房屋质量维权要走正确途径:律师讲解真实案例

　　很多购房者在置业过程遇到过各种房屋质量问题，解决起来真是千难万险，上了很多火，耗费许多时间和精力，最终也找不到圆满解决的途径。在"3·15"来临之际，记者采访了大连市律师网、北京市融商律师事务所马文龙律师，他向记者讲述了很多发生在大连的有关房屋质量的经典案例，购房者可以通过这些案例了解一下遇到这些问题时如何正确维权。

　　房屋质量涵盖范围很广

　　房屋质量范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线、安装工程、供热、供冷等，以及近几年涌现 出来的空气污染、噪声污染等。其中常见的有：房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落及危害居住者的生命安全及身体健康等。

　　典型案例

　　墙体开裂、渗水漏水、透寒……是退房?还是找建筑商维修?

　　据马律师介绍，近两年，在他接触到的房地产相关纠纷中，房屋质量问题始终是焦点，几乎可以说是“名列前茅”。而在房屋质量问题中，又以墙体开裂、渗水漏水、透寒等现象最为突出，这样的纠纷可谓层出不穷。

　　案例1：楼板断裂

　　张先生在辛寨子附近购买了一套商品房，交房后不长时间就出现楼板断裂的情况，经鉴定结论为不影响结构性安全，可以修复。但是张先生还是想退房，并要求开发商承担这两年在外面租房的费用。

　　案例2：墙面漏水

　　李女士购买的现房刚一年多时间，现在发现外墙面漏水，一下雨就大量向室内淌水，找物业公司维修也不管，她现在想找开发商退房。

　　案例3：未做防水

　　旅顺口区开发区一处楼盘质量也存在严重问题，主要有卫生间未作防水、地热未作防水、房屋透寒、卫生间没有排风等质量问题，购房者找到开发商，开发商却说关于房屋质量的问题应该去找建筑商，建筑商与开发商有合同，这些质量问题应由建筑商负责……

　　律师解析房屋质量出现问题，两种情况可退房

　　房屋质量出现问题，很多购房者首先想到的是退房，因此他们对哪种情况能够退房比较关注。马律师解释，房屋质量有问题，有两种情况可以退房。

　　一是，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。主体结构包括地基基础工程、建筑地上主体部分。购房人在办理商品房交接入住手续时，开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，如果不能出示，则说明该工程未经验收或验收不合格。即使开发商能够提供《建筑工程竣工验收备案表》，但当房屋交付后，经相关鉴定部门鉴定房屋主体结构不合格，购房者仍可主张权利。

　　二是，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。房屋质量包括主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、上下水管线、供热等，空气污染、噪声污染等也在其范围内。具体来说，房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等就是较为常见的情况。

　　案例诊断：张先生和李女士的房屋经鉴定后可判断能否退房

　　马律师介绍，以上案例中的张先生的房屋鉴定结果为不影响结构安全，没有达到解除合同的程度，但对于租房以及其他方面的损失可以要求开发商赔偿;而李女士的房屋也要看这种漏水有没有达到严重影响正常居住的程度，如果达到了就可以要求解除合同并要求赔偿损失。

　　律师解析验房时应要求开发商提供“两书一表”

　　购房者拿到钥匙后，除了对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收，同时有权要求开发商出示并提供商品房买卖合同第八条规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，开发商未提供的，购房者有权拒收房屋。

　　《住宅质量保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　案例诊断：“房屋质量问题去找建筑商”的说法没有法律依据

　　针对上述案例中开发商将责任推到建筑商身上的问题，马律师说：“在保修期内房屋质量有问题，应由开发商承担。合同具有相对性，开发商与建筑商的纠纷，与购房者没有对应性，开发商的说法没有法律依据。而保修期后的房屋维修的公共设施、设备、公用房屋等则可以动用住房维修基金。 ”

　　律师提醒房屋质量问题不能全找物业公司

　　很多购房者在房屋出现质量问题时无法找到开发商，而往往将对开发商的不满迁怒于物业公司，拒绝缴纳物业费。实际上，物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商和物业公司互相之间没有承担责任的依据，因此，房屋出现质量问题不能全找物业公司。