用租售比衡量房价高低

●论坛背景●

你买房的价格高了还是低了？这个问题是可以用“租售比”的方法来论证的。另外，市场绩效表明，即使一街之隔，拥有了高端租售机构加盟的高端住宅和普通物业租赁的住宅租金价格能够相差一倍以上，这也已经成为行业的“潜规则”。在CBD地区，正值合生国际花园与戴德梁行合作签约，加之酒店式国际公寓“珺耀座”开盘，一个关于CBD地区住宅租金收益论坛，数位地产专家对此表述了自己见解。

●“钱松地紧”主导居住物业继续升值

中国房地产研究会顾云昌

五一前后我走了很多地方，全国房价都在涨，区别只是快和慢的问题。整个房地产市场，概括成四个字，叫做“钱松地紧”。就是买房的人，投资的人钱有的是。但是，我们土地供应却相对紧张。这样，客观上造成了供不应求的态势，这必然导致价格上升。

如何来稳定住房价，各地政府都在努力。我们的住房问题的解决，只能或者是应该两条腿走路。一条腿就是市场化，解决市场需求。第二条路就是保障性解决中低收入家庭的住房。从保障性来解决基本需求，用市场化解决改善性需求。当然我这讲的都是自住性的需求。今天讲到CBD中心区高档住宅资金收益问题，如果大家都来买房子就更供不应求，但是这是市场的态势，中国老百姓有不少人有钱不知道怎么投资，房地产仍然是好途径，但投资也要慎重和理性。

目前来看，由于这两年投资需求旺盛，所以我们现在房价涨得比较快。但在这样的情况下许多人仍然买房子投资。现在五年房子上市，营业税，个人所得税等等规定，不允许短期炒房。但还在买，其实大家还是看好未来的市场。

●回报率一定要有租金支撑

第一太平戴维斯销售部总经理徐伟成

最近有一些外国的社会学家发展一些新的中央商务区理论。他们发现像北京、上海，纽约的华尔街、曼哈顿，还有香港的中环。其实本身城市大都会的区域板块就能吸引不同的人才、资金。作为市场研究顾问的角度，看一个楼盘，其实不是看一两栋楼，我们看有多少人带着现金流过来，流出去。有很多钱流进来，很多人才带着钱流进来，很少资金流出去，证明这个区域是富裕的，它的税收，它物业的价值，它的地价是很好的。

到底怎么看我们CBD地块的价值，每个物业的价值怎么看？我在探讨地块跟物业租金收益比例前先跟大家交流一下。回报率一定要有租金来支撑，如果每个月租金多少乘以12，除以楼价，基本上税前的投资回报率就会出来了。

怎么选择投资具有价值的物业。当然是它的位置、质量，质量包括很多因素，好的质量，包括开发商的品牌，建材质量，内装修质量，管理公司软件的质量等，还包括园林设计、景观、外立面等等。

作为一个真正高端的，高档的住宅，它的收益，投资价值，跟租金有绝对的关系。以北京的CBD为例，公寓住宅，如果你问专家的意见，我们选择住的地方肯定是闹中取静的地方。闹中取静对于CBD这样的地方来说更具价值，更容易吸引更多的高端租住户，而且肯定会越来越昂贵。因为在闹中取静的地块和物业，是越来越稀缺的。

怎么选择优质的住宅，才能对你的租金，你的未来保持有合理高的住宅率？当然本身产品的质量非常重要。住宅有几个成功关键打造产品的，第一个我们首选的就是开发商的品牌。我们在合生这个项目，其它像富力地产的一些项目，他们住宅的品牌已经等价于产品的质量。第二个就是它的户型设计，我建议大家看样板间的时候，坐在客厅的沙发里面感受一下。

物业管理是很难做好的。谁都会管，但是你要管得好，管得细，真是要靠多年积累的经验，所以我回忆为什么我们一定选取大品牌开发商的产品，对我们业主的投资价值，或者跟用户、住户的价值才会有适当的信心。

●在CBD投资房地产风险最小

多中心会不会削弱CBD的地位，会不会降低它的价值？在这个问题上，我的看法是北京多中心的格局，恰恰它是另外一种聚集的模式。并不是分散的。因为城市的本质就是聚集，把人集中在一起。通过协作产生新的价值。为了让它的内部运作更加有序，使不同的功能适当地分开。形成各自的中心。中心之间的协作关系是存在的。商务区的进一步发展，必然要把和商务区相关性比较弱一些的功能，疏解出去才能够留出空间，来增强商务区的功能。这个应该说是CBD未来发展的一个基本的构架。多中心格局下，CBD的发展会更加良性，更加健康。

