租售并举时代到来：人人有房住但非人人有房产

　

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生日前向媒体表示，我国房地产市场在实现快速增长的同时，存在结构性矛盾日益显现、蕴含潜在金融风险、增量市场与存量市场发展不均衡等问题，增量市场在房地产定价方面居于主导地位，使房地产价格由开发商主导，房地产结构失调是引发房价上涨的主因。聂梅生提出，人人有房住非人人有房产，我国亟需建立多层次的住房保障体系，楼市将步入租售并举时代。

全国工商联住宅产业商会投融资中心经过对房地产行业的深入调研认为，发展房地产投资信托基金，建立廉租房体系，是解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险的根本途径。

目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%，我国在发展规划目标中曾提出：“到‘十五’末期基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”，这意味着住房私有率将达到100%。住宅产业商会提出，我国房地产发展时间短，但私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持有房产。在现阶段，解决低收入家庭的住房矛盾应该是保障人人有房住，即便对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭也应当先租后买，而非鼓励人人拥有房产，更不能引导“人人买新房”。否则，将超越经济发展阶段的需求，一步到位的跨越式消费加大供给与需求间的不平衡，使房地产市场透支，结果推动房价的上涨。

　　住宅产业商会认为，当前房地产结构性矛盾突出表现在，面向中低收入阶层的经济适用房所占比例较低，对解决中低收入家庭的住房需求作用有限。面向最低收入家庭的廉租住宅严重“缺位”。缺少与中低收入群体对应的租赁性普通商品住宅。与此同时，房地产业蕴含潜在金融风险主要表现为，房地产信托投资基金的“缺项”。房地产开发投资依靠银行贷款作为主要资金来源，隐含了一定的金融风险。一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期、房地产价格大幅度下滑将导致贷款风险迅速上升。另一方面，个人住房抵押贷款一旦出现购房者断供、收入情况变化或者房产价格下跌，银行便难免出现坏账。

　　针对当前房地产领域存在的问题，全国工商联住宅产业商会提出，通过发展房地产投资信托基金这一金融创新手段，促进存量市场发展，既疏导社会资金投资房地产的途径，并理顺房地产价格形成机制，使存量市场成为增量市场的定价依据，增强政府对房地产市场的调控力度；同时，为银行不良资产提供变现渠道。即一方面通过培育信托公司和专业房地产资产管理公司等机构投资者，运用房地产投资信托基金这一金融工具，通过收购二手房、空置房或合适的商品房，为无力购买商品房和经济适用房的广大弱势群体提供租赁用房，以促进房地产存量市场特别是租赁市场的发展，保障“人人有房住”；同时，为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋，以解决其生活必需的住房问题，为银行行使债权创造条件，增强金融资?牧鞫?裕涣硪环矫嫱ü?⒋锏拇媪渴谐⌒纬删?獾淖饨鸺鄹瘢???纬珊侠淼淖什?鄹窈屯蹲试て冢??挤康夭?隽渴谐〉慕灰仔枨蟆⒔灰准鄹窈徒灰捉峁埂?

住宅产业商会方面认为，经济适用房这种非市场化的“商品房”必将逐步退出商品住房体系，发展廉租房才是解决城市最低收入家庭住房问题的根本途径。住宅产业商会建议，综合解决房地产问题，应从能够满足低收入家庭住房需求的廉租房入手，采用房地产投资信托基金模式，集合社会闲散资金，为廉租房和租赁型普通商品住宅提供庞大的长期性资金支持。这样不仅可以使政府运用有限的资金启动大规模的廉租房建设，满足低收入家庭住房需求，还可以为广大投资者提供一个风险较小、收益稳定的投资品种，带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进住宅产业的可持续发展。同时，市场化的资金供给可以提供体系的效率和透明度，增加银行房产变现渠道，提高银行资产的流动性。

　　据聂梅生介绍，由于廉租房具有社会保障性的特点，隐含有政府信用，包含政府补贴因素，虽然投资利润比普通投资品低，但比国债要高，已为一些海内外基金机构所关注。在得知住宅产业商会提出融资建设廉租房的提案后，一些老工业基地和直辖市也提出愿意做首批试点。但这项工程涉及金融监管、税收、建设主管等多个部门，虽然目前各方面已形成共识，但住宅产业商会只是一个社团组织，最终谁来做这个跨领域的“领头者”尚未确定。然而，聂认为，住宅产业商会的建设性意见与“国八条”发展廉租房、满足低收入住房需求的判断十分吻合，金融机构和企业对这一市场的启动及带动作用也是看好的，这已预示着租售并举的房地产市场已经来临。