近三年来，该房租金每年上涨一二百元。"如果装修得稍微好一点，每月出租2500元不成问题。房客希望跟我签三四年的长合同，而我坚持每年一签，因为租金上涨较快，短合同更利于保护房东利益。"

王小姐判断，目前上海住宅租金仍有较大的上涨空间，理由如下：如张小姐、沈先生这样的投资客开始高位套现，这将使总体的出租房源数量减少；营业税规定从2005年6月1日起实行，之前相当多的投资客为免缴此税，由售转租，现在离5年限期越来越近，这意味着不少有税房将由租转售；再说，现在市场走向不明朗，部分购买力受到人为抑制，不买房，就得租房。接下来的6月还将迎来毕业高峰，应届毕业生的租房需求扎堆释放，也是利好；再者国内房地产市场的租售比一直比较低，接近国际警戒线，这也给租金上调带来空间。

大地震尽管发生在汶川，却促使一些本市市民思考固定资产的风险，甚至产生"买不如租"的说法。分析指出，四川、上海两地的地质条件不同，楼市发展状况也差异很大，因为四川地震就得出上海楼市"买不如租"的判断有些武断。

数据显示，上海房价增速远高于租金增速，住房租金水平与住房价格水平相当不对称。比如，2007年12月比2006年12月，上海房屋租赁价格增长12.5%，而同期二手房销售价格却大增35.4%，房价增幅几乎是房租增幅的三倍。有看法认为，这意味着租金上涨空间较大。在住宅市场化、人口城市化大潮的背景下，住房租赁市场必然获得快速发展。

普通住宅租赁市场如此，高档住宅租赁市场也很活跃。世邦魏理仕数据显示，4月份，大量外籍人士抵沪使市场上对高档公寓和高档别墅的租赁需求上升，加之物业本身的高出租率，将推动物业租金缓慢上涨。