中心商务区的价值所在，就是在于它的多样性。而且它是高端功能聚集在一起形成多样。在北京CBD我们最早期开发建设的项目当中，有写字楼，有公寓。在租后期，在2000年之后逐渐发展是更加的多元化。中央电视台国贸三期商业设施，世贸天阶都很丰富。这种设施的多元化也是CBD功能的多元化所需求的。

第二是国际化。CBD是一个国家的窗口。它是社会经济的生活、对外交流。主要的一个途径就是通过CBD和国际经济活动的关系，这个也就是说CBD的存在，它的价值是代表一个国家社会经济发展最尖端水平的一个区域。它从价值上看，它的含金量也是在一个国家的含金量是最高的，这是从国际化的角度去看。

第三个特点就是它的聚集效应。CBD一旦形成，发挥经济上的作用之后，包括人才，人力资源，还有钱、信息等等这些东西，都是在这个区域聚集的。聚集本身是一种资源。单个的要素是资源，这个要素的组合方式也是一种资源，产生新的价值。

可以看到CBD在建筑的密度上，交通基础设施的投入上面都是高于其他区域的。它的人的密度，在我们CBD这个区域里头未来有50万的工作人口。所以在它运转的效率上会造成未来聚集的速度会越来越快。也就是说在全国这些城市的体系当中，未来的发展并不是大中小城市缩小差距，而是差距越来越大，这是我的一个判断。

聚集是一个必然的趋势，物业的价值，应该说是安全性最高的。不管怎么样，在各个地点的投资上来看，中心城市的CBD，应该说是在国内的房地产市场当中，风险最小的一个地点。

那么在一个发展的比较成熟的市场当中，CBD这个区域的物业价值，和城市边缘的物业价值，应该是达到6到10倍。但是北京周边的，像通州、大兴房价也到了每平方米5000元了。就是感觉差距还不是那么大。应该说CBD当中的居住物业，它是一种比较特殊的居住物业，特殊的居住产品。和CBD以外这个区域产品有本质的不同。首先一个它首要的不是以自住为目的，都是投资、出租，由于短期居住它对租金的支付能力相对于其他区域要高，也支撑了它的高价。

未来的情况肯定是发展金融市场，在发展金融市场的过程中间也会带来住宅出租业务越来越好，它会有更多的总和，利用更多的金融工具有更多租赁的模式。这种东西也会提高我们物业的收益。比如说像租赁业务抵押，像这类东西，以后如果说是能够出现的话，在现有回报的基础上，会提高收益率。

●CBD高品质纯住区受涉外者青睐

很多时候跟外企的一些高级员工，甚至他们的总裁，他们的CEO交谈，在租房子的时候，这些人重点是看什么东西。

其中有一个就是说整个房子的品牌。像合生这个公司我五年前已经认识了，从广州开始的。它在广州也是挺有名气的一个发展商。

一个租户的代理。其实放在最重的是位置。同时不一定告诉我是多少钱。而是说在什么位置，以及是否很干净，很简洁，他们的邻居是什么邻居，这个小区里面的安全性怎么样。这种种都有考虑。

关于房子我们住户关心什么？就是管理。管理也分两部分，一个是软件，一个是硬件。

●优质的管理能提升社区品质与增值空间

以150平方米左右户型为例，泛CBD地区同等套型的高档住宅租金水平都在8500元/月左右，而CBD核心区同等套型的高档住宅租金水平只要物业服务水准能够满足需求，就应该在1万元/月左右，按照租售比1：200的正常水平，戴德梁行担纲的物业水准品质保障下，合生国际花园价值保守估计可以达到均价20000元至30000元之间。

北京戴德梁行作为国际性的专业顾问公司，在租赁代理方面，无论是所选择的客户还是所选择的租赁物业都一定是高品质、高档次的，而作为合生国际花园的开发商北京合生创展公司，同样具有优质的背景和信誉，合生创展公司1997年在香港联交所上市，2001年进入北京市场，同时操作了珠江绿洲家园、珠江帝景、珠江罗马嘉园等项目，项目均为区域内的中高端定位，并取得了优异的销售业绩，北京戴德梁行正是看到了合生创展公司低调、务实、严谨的工作作风，丰富的操盘经验，以及对客户需求的准确把握，我们相信合生创展建造的一定是让客户满意的房子。因此，我们选择与合生创展联手，凭借优质的物业和优质的客户，用实力铸造又一个京城的高品质社区。